6家企业围剿虹口北外滩纯宅地!周边新房每平超10万

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  本月31号,2020年最重磅的内环宅地就要出让了!

  Ta一举创造了多个上海土地市场之“最”!

  虹口区近3年来纯宅地首次出让!

  63155.4元/㎡!上海宅地起拍单价最高

  无自持要求、无最低住宅下限!

  参与竞拍头部房企最多!

  2 KM!近3年离外滩、陆家嘴最近宅地

  这块地是虹口区嘉兴路街道HK271-01地块,位于虹口区新建路隧道入口的西南侧,处在金田路与周家嘴路的路口交界处。

  01 起拍单价虽高,却是难得的高性价比地块

  

  就在去年同期,杨浦区也曾经出让了一幅内环内的稀缺纯宅地,当时这块地的起拍总价要高达41.19亿,这还是政府降价了5亿之后的的价格,而虹口的这块地更靠近上海市中心,起拍总价却只有杨浦宅地的8折——34.3亿元。

  当然,虹口区的这块地面积更小,总价低也属正常,但重点是,这幅地块没有15%的住宅自持比例要求!

  除了要求配建5%的保障房、1500平的菜场之外,虹口地块剩余计容面积大约是50170㎡,相比之下,去掉保障房、自持比例以及其他配套计容面积外,杨浦地块剩余计容面积大约是54278㎡,同样是2.5的容积率,相差4000多平米,起拍总价却要相差6.9亿!

  

  一旦没有这15%的自持要求,就意味着开发商不需要沉淀过多的资金在项目上,以63155元/平的起拍楼板价和周边在售新房超过10万/㎡的单价来计算,该幅地块的盈利空间和产品空间均有非常大的潜力。

  因此,这幅稀缺宅地一经推出,就吸引了万科、中海、华润、招商、绿城等至少6家行业头部企业的竞拍申请(还有一家是资本圈的隐形地主),好好的一幅宅地出让一下子就演变成了头部房企们的竞争。

  按照上海土地出让的打分规则,万科、中海以及华润或将成为这块地最有力的竞买者。

  另一方面,市中心宅地不做自持比例的要求,或许是土地市场放松的一个信号,也许后续会有其他地块跟进并取消自持,但就不一定会是内环内的优质地块了。

  02 那么,这块地就真的这么完美无缺了吗?

  在地块公开的答疑纪要文件中,笔者发现,有房企问了这样一个问题:“如果做PC夹心保温,奖励3%计容面积的政策是否在本项目执行?”

  

  (2014年上海住建委等5部门为了推广装配式建筑,出台的奖励、补贴政策中提到:装配式建筑外墙采用预制夹心保温墙体的,给予不超过3%的容积率奖励。)

  言下之意,地块的计容面积还有增加的可能,对拿地的开发商来说又算是一个小小的利好。

  但笔者顾虑的是,对于同类问题,不同区政府所给出的回答口径似乎有所出入。

  

  (图片来源:2019年8月金山区金山新城JSC1-0401单元1-01-01地块出让文件答疑纪要)

  这是否意味着这条政策会发生改变?可能还需要时间来解答。

  03 配套确实优越 远超其他宅地

  不过讲真,能吸引这么多大佬们来竞拍的地,仍然还是值得市场期待的。

  

  (虹口区嘉兴路街道HK271-01地块现状)

  从地块本身的配套来看,可以说是近年来上海少有的“好项目”。

  地块1公里半径范围内还有瑞虹坊、月亮湾、白玉兰广场、上滨生活广场、上海音乐谷、1933老厂房、海伦中心等商业、办公配套,完全能够满足日常生活、工作及休闲娱乐需求。

  地块往西步行约600米就是三甲医院上海市第一人民医院。教育配套方面,同样在1公里范围内上海继光高级中学、上海市澄衷高级中学、上海市长青中学等学校。

  

  (地块周边商业、医院、教育配套一览)

  交通方面,地块南侧设有“周家嘴路新建路站”,包括6路、13路、17路、33路、145路、220路、308路、501路、939路,共计9条公交线路。

  此外,地块往北为4号线海伦路站,往南为12号线国际客运中心站,两个地铁站距离地块均在1公里范围内。

  

  (海伦路地铁站距离地块仅1km不到)

  目前,同个区域内该地块周边的新房项目只有一个,为瑞虹新城天悦君庭,单价约在10.7万元/㎡。

  二手房的选择比较多,例如:瑞虹新城、中信虹港名庭、东方都市景苑、白金府邸、名江七星城等多个楼盘。

  其中房龄较短、品质较高的楼盘单价基本都在10万元以上,而其它楼盘单价则在7-10万区间,可见,市场对整个区域的价值已经形成比较稳定的认知。

  

  (周边二手房小区价格一览 网易房产综合整理)

  能拿到这块地的幸运儿究竟会是谁呢?

  3月31日,让我们一同关注。

  -END-

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