对话富力董事长李思廉：2020年房地产“有惊无险”

编者按：

2019年呼啸而过，众口预言的"小年"销售额又创新高，行业的天花板和边际似乎仍看不到清晰界线；但身边无数企业的成败竞速、地产人的艰难焦虑、传统规则和经验的失效又真切告诉我们，大时代的变局剧烈且无声。

越过山丘，等待地产人的是一重山尽一重山，还是人声鼎沸、柳暗花明？

新十年初来之际，地产壹线对话6位房企大佬，从多个维度“解局2020”。此为第一篇。

正文

2019年初曾有人说过，2019年可能是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。

回望过去一年，“太难了”成为各行各业的关键词。地产行业也不例外：层出不穷的裁员案例、依旧严苛的调控政策、高周转驱动下的各类事故、变味的跟投。

地产人2019年的境遇，可谓冷暖自知。

尽管舆论场里各种唱衰声音不断，但房地产依旧像一辆高速运转的列车——2019年销售额突破16万亿，同比上升约7%左右，新开工面积达到22亿平方米，同比增加8%。

一边是行业销售规模再创新高，另一边是全年500多家房企破产，高管上演离职潮、开发商强制全员卖房和打折促销不断的消息不断。矛盾的背后，我们必须去思考，这个行业的天花板在哪？

近日，富力集团董事长李思廉接受了壹线君的独家专访，谈了谈他对行业趋势、企业发展重心的见解。

“我自己认为2020年或者未来一段合理的时间内，行业都会是平稳发展的态势。政策面的取态比较明确，就是希望平稳，不希望房价大涨，有些地方的预售证也不许你大跌，所以这是一个很明显的风向标”李思廉称。

1月2日，富力公布了2019年未经审核的营运数据。2019年全年，富力权益合约销售金额约1381.9亿元，销售面积达约1254.76万平方米，与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升5%和23%。

面对行业头部企业优势进一步集中，李思廉向壹线君表示“富力还没掉队，我们赚钱不错的。”尤其在谈起酒店业务时，他表示，看好酒店业务空间，希望未来2-3年富力的酒店数量突破100间。

谈市场：2020年房地产"有惊无险"

2019年以来，政策层面始终坚持“房住不炒”的定位。资金层面，从2019年5月份开始，房地产市场的信贷进入收紧态势，严查资金违规流入房地产市场，房地产市场迎来史上最严监管年。

李思廉指出，当前不论国内、国外融资环境都在收紧，银行贷款的审批也卡得也比较严，这对房地产企业造成了一定的压力。四季度不少房企都在追求销量，积极回款提升现金流来应对调控压力和一些到期的公司债。

“房地产企业目前最看重的还是现金流，现金流没了，大家就觉得行业不太好。”李思廉称，如果未来对房地产业的贷款还是从紧的话，大家都会觉得浑身不舒服。

中国信托协会数据显示，2019年三季度，房地产业信托余额为27811.9亿元，环比下降5.1%，增速2016年来首次转负。为了充裕企业内的现金流，房企不得不高成本发行海外债“解渴”。

数据显示，2019年1月-11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。

不过，对于房地产2020年的市场大势和融资环境，李思廉依旧乐观，他用了四个字评价，“有惊无险”。

李思廉提到，尽管2019年有很多房地产相关的企业倒闭，但行业出现结构性问题的概率不大啊，整体上会维持一个较稳定的态势。

“如果整个行业出现一些结构性的问题，我觉得监管层会出手的，不是说救与不救的问题，而是它会适当地在市场释放一些资金量，让好的企业、好的项目还是能够拿到资金，去维持一定的弹性。”他还提到，12月份以来，市场已经看到一些回暖的迹象。

在李思廉看来，房地产仍是重大的支柱产业，牵扯上下游产业甚广，房地产行业的稳定性对整个社会而言具有重要意义。“一下子把它压得很紧，对各行各业也是不稳定的”。

房价方面，李思廉指出，2019年四季度房地产成交量依旧平稳，但价格应该有所下探，“大家普遍认为下降了百分之十几”。

谈富力：没掉队，我们赚钱不错

酒店业务空间很大

当前，中国房地产业供需结构正在发生变化，从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段，但这并不意味着行业竞争会有丝毫减弱。

原有的销售赛道里，房企依旧拼得头破血流，行业的集中度也在进一步提升。2019年，千亿房企数量已提升至35家，TOP 30的市场集中度达到35.7%，创下历年新高。

李思廉对富力目前的行业排位表示肯定，“我们还没掉队，我们赚钱不错的”；他也强调，富力在地产行业梯队里属于“比较靠稳的一群”。

李思廉告诉壹线君，自己今年把更多的时间和工作重点放在优化公司内部机制上，以提升组织效率。另一方面，多元化业务的酒店板块也是李思廉的工作重心。

早在2004年，富力就涉足酒店板块。2017年，富力以199.06亿元收购万达74家酒店，一跃成为“全球最大的豪华酒店业主”。

通过收并购的方式，富力以最快的速度实现了弯道超车和卡位，也令外界重新审视和定义富力的发展维度。

“如果大家以看一家公司拥有的资产、拥有大楼的数量来说的话，我们可能是世界少数的企业，可以百分百拥有那么多栋建筑物的公司”李思廉笑着说。

目前，富力自主拥有90栋酒店，建筑面积超过300万平米，加上写字楼业务，这部分现金流在2019年将达到30亿左右。

“我们觉得酒店的空间很大，现在国家在大力刺激内需、刺激内部消费、发展文旅项目，所有这些都与消费有关，我们拥有这么多酒店肯定是刺激消费大方向的得益者，我们会继续加大力度优化酒店业务”李思廉希望未来五年富力整体收租物业租金实现翻倍；2-3年内，酒店数目突破100间。

地产销售业务层面，李思廉希望富力2020年能达到10%-15%的增长，并在未来几年保持这个增速。

“现在地价比较贵，企业不停地买地推动规模增长，需要在资金管理方面有很精准的管控，才能促进良性循环。”李思廉认为，在市场不确定性加大的环境下，这对企业来说是一个考验。

销售层面保持适中的增速、用租金收入的增长来平衡富力整体的收入压力，作为一名“谨慎乐观者”，李思廉2020年的发展策略是“稳”。李思廉承认，如果政策方面调控力量太大，企业目标定的太高也不现实。

在传统的地产开发业务以外，近年来富力加大了在城市更新领域的力度。

截至2019年6月30日，富力城市更新板块签约合作项目已超过60个，规划总建筑面积超6000万平米，按货值算，一、二线城市占比95%，粤港澳大湾区占比70%。 2019年4月，富力成立了城市更新集团，可见其对该项业务的重视。

采访中，李思廉告诉壹线君，富力配置了很多资源和人力长期投入在旧城改造业务上，“希望这个业务未来有一个合理的爆发力”。

在此前结束的2019年中央经济工作会议上，“城市更新”这一概念被首次强调，这可能会成为房地产下一个风口。这对有所布局的富力而言，无疑是一个利好。

“应该现在大家的空间就在于城市更新”李思廉称。

“做得好的，就是赢家。”

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