2019房企行业排名竞赛,座次生变?

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  编者按:又到了一年年末,各大机构呕心沥血整理的2019年年度销售额排行榜,从明天下午起就将陆续出炉。有企业目标保八,有企业目标进十,也有企业假意看淡名次,其实心痒难搔。

  在细细盘点完前两年的座次后,地产壹线深刻发现,12月是一个太魔幻的月份,佛系的企业已开始进入春假状态,而好胜的企业则能在这个月里制造出两倍甚至五倍的奇迹,成为搅动排行榜的大鲶鱼。在悬念揭晓之前,不妨大胆赌一把,最后一刻,谁上谁下。

  

  猜想一:万科和恒大,谁是第二名?

  

  (中海地产公告中单位为港元,转化为人民币时采用11月30日汇率:0.898;碧桂园、绿地数据取自克而瑞,其他为企业公告)

  去年时,行业前三名的座次为碧万恒,今年里,碧桂园依然稳居第一位,但万科和恒大之间,从10月后就已调换了座次。

  从今年前11月的数据来看,恒大目前领先万科69.1亿元,差距并不大。如果再结合两家企业在过去三年12月单月的销售冲劲来看,第二名会花落谁家仍是一大悬念。

  

  (数据来源:企业公告)

  从上述图表中可以看出,除了2016年因受“930”政策影响,两家企业最后两个月的销售额均收缩明显之外,2017年和2018年的12月单月,万科都是在用力冲刺,而恒大都是在用力回收。

  回收最严重的2018年,恒大12月单月的销售额环比11月单月减少了52.66%。而万科,哪怕是在2016年调控转向之后,其12月单月的环比降幅也只是20.56%。

  今年的金九、银十里,恒大分别实现了831.1亿元和903.0亿元的单月销售额,将冲刺节点前置。到了11月,发力完毕后,恒大当月销售数字回落到370.6亿元。

  今年拿地补货势头不减的万科,则是从7月到10月一直维持在434~493亿元销售额期间,到了11月开始冲刺全年业绩, 提速至545.4亿元。如果按照往年习惯,万科最后一个月的销售数值,将大概率高于上个月。

  二者年末销售节奏差异的背后,还因为二者年度目标完成情况的不同——恒大今年的目标为“合约销售6000亿元”,前11月的完成率已达96.76%。而万科的目标为“回款6000亿元”,因此万科必须在最后两个月加大销售以确保达成目标。

  

  猜想二:世茂、华润和龙湖,谁将无缘TOP10?

  TOP10阵营竞争最焦灼的,在第9-11名之间。目前龙湖与华润置地的差距只有39.7亿元,而华润置地和世茂房地产之间,仅有10.6亿元。三者之间的最大差异算起来不过50.3亿元。

  在今年年初的2018年业绩会上,世茂房地产总裁许世坛对“重回前十”表示出了达成信心。年中时,由于排名只够到了行业第12,许世坛也曾改口表示“内部没有这样的想法,主要看市场情况”以避开舆论。

  
进入下半年后,世茂房地产推盘量和去化节奏均在加大、加快。以其华北地区公司为例,今年上半年,华北公司业绩完成额约100亿元,而到了三季度,其单季度业绩额就冲到了80亿元。

  在11月时,世茂房地产终于一举超越原本排位在它前面的龙湖与华润置地,实现自2014年之后的首次重回行业前十。其前11月的销售同比增速达到了约47%,也为目前TOP10里的最高。

  而相比较之下,华润置地和龙湖今年均20%上下的增长率,就显得逊色不少。

  同样对比三家企业近几年的12月单月销售额变化。世茂房地产和华润置地近两年都有最后一个月冲刺的习惯。而龙湖的12月单月销售,则较11月变化不大——2017年12月时其单月销售环比下降了4.86%,2018年12月单月的涨幅也只有2.33%。

  
如若龙湖依然如此佛系,则其保持了两年的行业前十身份,恐要丢失。

  

  猜想三:谁是TOP20里的最大黑马

  

  (华夏幸福、泰禾、金科因未公告披露月度运营数据,此三者数据皆取自克而瑞;中梁、正荣今年起披露每月运营数据,此二者2018年数据取自克而瑞,2019年数据取自企业公告)

  目前TOP20的榜单,相比去年同期有了不小微调,阵营内的企业都有了座次上的变化。

  回顾2018年11月时,金科、中梁还都在20强阵营之外,但一年之后,金科以加大合作开放度的路径晋级到TOP20阵营中,而中梁也以高周转收割三四线+阿米巴模式,在TOP20外之差临门一脚。

  从名次变化来看,目前TOP20中排名上升最快的为金科集团,其次为中梁控股。

  而如果从同比增长率来看,则目前的TOP20中增速前三名依次为世茂房地产、金科和阳光城,且后两者要在最后时刻拼过世茂房地产的增速,并不容易。

  如果回看2018年12月单月的竞争,TOP12名之前的座次并无变化,但TOP13-20之间,却是暗流涌动,不少企业在最后一个月的销售额环比涨幅突破100%,甚至还有达到500%以上的。

  

  (ps:华夏幸福、泰禾、金科因未公告披露月度运营数据,此三者数据皆取自克而瑞)

  结合上文中的图片,目前TOP19-22名之间,相互间的差距都在50-60亿期间,如果以去年冲刺态势预测,这一小阵营内的排序还将局部起波澜。

  

  猜想四:TOP30里的入局者与出局者

  既然有新企业入局TOP20,那自然有企业脱离了这个阵营——富力。如果将观察维度延伸至TOP30,则入席和离席的企业将更多。

  奥园、祥生、滨江和蓝光这四位新人里,目前已知的就有两家新千亿企业——奥园集团前11月销售额1012.7亿元,同比增长37%,为集团首次规模突破千亿;前段时间因“放假19天+发放旅游津贴鼓励员工带家属旅游”而走红各大业内群的滨江集团,同样是在今年实现了千亿腾飞。

  

  (排名依据:企业公告、克而瑞;因数据采集以企业公告为主克而瑞为辅,故与克而瑞排行榜存有偏差)

  离席的旧人亦有四位。有趣的是,这四位都未披露单月运营数据,只能从机构榜单中一窥业绩。

  在克而瑞《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》中,泰禾已从2018年的20名,跌到了今年前11月的42名,所显示的业绩也只有689.2亿元;荣盛发展从2018年的30名落至当前的34名;而去年业绩刚好距TOP30仅有一步之遥的首开,在该排行榜上的名次也滑出30名开外了;刚上市一个半月的资本新秀新力地产,去年在榜单上的排名为TOP33,但今年却黑马成色不足,没能实现上市年的历史跨越,已降至排行榜的37名。

  至于谁能将冲力保持到最后一刻,谁能在最后一刻以价跑量实现反超,都只待明天揭晓了。

  ·END·

   #谁会跌出前十?#

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