無房|失去宋卫平后首个年报,绿城资产减值“暴雷”

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  3月23日,绿城中国发布2019年年度报告。

  粗略看一眼摘要,合同销售额增长29%、营业收入增长2.1%、股东应占利润大幅增长147.3%、加权平均利息成本仅5.3%。

  除了营收增长外,其余数据均让人眼前一亮,让人联想到热火朝天、大干快上的姿态。公司仿佛一台赚钱机器,夜以继日地生产真金白银。

  然而,美丽的海面之下潜藏着数不清的暗礁。随着年报阅读逐渐深入,越来越多的疑点渐次浮出。

  

  首先让人大跌眼镜的,是绿城的实际归母净利润。在层层盘剥之后,原本40亿的税后利润竟然只剩不到12亿。

  还有28个亿去哪儿了?通过阅读利润表可以发现,非控股股东首先拿走了14.5亿。

  

  仅此一项,就将接近40亿的税后利润压缩至24.8亿,拿走接近40%。然而这还没完,在第19页的财报附注里,还隐藏着关于利润的重要信息。

  

  图中可以看到,偿还永续债利息12.8亿!这可谓雪上加霜,从原本就不多的利润里再次拿走了一半多。至此,绿城的归母净利润只剩下不到12亿,仅为税后利润的30%,让人不得不感叹:绿城辛辛苦苦挣钱基本上是为他人作嫁衣裳啊!

  在很多人的印象中,万科每年都能用少数股东权益从净利润这块蛋糕里刮走一大部分。正好万科早些时候发了2019年财报,可以用来对比。

  查阅财报可知,万科2019年净利润551亿,其中少数股东损益占了162亿,归母净利润为388.7亿。由此可以得出结论:万科真正的归母净利润占70%,剩余的30%被少数股东权益侵占了。

  反观绿城,40亿的利润里,归母净利润只占30%,足足70%流到了“别人的口袋”。对比之下,着实让人吓了一跳。万科已经属于擅长“坑害”小股东的“差生”,没想到绿城竟有过之而无不及。

  再拿房企里的优等生——融创中国,跟绿城PK一下,看看差距有多大。由于融创暂未发布19年财报,所以我们选用2018年年报的数据进行比对,不影响我们得出结论。

  查阅财报可知,融创中国在2018年取得税后净利润113亿,其中少数股东权益8.3亿,永续债利息1.7亿,扣除前两项后归母净利润高达103亿,占比91%!说明融创绝大部分利润都是股东的。

  看来不同房企的股东之间,待遇上还真是天差地别。

  

  绿城的小股东应该记得,高管在2019年的交流会上曾承诺过,2019年不会计提减值,资产减值会统一在2020年集中处理,给小股东吃了一颗定心丸。虽然没有留下任何书面上的证据,但口头承诺毕竟是承诺,如果做不到失去的将是信誉。

  房兄先科普一下什么是计提减值准备。减值准备,是从财务的谨慎性角度考虑,将某项资产可能造成的损失先计算出来,当做损失从利润中提取扣除。

  显然,大幅度计提减值准备,会显著降低当期的利润,这是中小股东不愿意看到的。

  对于公司来说,大额计提资产减值准备是上市公司自我打脸的行为艺术。如果一家上市公司经常进行大额资产减值计提,会被贴上“管理粗放”的标签。

  回到绿城上,翻阅财报,在综合损益表中可以清晰看到2019年进行了大约15亿的减值计提,其中包含一次性亏损的各种项目14亿,以及酒店物业的减值近1亿。

  虽然上半年确实没怎么计提,但下半年全炸出来了,之前的承诺形同虚设。

  深入探究下,房兄在公开信息上查到,绿城曾于2018年3月在沈阳全运村拍下12块地共计186万方。由于交通不便,这周围渐渐成了“鬼城”。

  于是乎,一把减值了4亿人民币。天津的全运村也因为同样的原因而惨遭减值1.7亿,从这两个例子中,可以看出绿城的选地能力不容乐观。

  其实,在2019年之前,绿城已经连续2年计提资产减值,分别是:2018年17.3亿,2017年9.9亿。连年计提减值准备,无疑会消耗投资者的信心。所以才有了前文所说的,承诺不计提一事。

  没想到,承诺竟是一纸空文。于是,年报发布当天,绿城中国以-16.4%开盘。截止收盘,最终下跌14.6%。虽然股价的影响因子众多,但出尔反尔的大额计提无疑在其中起到了重要的推动作用。

  在年报发布当天,不少股东观看了绿城中国业绩发布会直播。在交流环节,关于资产减值“暴雷”的问题相关高管给出了这样的答复:本次计提减值是按照会计政策走的,是审核合规的,是对投资者负责的行为。

  当被问及后续是否会继续计提减值时,并没有给到明确的回答,只表示会根据实际情况进行评估后再做决定。

  在中小股东心里,这种模棱两可的回答近似于暗示“我们接下来很可能会继续计提资产减值损失。”也难怪部分股东选择脚投票,卖出避险。

  

  绿城的路在何方?股价下跌至此,绿城是否有投资价值?

  根据发布会的消息,公司表示2019年新拓展的区域能够创造大约200亿的利润,假设绿城在其中的权益占比为75%,那归属于上市公司的利润都有150亿。对应当前150亿港币的市值,只有1倍PE,简直低估得令人发指。

  然而,2020年会产生多大的减值准备?永续债利息和少数股东权益又会吃掉多少利润?这一切都是未知数,让原本“显而易见”的“低估”变得模糊不清。投资,从来就不是一件简单的事儿。

  再说说人事变动。

  回望2019年,绿城中国人事变动频频。在7月11日,绿城中国正式召开新闻发布会,宣布创始人宋卫平、刘文生辞任绿城董事会联席主席,主席一职由张亚东担任。交接后,宋卫平只在绿城挂了一个“闲职”且不领薪酬。

  此前,在宋卫平的领导下,绿城的生存之道就是“诚意”二字。诚意满满、超出预期、服务热情,这三项可贵的品质让“绿城造”在杭州积累了良好的口碑,光是绿城这个品牌就值15%的溢价。

  迎来“张亚东时代”后,他首先大幅改组了绿城的董事会。引人注目的是,新上任的执行董事中有4人均来自大股东中交集团,毫无疑问,中交对于绿城的控制力和影响力大幅提升。

  除了人员更替,张亚东还对公司的架构进行了大幅调整。不过目前看来,双管齐下的努力暂时没有得到资本市场的认可。

  展望未来,张亚东否带领绿城走出困境?让我们一起拭目以待。

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