南沙成广州供地大仓 黄阁1个月挂牌2宗33万平用地

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  前言

  3月南沙挂出年内首批商住用地,“打头阵”的便是两宗均来自黄阁板块的“巨无霸”用地(梅山工业区地块、大井村地块)。

  其各自占地面积均超过16万m,两宗地总占地面积33万m,总计容面积达96万m,促使南沙成为2020年至今商住地供应第一大区。

  

  作为南沙“传统板块”,大型用地入市,大面积旧改循序推进将会带来哪些变化和“新机遇”?且看广州中原研究发展部分析。

  南沙供地及新房特征分析

  1)《2020供地计划》:可招拍挂面积南沙居首,黄阁占总供应量29%

  仅计算《供地计划》可挂牌地块,南沙2020年累计可供应134.6万m商住用地,为全市唯一一个供地总量超百万平的单区。

  其中,黄阁板块计划年内供应4宗累计35万m用地,占区域计划供应量的29%,供地面积仅次于“炙手可热”的万顷沙板块。

  

  广州中原研究发展部认为,供地+旧改推进将加快这一传统片区的更新力度,黄阁板块临近地铁4号线,比金洲板块更靠近广州市区且价格低洼的优势将逐渐被更多买家接受。

  2)南沙新房成交:黄阁进一步承接市区上班族需求,未来将进一步承接金洲“外溢”

  2019年至今,南沙各主要板块累计成交1.45万宗单位,由于去年上半年金洲热盘跑量。

  加上作为区域配套、产业“核心”的优势,促使其依然保持较领先的成交份额;

  

  但从去年下半年起金洲项目供应能力放缓,黄阁、灵山岛等板块陆续“接棒”买家需求。

  与主要承接高端需求的灵山岛不同,黄阁主打“2-2.5万/m”+临近地铁的优势,顺利承接金洲外溢。

  地块踩地报告

  1)地块基本信息

  大井村2020NJY-2地块总占地面积160626㎡,计容建面675072㎡,总起拍价48.6亿,起拍楼面价9951元/㎡。

  该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为70.5亿,到达最高限价时,楼面价为14429元/㎡。

  该地块与大井村旧改项目密切关联,预计以合作房企底价夺地的可能性较高。

  地块需要配建19万㎡计容的回迁安置房,此外需要配建幼儿园、肉菜市场、公交总站等。

  

  2)地块现状及四至情况

  大井村2020NJY-2地块整体被交通道路分为三大部分;

  北侧、东侧均主要为居住用地,西南侧部分涵盖商服、商住两种用途。

  目前三部分用地现状均为待开发绿地,内部地势平整无明显起伏,视野开阔,平整后即可进入建设施工阶段。

  

  大井村地块北侧靠近目前大井村配套中心/生活区,其余东、西、南侧均为待开发用地。

  

  3)地块周边配套情况

  大井村地块北侧紧贴黄阁生活区。

  总体而言,一般生活配套已相对完善,随着近年麒麟广场、万科商业街等新商业体落成,黄阁板块配套档次已明显提高。

  

  交通方面,地块距离地铁4号线黄阁站约2公里;

  公交方面,距离最近的公交站(新鸿基市场)300米,目前已实现公交10分钟接驳地铁,预计未来地块配建公交首末站可加快通往地铁站的效率。

  生活配套方面,目前地块以北300米为麒麟广场综合体;

  以南1公里为万科南方公元商业街,可提供档次较高的生活需求,而低端餐饮、日用品需求可通过大井村生活区、新鸿基市场实现。

  

  4)地块市场价值分析

  一.旧改推进与出让地“同步”,未来黄阁板块配套条件“更上一层楼”

  早在大井村2020NJY-2挂牌前,3月9日广州官方挂牌大井村更新改造招标公告,总改造金额31亿,涉及面积70万m,村集体户籍人口约5590人。

  从相关旧改公告来看,除常规商住/商服用地更新计划外,大井村旧改拟新配套两所九年一贯制学校以及三所幼儿园;

  加上目前已有的麒麟广场商业综合体、南沙第二人民医院,黄阁板块配套条件“更上一层楼”。

  

  二. 地块处于庆盛枢纽辐射范围,邻近汽车城

  一方面,庆盛交通枢纽地铁+高铁双轨道交通,通过轨道交通连接香港、深圳和广州市区,通过高速公路连接珠江两岸,便捷的交通带动高端服务业发展。

  同时,广州十大创新园区之一的国际人工智能价值创新园未来将会坐落于庆盛枢纽。

  但由于目前庆盛枢纽板块住宅市场供应处于空白状态,商服方面则主要由港企新鸿基负责,拟打造“南沙版天环广场”。

  

  本次地块处于庆盛交通枢纽辐射范围5公里内,未来极有可能承接来自庆盛产业发展而带来的居住需求。

  另一方面,本次地块距离汽车城仅2公里,对于吸纳汽车城从业员工有一定的“近水楼台先得月”的优势。

  5)周边楼价分析

  由于2017年以来黄阁板块商住地供应猛增,目前大井村地块周边一手项目林立。

  其中包括传统大盘南沙保利城以及近年用地转化的新项目方圆合景·南沙水恋、金科集美御峰、万科海上明月,均价2.1-2.3万/m。

  二手方面主要为万科南方公元,均价1.8-1.9万/m。

  

  6)南沙大井村2020NJY-2地块SWOT分析

  

  广州中原研究发展部认为,黄阁镇大井村2020NJY-2地块具备现有配套成熟、宜居性强等优势,未来可10分钟公交接驳地铁;

  且4号线可直达天河金融城、车陂等商务区,换乘一次即可覆盖珠江新城、天河智慧城、科学城,对市区上班族具有较强吸引力。

  此外,地块临近金洲商务区、庆盛枢纽、黄阁汽车城,亦可吸引周边上班族购置。

  板块已吸引保利、万科、金科、方圆等房企通过旧改、招拍挂拿地等方式推进建设,当前正处于全面更新阶段,预期未来3-5年板块配套、环境将进一步完善。

  但需要理性看待的是,该地块总起拍价已接近49亿,且配建面积、条件复杂,需要复建安置房计容接近20万m,其对房企资金要求较高,且具备旧改运营经验。

  此外,对比目前规划利好集中,建设“如火如荼”的横沥、灵山岛、万顷沙三个板块,黄阁官方层面定位仍相对陈旧,这意味着未来官方资源投入力度或相对较弱。

  (来源: 广州中原研究发展部)

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