断顿五年!海淀“双王炸”卖出100.71亿

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  向来谨慎的海淀终于大方了一回。

  1月20日,猪年最后一场土拍落锤,三宗宅地全部位于海淀,吸引了金茂、金隅、绿城、海益嘉和、海开+建工参与竞拍。

  尤其是海淀四季青两地块,可谓是断顿五年后的“双王炸”。五环里+海淀西山+不限价+容积率1.5,每一个都是值得尖叫的关键词。

  当然价格也值得尖叫,起拍价就超百亿。

  过高的起拍门槛,把大部分房企“挡”在了门外,已报名房企也是相当谨慎,直到开拍前才有了第一次报价。

  最终,海淀四季青地块分别由金茂、海益嘉和以46.75亿、53.96亿底价获得。

  严肃君简单测算了下,两块地的楼面价均超7万/㎡。

  海益嘉和,这个陌生的企业是谁?目前在工商局、天眼查都查不到相关信息。业内人士猜测,海益嘉和或是某豪宅大佬的小马甲。。

  

  另外,海淀永丰产业基地(新)HD00-0403-013、122地块,只有海开+建工一家联合体报价,最终底价32.9亿拿下,全部用于建设共有产权房,均价3.7万/㎡

  一天完成一年的KPI

  严肃君盘点了自2010年以来海淀宅地出让情况。

  据不完全统计,2010年-2015年,海淀共出让宅地8宗,已基本消耗殆尽。

  最近的是2015年拿地,2016年入市的创天阅西山,主力户型为180㎡、210㎡、252㎡四居,目前所剩房源不多,总价1500万/套起。

  2016年海淀永丰豪气推出4宗宅地,但除中铁·碧桂园为共有产权房外,其余全部为100%企业自持,目前已有万科翡翠书院入市。

  2017年-2019年共出让9宗宅地,全部为限竞房或共有产权房。尚未入市据传言已内部销售,北安河地块建成后将由政府统一回购,也没普通购房者什么事儿。

  

  (2017-2019年海淀出让宅地汇总表)

  而今日出让的海淀四季青两宗宅地的可贵之处,除了稀缺,还在于质优

  从土地规划条件来看,地块方正,纯住宅用地,容积率1.5,限高18米。

  

  要知道,天阅西山不仅容积率高达3.2,还需配建3栋自住房,并有4栋50年产权写字楼,都是高端项目的减分项。

  严肃君参考了近三年容积率在1.5左右的北京新房项目,洋房+叠拼是常见选择。

  土拍落锤后,严肃君的N个500人置业群里,又展开了一拍一度的猜案名大赛。“西山金茂府”、“四季壹号院”两个案名胜出。

  高端项目的“马太效应”

  “马太效应”,简单说就是强者愈强,弱者愈弱。

  具体到房地产领域,土地价值越稀缺的地方,配套建设就会越高端越丰富,随之消费吸引力就越大,购买群体就越高端,产品设计就越奢华,销售价格越高,身份象征意义越凸显。

  海淀四季青所属的西山别墅区,素有“皇家板块”的美誉,首先就是不可再造的自然景观,往大了说,“三山五园”。往小了看,四季青两地块,一公里内光高尔夫球场就能建两个。

  而五环里的环线属性,决定了通勤的便利。

  两地块距离杏石口桥入口仅500米,驾车半小时即可达西二旗,经杏石口路、紫竹院路去西城金融街片区也仅需40分钟左右。

  两地块距离地铁6号线廖公庄站2.8公里,遇到限号,也可以依靠公共交通。

  

  地块两公里范围内,小学主要有海淀教师进修学校附属实验小学、海淀第四实验小学,在民间整理的海淀小学排名中,都属于二流二类。中学有北京市师达学校(优质民办一流学校),北京市清华育才实验学校等。

  另外,也有北京凯文学校、北京市海淀区康福外国语学校等国际学校。

  除了刚刚提到的学校,地块南侧就是益元文化创意产业基地,中间艺术区,开设的多是书房、画院、美术馆、各类职业培训基地等,最起码孩子上艺术类辅导班不用开车接送了。

  两地块附近多是2000年-2010年间的成熟别墅项目,包括御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等,均价都在8万-10万/㎡,周边日常生活配套完善。

  北地块北侧正对的是6层回迁小区,西北侧从地图上看还在施工中。

  永丰共有产权房底价成交

  海淀永丰共有产权地块相对冷静,只有海开+建工一家联合体报价,最终底价32.9亿拿下,全部用于建设共有产权房,均价3.7万/㎡

  该地块位于海淀永丰皇后店南路与北清路之间,距京新高速直线700米,距离最近的地铁站,不管是16号线永丰站,还是昌平线生命科学园站,都在2公里以上。未来出行自驾更方便。

  

  附近两公里左右,学校主要有清华大学附属永丰学校,商业有永旺国际商城,医院有北大国际医疗,解放军第306航天城临床,大型配套齐全

  地块与公租房燕保辛店家园一路之隔,北侧也是大型公租房社区清棠湾,以及大牛坊、小牛坊大量的回迁房社区。

  距离最近的商品房项目冠城大通百旺府,在售113㎡、137㎡精装三居,均价7.4万/㎡,二手房价格在6.3万/㎡左右。

  值得一提的是,将于2月4日出让的海淀永丰不限价地块,就位于燕保辛店家园西侧和北侧。

  

  从土地规划条件来看,容积率2.1,限高45米,今日新拍地块,未来大概率是15层左右的高层产品。

  截至目前,海淀已入市中铁·碧桂园、永靓家园两个共有产权房,均价分别为3.5万/㎡,3.78万/㎡,共计2757套房源。

  新近申购的海淀西三旗共有产权房金隅尚林报名人数低于预期,除了均价4.36万/㎡,高于其他项目外,与中铁·碧桂园、永靓家园已部分满足需求也有关系。

  今日新推地块,就位于中铁·碧桂园东侧3公里处,地段、价格高度接近的情况下,未来如何,严肃君也拭目以待。

  互动时刻:

  写完稿子,严肃君问刚刚下定的龙女士,要不要坐拥另一座西山?龙女士直摆手,“买不起买不起”。

  你又怎么看呢?欢迎在评论区留言讨论~

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