资产负债率超80%控制红线 绿地张玉良如何回答一切?

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  引言:在绿地控股1月7日披露的年度业绩报告中,其房地产主业的销售额为3880.42亿元,同比微增0.1%,连续三年未达成内部提及的4000亿元销售目标,增速也达TOP10房企中最慢;大基建业务虽有47%的同比涨幅,但与房地产业务近30%的毛利率相比,大基建长期不足5%的毛利率实际拖累了集团的整体利润表现。

  文 | 原创中心 刘莹

  主营“房地产+大基建”两大核心业务的绿地控股在1月7日晚间披露了其2019年度的业绩情况,其中,房地产业务的销售额为3880.42亿,同比微增0.1%,相比去年同期26%的增长率大幅放缓,大基建业务虽有47%的同比涨幅,但长期不足5%的毛利率实际拉低了集团的整体利润水平。

  资产负债率超80%控制红线

  去年一年,绿地的房地产业务累计实现合同销售面积为3257.2万平米,同比减少11.1%,新增土储为4000.5万平米,同比减少17.3%。拿地金额为926.5亿元,同比微增0.3%,投资强度为23.9%,与去年基本持平,但平均楼面地价却同比上升21.3%,达到2316元/平米。

  具体到第四季度而言,绿地的房地产业务实现销售1534.89亿元,同比增长27.3%,合同销售面积仅1140.1万平米,同比减少7.0%。去年12月,绿地曾奋起直追,完成864.7亿元的销售额,环比11月增长165.7%,才使其2019年的销售业绩与2018年的3875亿元整体持平,但依然没有完成绿地控股董事长、总裁张玉良提及的年度4000亿元销售目标,差距尚余120亿元。

  

  过去的一年里,国内房地产开发企业的销售增速增长趋缓,绿地亦不能免俗。早在去年三季报披露时,绿地的销售业绩就曾大幅放缓,财报显示,期内,绿地房地产业务的销售额为2345.53亿元,同比减少12.1%,合同销售面积为2117.1万平米,同比减少13.2%。

  在金九银十的7至9月,绿地仅实现合同销售金额668.68亿元,同比减少35.8%,合同销售面积630.0万平米,同比减少42.1%。与此同时,绿地经营活动产生的现金流量净额较2018年同期的309.73亿元大幅下滑70.53%至91.26亿元。

  从债务方面来看,截至去年前三季度,绿地控股的负债总额达到9181亿元,资产负债率超88%,位于行业高值。其中,长期借款达1517.7亿元,相比2018年末增加189.36亿元,有息负债合计1142.65亿元,而手持货币资金仅823.77亿元,较6月末减少逾40亿元。

  1月8日,张玉良就近期绿地较受关注的财务状况进行回应时介绍,截至2019年底,绿地控股的资产负债率为87.94%,扣除预收账款后负债率为81.46%,分别较2018年同期下降了1.55个百分点和2.94个百分点。

  张玉良对此较为满意,他表示,“作为一家万亿资产的企业,负债下降1个点,扣除预售款下降2.25个百分点,这个数字在同行的大企业中是比较大的,这是中央的要求,也是我们自身的要求”。在张玉良看来,绿地资产负债率的下降,能够在增速停滞的年份体现“质量”的提升。

  而来自中指院的统计显示,截至目前,百强房企的资产负债率均值为73.4%,剔除预收账款后的有效负债率均值为67.0%,均低于绿地控股。相比保利发展、华润置地、招商蛇口等同规模房企,绿地的资产负债率也处于高值,且超过了行业80%的控制红线。

  财经评论员严跃进认为,商改住等项目在2019年依然受到管控,这使得此类产品在去化方面面临很多压力,重视商办的绿地控股也会受到影响,此外,绿地在多元化等业务方面的发展力度很大,这也分流了一部分房地产业务中的营销精力。

  多元化业务拉低集团利润水平

  在房地产行业的调整周期里,越来越多的房企走上了多元化转型的道路,以寻求新的利润增长点,应对行业变局。作为开展多元化业务较早的房企,绿地也一直在“地产+”多元化战略的指导下,先后涉足了大基建、大金融、大消费、科创、康养等多产业领域。

  进入2019年以后,不少房企面临了来自去化、回款、融资及资金链方面的压力,转而收缩多元化业务条线,而绿地的转型节奏却并未放缓,不仅先后入股了城云国际、涂鸦智能、佰才邦、瑞为等四家科创企业,还通过股权收购与投资等方式参与了河南省公路工程局集团、上海航空国际旅游(集团)有限公司、贵州省药材有限责任公司的混改。

  

  绿地控股董事长、总裁 张玉良

  张玉良对于绿地的多元化布局较为满意,他表示,“我们在转型中实现了较大的成长,一般(房地产)企业还没有走到我们的前面,我觉得我们转型的过程很顺畅,这是我今年感到比较满意的部分”。

  “未来绿地还将拆分大基建、大消费、酒店旅游板块等单独上市,目前市场条件已经成熟,只是还没有具体的时间表”,张玉良称。

  而在克而瑞看来,加码多元化产业投资布局在一定程度上牵制了绿地房地产主业的规模扩张进程。2018年末,绿地控股的房地产主业销售额为3815亿元,没有达成年度4000亿元的销售目标,进入2019年之后,该业务板块的销售增长依然承压,第二、三季度均呈现负增长,第四季度的合同销售面积也呈现负增长,依然没有达成该销售目标。

  在多元化业务的影响下,绿地的房地产业务营收增长也长期处于低值。财报显示,2017年至2018年,绿地的房地产业务营收增速一直在10%以下。

  直至2019年末,绿地控股披露的集团总营收为4225亿元,其中,房地产主业的全年结转收入为1947亿元,占比46%,同比增长21%;大基建业务的营收为1866亿元,占比44.1%,同比增长47%,两大核心业务的营收占比基本持平。

  而从利润率方面的表现来看,却呈现出较大的反差,绿地房地产主业在2019年的毛利率为28.5%,同比增长6%,带动公司营业利润率较2018年提升0.3个百分点至7.4%,而大基建业务的毛利率则长期在5%以下。

  去年半年度,绿地控股在建筑及相关产业方面的营收为1077亿元,占当期总营收的比例为49.7%,一度超过房地产主业的营收贡献。

  反观盈利能力方面,绿地多元化业务较低的毛利率拉低了公司整体的利润率水平。期内,绿地房地产业务的毛利率为 27.97%,比2018年同期增加1.86个百分点,但建筑及相关产业的毛利率仅为3.86%,这也导致绿地的综合毛利率下降至15.13%。

  绿地也因此陷入“赚钱的营收少,营收多的不赚钱”的负面舆论里,在亿翰智库的统计中,截至去年年中,中国恒大、万科、华润置地、保利地产、中国海外发展、世茂房地产等TOP10房企的毛利率均维持在30%~40%之间,绿地控股的毛利率是前十强中的最低值。

  谈及此,张玉良改换了口风,他解释称,“不同行业的利润率是不一样的,不能简单比较,利润率达到了这个行业的水平就可以了,更重要的指标是ROE,我认为现在的ROE是不错的”。

  自2015年借壳上市以来,绿地控股的市值一直在不断缩水,从刚上市之初的3054亿元跌至目前的840亿元,缩水达72%,而这也被外界归结于“多元化战略的不成熟”。

  外界评论认为,作为绿地多元化的主要业务,大基建行业和房地产行业一样,同属于强周期行业,而且两者高度相关,无法缓和房地产业的强周期性影响,将基建行业的发展建立在房地产行业的规模增长之上,除了拉低整体利润率,很难分散风险。

  在克而瑞看来,多元化转型是一项长期、系统性的工程,需要大量专项资金及人才等的资源投入,当前市场去化低迷、融资渠道持续收紧,房企的资金链普遍紧张,继续加码投资多元化业务,将面临较高的风险成本,可能会导致绿地控股的资金链承压,从而影响其流动性安全。

  上述背景下,张玉良开始保守回应绿地控股2020年的销售目标,并未提及具体数字,他表示,“绿地的目标是稳中有增,但是不会增加很多,我们是注重质量,注重中长期的竞争力”。

  毕竟,在2017年时绿地控股曾提出,未来三年房地产业务的销售业绩将稳定在5000亿上下,2018年在内部将这一目标改成了4000亿,但最终以3874.9亿元收官,未能如愿,直至2019年末,绿地的房地产主业依然没有突破4000亿元。

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