当前经济环境下，房地产还能投资吗？

经济危机的咒语一直像一把达摩克利斯之剑一样悬挂在市场的头顶，但似乎一直都没有发生，到底是有人杞人忧天，还是只是时间还没来到？其实这种担忧也不是完全没有道理的。从经济学的角度来看，就是我们目前这一套运行的经济体系并不是一个十分完美的体系，每隔一段时间所积累的风险就会爆发，我们可以成为周期性。但人类不甘心被这样的规律性所左右，一直试图着用各种“补丁”政策来弥补这种制度的缺陷，以抵抗规模性的金融危机的发生。前些年的“去杠杆”以及近期的“降准”都是一种防控发生经济危机的手段。

昨天，国家统计局发布一个重磅消息，2019年中国的人均GDP突破了一万美元。根据发达国家的经验，人均GDP跨过一万美元后，产业与消费会加速升级。那么，在这样的背景下，我们该如何投资？

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房地产还能投资吗？

目前来看，国内的房地产政策的主基调还是“房住不炒”，一二线城市的住房长效机制正在有序开展，旨在希望一方面稳定房价，一方面高房价不至于影响科技创新和消费升级，最终为中国找到新的发展赛道。

目前的金融政策对房地产市场还是偏紧的，这个对于高杠杆行业的房地产影响可是很大的！首先，在这种的大背景下，银行不敢把钱贷给大家买房，或者只贷给现有负债率低、收入还高的人；当然这还不是全部，除了达到这些条件外，还有可能调整利率（不过目前利率大环境是下滑的，调高利率的方式短时间来看不会使用）。但不管怎样，这将导致买房的人少了很多，直接影响开发商的收入，这等于堵住开发商的出路。同时呢，银行还不怎么愿意贷款给开发商，房地产行业是一个高负债率的行业，不放贷款，等于没有水流入了。这可着急坏了那些拿了很多货、并且负债率高的开发商了，所以那个宇宙第一大房企疯狂宣布要高周转，然后一群小弟不假思索就要跟进。

国内房价还会不会继续上涨？房价是个复杂的问题，在当前的种种因素影响下，我的判断是全国房价上涨已经结束，个别区域的结构化上涨依然存在，但是即便这种上涨也是缓慢。对于投资来说，是一个鸡肋。如果一定是要买房自住或是做资产配置的话，还是建议买一二线中心区域的房子，起码老美和香港的经验告诉我们，即使遇到金融危机、房价暴跌后，这些区域也是能够很快弹起来。

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股票还能继续上涨吗？

对于中国老百姓，能够用于投资的渠道很窄——除了买房子就是买股票。过去10年的经验是买房的赚的盆满钵满，买股票大多赔底朝天。所以，这个问题的答案肯定很多人感兴趣。那么我们今天就与大家好好分析一下。

股票的短期上涨看什么？资金面。如果市场上缺钱，股票短期是很难涨起来的，相反如果市场突然钱多了，对股市会有刺激作用。中长期来看呢？看上市公司给股东带来的回报，用财务指标来说，就是我们学杜邦分析最终那个结果ROE。如果企业的盈利水平（净利率）和运营能力（资产周转率）没有明显提高的，负债率降低肯定会导致ROE降低。那么这么说来，企业中期给股东带来的回报也会降低，那么让股市怎么涨啊？还有一个因素就是市场给予的估值水平。整体估值水平与大类资产的收益率挂钩，而大类资产的收益率与基准利率挂钩，所以只有基准利率预期是下降的，意味着估值水平就会在不断的上升。

2019年对于A股来说是走出里一波牛市，我在之前的文章也阐述了这波小牛市的逻辑：一是利率下行导致的估值水平抬升，二是降税减肥增厚了企业的利润。那么未来股市会不会继续上涨，我们就要来分析这两个因素是否发生了转变？我认为在可以预期的2020年，这个两个影响因素依然存在。除此之外，会有更多的政策利好出台，有利于股市进一步走高。

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债券市场会走牛吗？
债券对于普通老百姓还算是小众投资品？我印象中，很少有人咨询我关于债券的投资策略。我知道机构投资者还是有不少配了公司债券的。我来简述一下债券的运行原理。在利率上升的过程中发债券，要想获取与之前同样的资金，需要支付利率就得更高。如果新发行的债券利率高了，之前持有旧债券的投资者怎么想？肯定就会抛售旧债券去买新债券，就会导致旧债券的价格下跌，直至回报水平与新债券持平。相反，如果利率下行，发行新债券的利率降低，那么相对于的旧债券的收益率就偏高，为了与新债券的利率匹配，旧债券的价格就会上涨。

结论就是，利率下行的时候，债券债券市场也会跟着走牛；相反，利率上行，债券市场转向熊市。所以这也是为什么一些机构认为利息下行会导致股债双牛的原因。

短期来说，对债券的影响分析基本上就是上述的结论。那么对于没下手买债券的人来说该如何选择呢，是买新债券还是买旧债券？这个问题也不是一下子可以解答清楚的，因为债券还涉及到期限的问题。如果短时间资金面不会宽裕起来的，那么对于期限比较短的债券，随着资金成本的上升还有可能价格继续下跌；而对于长期债券，我觉得长期来看，资金面还是慢慢恢复正常甚至偏宽松，那么长期债券的价格随着资金成本的降低会慢慢涨回来。相反亦然。

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总结
在当前经济的大背景下，买房显然不会是一种非常好的投资手段，但是你确实钱多了不知道怎么花，做资产配置的话，还是可以在核心城市的中心区域去找投资标的；对于股票市场，目前优质蓝筹的整体估值还不高，可以考虑逐渐建仓一部分优质标的长期持有，相信未来会有不菲的收益；最后是债券市场，价格下跌比较猛的长期债券可以买入持有，但是呢，一定要关注发债主体的兑付能力。