当前经济环境下,房地产还能投资吗?

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  经济危机的咒语一直像一把达摩克利斯之剑一样悬挂在市场的头顶,但似乎一直都没有发生,到底是有人杞人忧天,还是只是时间还没来到?其实这种担忧也不是完全没有道理的。从经济学的角度来看,就是我们目前这一套运行的经济体系并不是一个十分完美的体系,每隔一段时间所积累的风险就会爆发,我们可以成为周期性。但人类不甘心被这样的规律性所左右,一直试图着用各种“补丁”政策来弥补这种制度的缺陷,以抵抗规模性的金融危机的发生。前些年的“去杠杆”以及近期的“降准”都是一种防控发生经济危机的手段。

  昨天,国家统计局发布一个重磅消息,2019年中国的人均GDP突破了一万美元。根据发达国家的经验,人均GDP跨过一万美元后,产业与消费会加速升级。那么,在这样的背景下,我们该如何投资?

  01

  房地产还能投资吗?

  目前来看,国内的房地产政策的主基调还是“房住不炒”,一二线城市的住房长效机制正在有序开展,旨在希望一方面稳定房价,一方面高房价不至于影响科技创新和消费升级,最终为中国找到新的发展赛道。

  目前的金融政策对房地产市场还是偏紧的,这个对于高杠杆行业的房地产影响可是很大的!首先,在这种的大背景下,银行不敢把钱贷给大家买房,或者只贷给现有负债率低、收入还高的人;当然这还不是全部,除了达到这些条件外,还有可能调整利率(不过目前利率大环境是下滑的,调高利率的方式短时间来看不会使用)。但不管怎样,这将导致买房的人少了很多,直接影响开发商的收入,这等于堵住开发商的出路。同时呢,银行还不怎么愿意贷款给开发商,房地产行业是一个高负债率的行业,不放贷款,等于没有水流入了。这可着急坏了那些拿了很多货、并且负债率高的开发商了,所以那个宇宙第一大房企疯狂宣布要高周转,然后一群小弟不假思索就要跟进。

  
国内房价还会不会继续上涨?房价是个复杂的问题,在当前的种种因素影响下,我的判断是全国房价上涨已经结束,个别区域的结构化上涨依然存在,但是即便这种上涨也是缓慢。对于投资来说,是一个鸡肋。如果一定是要买房自住或是做资产配置的话,还是建议买一二线中心区域的房子,起码老美和香港的经验告诉我们,即使遇到金融危机、房价暴跌后,这些区域也是能够很快弹起来。

  02

  股票还能继续上涨吗?

  对于中国老百姓,能够用于投资的渠道很窄——除了买房子就是买股票。过去10年的经验是买房的赚的盆满钵满,买股票大多赔底朝天。所以,这个问题的答案肯定很多人感兴趣。那么我们今天就与大家好好分析一下。

  
股票的短期上涨看什么?资金面。如果市场上缺钱,股票短期是很难涨起来的,相反如果市场突然钱多了,对股市会有刺激作用。中长期来看呢?看上市公司给股东带来的回报,用财务指标来说,就是我们学杜邦分析最终那个结果ROE。如果企业的盈利水平(净利率)和运营能力(资产周转率)没有明显提高的,负债率降低肯定会导致ROE降低。那么这么说来,企业中期给股东带来的回报也会降低,那么让股市怎么涨啊?还有一个因素就是市场给予的估值水平。整体估值水平与大类资产的收益率挂钩,而大类资产的收益率与基准利率挂钩,所以只有基准利率预期是下降的,意味着估值水平就会在不断的上升。

  2019年对于A股来说是走出里一波牛市,我在之前的文章也阐述了这波小牛市的逻辑:一是利率下行导致的估值水平抬升,二是降税减肥增厚了企业的利润。那么未来股市会不会继续上涨,我们就要来分析这两个因素是否发生了转变?我认为在可以预期的2020年,这个两个影响因素依然存在。除此之外,会有更多的政策利好出台,有利于股市进一步走高。

  03

  债券市场会走牛吗?

债券对于普通老百姓还算是小众投资品?我印象中,很少有人咨询我关于债券的投资策略。我知道机构投资者还是有不少配了公司债券的。我来简述一下债券的运行原理。在利率上升的过程中发债券,要想获取与之前同样的资金,需要支付利率就得更高。如果新发行的债券利率高了,之前持有旧债券的投资者怎么想?肯定就会抛售旧债券去买新债券,就会导致旧债券的价格下跌,直至回报水平与新债券持平。相反,如果利率下行,发行新债券的利率降低,那么相对于的旧债券的收益率就偏高,为了与新债券的利率匹配,旧债券的价格就会上涨。

  结论就是,利率下行的时候,债券债券市场也会跟着走牛;相反,利率上行,债券市场转向熊市。所以这也是为什么一些机构认为利息下行会导致股债双牛的原因。

  
短期来说,对债券的影响分析基本上就是上述的结论。那么对于没下手买债券的人来说该如何选择呢,是买新债券还是买旧债券?这个问题也不是一下子可以解答清楚的,因为债券还涉及到期限的问题。如果短时间资金面不会宽裕起来的,那么对于期限比较短的债券,随着资金成本的上升还有可能价格继续下跌;而对于长期债券,我觉得长期来看,资金面还是慢慢恢复正常甚至偏宽松,那么长期债券的价格随着资金成本的降低会慢慢涨回来。相反亦然。

  04
总结

在当前经济的大背景下,买房显然不会是一种非常好的投资手段,但是你确实钱多了不知道怎么花,做资产配置的话,还是可以在核心城市的中心区域去找投资标的;对于股票市场,目前优质蓝筹的整体估值还不高,可以考虑逐渐建仓一部分优质标的长期持有,相信未来会有不菲的收益;最后是债券市场,价格下跌比较猛的长期债券可以买入持有,但是呢,一定要关注发债主体的兑付能力。

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