没想到!天津“地王窝”竟然还有这么多土地没卖,提前get!

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  南开区,被称作是天津的地王窝。

  2016年,8月3日,南开制本厂地块以18.1亿元总价被正荣摘得,成交楼面价约24133元/平米。2019年,正荣紫阙入市,小高层均价59000元/平米,洋房均价63000元/平米。

  2016年9月30日,启迪协信以总价53.5亿元,商业+住宅楼面价25500元/平米摘得咸阳路地块。该地块现为南开1911,在售产品均价为46000元/平米。

  2016年11月10日,南开双峰道地块以47.4亿元总价,折合楼面价56000元/平米被金地摘得,2019年金地阅千峯入市,目前在售均价59000元/平米。

  2017年8月30日,南大迎水道校区A地块以总价56.5亿元,成交楼面价约38150元/平米被保利摘得,为保利云禧,均价约为55000元/平米。

  2017年9月1日,南大迎水道095号地块由天房以总价30.72亿元摘得,成交楼面价48000元/平米。

  2018年4月25日,天保以总价27亿元摘得天拖二期地块,该地块商住部分单价32927元/平米。

  值得注意的是,2018年南开区仅有这1宗土地成交,其楼面成交均价排在市区首位。

  2019年,南开区凌庄子地块以47.5亿元,折合楼面价18382元/平米由融创摘得。

  该地块是去年南开唯一出让的一宗地块,为融创南开宸院,项目高层均价38000元/平米,洋房均价45000元/平米。

  2019年,南开区新房成交价格较2018年增长46.1%,其原因在于地王入市房价被动上涨。

  

  2020年随着地王项目产品进一步入市,成交价格可能还会上涨。

  比如,金地阅千峯洋房预计达到80000元/平米,南开1911洋房备案价68000元/平米。

  2018年和2019年,南开区连续两年土地供应为1宗,新房供应和土地供应成正比,价格的增长一部分来自于土地价格,另一部分取决于供需关系。

  南开区的吸睛程度毋庸置疑,天津较优质的教育、商业资源大多集中在这里。可对于改善的置业者来说,入住南开的难度越来越大。

  2020年南开的土地供应还是个未知数,至少从土地交易中心发布的公告上还没有南开区的踪影。

  但事实上,南开区还有很多地块等待释放。

  它们是谁呢?

  南开区土地供应来自两方面:一是棚户区改造,二是南开的西部片区。

  南开区的“面粉厂” :棚户区改造

  棚户区改造方面,南开区总体任务量21万平方米,5456户。

  其中,新裕里、六马路和战备楼老三片涉及13.5万平方米,3229户征收任务,目标已基本完成。

  从2017年起,南开区加快灵隐南里、昌源里两片和长虹楼等7个零散点及“2+7”棚改项目,共涉及7.57万平米,2277户。

  截至目前,已接近100%完成任务。

  

  

  作为南开区棚户区最集中的区域,新裕里、战备楼和六马路的拆迁征收启动最早,耗时较长,三者的改造面积占据南开区棚改任务总量的三分之二。

  新裕里地块

  新裕里地块位于服装街南侧,即大悦城后身。该地块为纯居住规划,总体量约4.9万平米。

  

  新裕里所处的区位是南开区最早的商业中心。

  目前,周边二手房均价成交均价在39000元/平米左右,区域内包括部分公寓产品,纯住宅房源以20年左右房龄为主。

  悦府家园是2014年大悦城综合体的住宅项目,由于房龄较新,地铁上盖,成交均价达到46891元/平米。

  

  同时,新裕里距离南开中学不足1公里,片区内的教育资源也具备一定的优势,该地块属于南开中心小学学片,具备学区房属性。

  六马路地块

  六马路地块分为两期。

  一期地块于2015年7月22日以5.65亿元总价,成交楼面价约9113元/平米被天津市南开城市建设有限公司摘得。

  地块规划用途为商业金融业用地,该地块内含一处不小于1500平方米剧场,该剧场将由受让人负责实施建设,并无偿移交给南开资产管理运营有限公司。

  

  2019年1月,六马路一期地块规划公示。根据规划,地块将建设5栋2层的商业,商业/办公楼共3栋,分别为27、29、3层到顶。

  临近西市大街一侧,规划有一栋4层的商业/剧场楼,未来可能是写字楼+商业购物中心。

  

  六马路一期地块,对南开区北部片区进行了商业补充,周边住宅区众多,建成后将会进一步满足居民的生活需求。

  据了解,六马路二期地块位于南开中学西侧,为纯住宅规划,总体量约为3.7万平米。

  目前,该地块由天津市南开城市建设投资有限公司进行整理,2019年下半年已启动相关招标工作。

  六马路地块属广开街道,区域内南部二手房源品质较高,包括格调春天花园、天江格调花园等项目,房龄在10年左右,物业品质好,整体均价在45000元/平米左右;

  区域北片以20年房龄左右的二手房房源为主,例如:兴盛里、级升里,均价在28000元/平米—34000元/平米。

  

  

  战备楼地块

  战备楼地块位于快速路密云路东侧,四至为:东至冶金路,南至黄河道,西至立新路,北至沁水道,规划为居住兼教育用地,体量大约为15万平米。

  按照2016-2020年教育布局规划调整,战备楼地块将由南开区建委配套办配套建设一所初中校,建成后由教育局接收使用,具体学校名接收后确定。

  

  战备楼地块位于南开区西部,临近熙悦汇大型商圈,与南开1911项目一路之隔。

  目前,南开1911项目高层均价46000元/平米,洋房备案价68000元/平米(精装)。地块周边二手房均价在26000元/平米左右。

  南开区最后一片“土地池”

  除了棚改地块以外,南开区还有一些已经被规划的地块,主要集中在红旗路以西目,前未出让的地块有:

  咸阳路西地块、咸阳路东地块、林业工具厂地块、物美地块、可口可乐地块、一汽永濠地块,整体改造后南开区西南部城市界面将会得到提升。

  咸阳路西地块、咸阳路东地块、林业家具厂地块,这三块用地规划为居住、公建、幼托、小学,共计约32.9万平方米。

  

  这片区域的体量足以重新“造城”,后劲很足。

  区域配套包括熙悦汇商圈,天津地铁2号线咸阳路站;二手房方面,在售房源大多为房龄较老的社区,价格在26000元/平米左右。

  而且这一片可能会涉及到新的规划,房主也在持观望态度。

  

  一汽永濠地块,占地4.6万平米,规划为住宅和商业,总建筑面积12.2万平米,居住面积5.2万平米。

  

  可口可乐地块位于中环线长江道与红旗路交口东南侧,占地面积3.6万平米,之前有消息称地块总体量预计约17万平方米,其中居住类规划约合9.1万平方米。

  该地块临近地铁6号线宜宾道站和地铁2号线长虹公园站,地块周边二手房为罗江东里、宜宾东里、沱江里等,房龄较老,均价在28000元/平米左右。

  最可能第一批入市的:中医药大学地块

  不能忽视的重磅地块还有中医药大学地块。

  这是最后一批大学拆迁地块了,目前规划已经公示,同时也是最有可能第一批入市的地块。

  

  整体地块北侧的中医药大学校区规划为居住用地,占地面积7.31万平米,容积率2.5,建筑密度40%,绿地率35%。

  

  并将在此居住用地上新建1所小学、菜市场、社区文化活动中心、社区综合服务中心、社会公共停车场。

  

  改善人群的新选项

  土地供应决定新房供应。

  就目前看来,南开区在新房供应上给予置业者的选项太少,一旦土地得到释放,这种局面将会得到改善。

  从近几年天津市区新房成交上看,2013年和2015年市场较为平稳,正常情况下市区每年的新房成交面积应该在220-240万平米。

  

  但是调控政策出台之后,2017年、2018年、2019年,市区成交量下跌严重,分别为99、84、78万平米。也就是说,天津大概被压抑了350万平米的改善需求。

  以2015年成交量为基准值,市内六区河西区减少133万平米改善需求,南开区减少了94万平米改善需求,这两个区被压抑的最严重。

  而南开区新房成交量减少,很大程度上源于新房供应少。一部分改善置业者选择了南开的次新房。

  这就导致了南开区次新房价格一直处于比较高的状态,成交价格基本在45000-50000元/平米左右。

  

  同时,由于南开区内的改善需求被挤压,一些买房人选择外溢到西青置业。

  2019年西青新房成交量95.98万平米,成交均价25571元/平米领跑环城四区,南开的外溢势必会带动西青区新房成交量的增长。

  南开区的改善需求想要得到释放,要有大量的土地供应,目前能提供大规模土地的只有南开西部片区,以及一些零散的棚户片区。

  有人会问,土地多了是不是土地价格就会降,进而新房价格也会……

  棚户地块改造由于征收补偿、土地整理以及市政建设等,成本会比较高,土地价格几乎没有下降空间,新房价格也就抗住了。

  还是那句话,地价是房价之锚。

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