一核与四核的较量 解析浦东与浦西外环价格体系

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  黄浦江把上海分割为浦西与浦东,30年以前,上海本地宁“宁要浦西一张床,不要浦东一栋房”的口头禅在如今城市快速发展下,早已挥之远去。

  取而代之的是浦东成为了国家级开发区,去年8月,自贸新片区的公布又一次拉开了浦东开发的序幕,如果说前30年开发浦东新区是上半场,那么自贸区的设立就是开发浦东的下半场

  而浦西,似乎并没有太多利好政策扶持,凭借着在黄浦江西岸的客观区位,发展也非常不错。

  如果在上海外环外置业,你会选择浦东还是浦西,是个值得探讨的问题。

  金老板汇总了近一年上海外环具有代表性的板块新房房价,请看下图:

  

  毫无疑问,在外环线附近,浦东房价要比浦西贵出不少。再具体分析会发现,上海西北部房价要低于东南部房价,而且房价有继续向南发展的态势

  分开来看,浦西外环区域包括宝山、嘉定、闵行等大部分区域,内部也都规划了一些大型市政,如轨交15号线从宝山引出,宝山未来将有4条地铁,外加远期规划中,宝山杨行将有“上海北站”北沿江高铁规划等设施;顾村也有着城中村改造计划,显然这些区域在若干年后都会有不一样的全新面貌。

  嘉定江桥也是一样,被纳入到虹桥商务区整体发展中,成为大虹桥一部分,同时也有着14号线以及嘉闵线等交通规划建设,可以说依靠大虹桥的发展,江桥也同样具有潜力。

  

  浦西南外环区域的七宝、莘庄凭借着交通和大型市政配套等设施,已成为了上海外环沿线房价最贵的区域。

  不知大家有没有发现,浦西外环各区域无论是交通规划、大型市政规划,还是城中村改造的城市界面翻新规划,都仅局限于上海市,影响范围最多也只是上海的发展

  即便浦西外环有着大虹桥这一重磅规划利好,辐射范围也是服务于长三角一体化以及周边区域,但浦西的国家战略或也只有大虹桥这“一核”驱动

  

  再看浦东,外环沿线房价几乎上到了6万+以上,只有周浦房价略低不足6万,但论涨幅来看周浦近两年的房价涨幅也很可观。

  按正常逻辑,浦东房价应该会略低于浦西,但事实恰恰相反,浦东正在追赶浦西。

  闵行浦江镇、浦东周浦两区其实是没有大型市政规划,也没有概念炒作的区域;浦东唐镇借着国际住区的概念房价率先上涨,浦东高桥区域近几年凭借着森兰的规划得到了不少购房者的关注。

  乍一看这些区域的房价涨幅并没有什么逻辑可言,但仔细分析会发现,浦东的概念并不局限于本区域。

  首先前滩的辐射效应,都知道前滩是第二个“陆家嘴”,是中央活动区,虽然属于市政规划,但规划发展能级很高,相当于浦西大虹桥,而浦江镇、周浦两区域距离前滩更近,这“一核”的辐射效应已凸显出来。

  

  第二,张江高科也已上升到国家科学城,内部高新产业扎堆,可以说张江科学城是上海的“大脑”,也是中国的“大脑”,其战略高度早已超过城市本身,那么临近的周浦、唐镇也最先受益。

  第三,迪士尼落户浦东川沙,它所带来的经济效益并不局限于其本身,包含了旅游、度假、酒店、吃住等一系列周边服务,面对的客群也不再是上海和环沪,它的作用也不言而喻。

  第四,临港自贸区被誉为浦东开发的下半场,它的发展已上升到国家战略层面,能级更是巨大。

  所以,浦东至少有“四核”联动发展,且每一核都很重磅。能级的提高也就反映在区域楼市上,这或许就是为何浦东房价的涨幅要比浦西大。

  微信公众号城市数据团早些时候发布过上海商务区样本数据,可以看出,所谓的CBD大多数都集中于浦西,换句话来说,也就是我们多数城市白领的工作都集中于浦西,这也就表明了为何浦西在没有国家战略层面的政策下,房价依旧能够坚挺,所谓“人才”才是发展的根本。

  

  这也就能够判断你最终买房要选择的区域了,如果只是为了居住舒适,又恰好工作在浦西,那么浦西当然适合你。

  如果想要后期更好的投资回报,浦东的潜力还是非常大的。

  客观因素已经告诉你了,所以根据自身情况来做选择吧。

  -END-

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