土地存货盘点|重金囤的地,就等着兑换你手里的银子了

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  过去一周,严肃君用5篇数据报告,完整复盘了2019年北京新房市场。我们看到,35598位购房者壕掷2590亿元,凭实力跻身房奴。

  我司限竞房渣女龙女士也终于赶在今天成功上车。从此一心搬砖,只为还款。

  但房产作为绝大多数家庭的最大支出和投资,在严肃君的N个500人置业群里,还有更多的人仍处于谨慎的持币观望阶段。

  很多时候,你的谨慎小心,是因为看不清市面上的商品。

  就像买房,当我们看过2019卖出了多少、什么样的项目卖得好之后,在2020年等待着被买房人挑选的,还有哪些?

  严肃君盘点了2016年至今拍出的、尚未亮相宅地的最新进展,试图提前一窥2020年北京新房市场全貌。

  豪宅“混战年”

  2020年必有一场豪宅混战,因为2019是不限价商品房地块的正式回归年。

  从近两年土地供应来看,2018年、2019年北京土地市场分别出让52宗、49宗住宅用地,总数相差不多,结构却大不一样。

  沉寂近一年,2018年仅在年底供应一宗不限价商品房地块,此后,不限价商品房地块重新登场。

  2019年出让的14宗不限价地块,除怀柔、密云、平谷、门头沟区外,有6宗地块具备打造豪宅的条件,占比达43%。

  

  石景山华润+电建地块

  2019年6月27日成交,楼面价大约4.4万,预计售价在7万左右。

  据接近华润的人士透露,项目产品确定为华润最高端产品线“九里系”。华润内部A标,定位高于首开华润城。

  具体产品来说,户型为80-140㎡,以127㎡左右四房为主力产品,大约3月份就将入市。

  丰台石榴庄金茂+合生地块

  丰台南苑石榴庄地块虽由金茂+合生联合体拿下,但土拍当天就有小道消息称,绿城、保利被金茂+合生劝服,4家联合开发

  案名初步定为:金茂32院,产品采用平(墅)院+叠拼,产权面积230-260㎡,总价2000万左右。

  整体货量不多,但开发商舍得花成本,据说光单个样板间装修就是300万。

  有北京金茂府珠玉在前,这个项目还是有想象空间的。

  丰台造甲村中海地块

  被看做是国服第一房企的中海,是近年来当之无愧的黑马,夸张到,中海在北京的5个区拿下了区域销冠。

  中海寰宇天下、长安云锦,这些都是2019刚需和改善族的。

  但真正的豪宅市场,10万+项目,中海可以说在北京尚未有一席之地。

  目前中海在丰台造甲村、石景山古城南街分别持有两宗不限价纯商品房地块,都将是中海在北京豪宅市场的开局之作。

  进展较快的是造甲村地块,已取得规证。基本确定的消息是,该项目产品为140㎡-170㎡四居(大三居),170㎡-200㎡四居,200㎡以上更大户型

  价格待定。但中海势必会以泰禾·西府大院、葛洲坝北京·中国府为产品和定价参考,这两个项目预售批复价格为11.3万/㎡,已经是所在片区预售价格的天花板。

  严肃君的朋友说得好,“造甲村必须要卖到10万+,因为中海必须证明自己在高端项目上‘做得到’。”

  朝阳孙河两地块

  朝阳孙河最后这两宗宅地,才是天生的豪宅胚子,控高18米,容积率仅1.1/1.5。

  2019年5月,不管是为了给新老板上任献礼,还是进军北京市场的资金够多,恒基不惜溢价23%,力压龙湖、保利、首开等多家巨头,拿下2902-31地块。

  2019年9月,恒基又拉上了豪宅操盘经验丰富的天恒,共同拿下2902-88地块。

  有钱有经验,朝阳孙河这两宗地的产品想象空间还是有的。

  但两个项目楼面价已超6万5,孙河的懋源·璟玺最新拿到的预售证价格为9万4,新出让项目的入市价格颇为一言难尽。

  2020准豪宅地块

  值得一提的是,将于1月20日出让的海淀四季青两宅地,以及将于2月4日出让的海淀西北旺地块,都是不限价商品房用地。

  其中四季青两地块起拍楼面价均超7万/㎡,从容积率1.5以及限高18米来看,未来也大概率是别墅产品

  限竞房“末班车”

  此消彼长。

  已经成为严肃君和大家共识的是,达成稳房价的终极目标后,从土地供应趋势来看,限竞房退出北京新房市场,只是时间问题。

  而对刚需购房者来说,更坏的消息是,,多数是好地段、高性价比的项目。

  2020年,好地块的限竞房真的真的真的不多了。

  作为2016后出现的新物种,北京共出让110宗限竞房地块,已开盘69个项目(有项目包含多个地块,如中海丽春湖墅、北京岭秀)。

  严肃君统计待入市的限竞房地块还有以下25宗。

  

  (戳图可放大)

  除了一直没有动静的永定府、天恒·学院里,北京五环里待售限竞房只有中铁诺德·逸府、京投发展·臻御府、旧宫地块三个了。

  ,严肃君做过详细对比,详情请戳前文。

  预计今年5月亮相,据群友爆料,项目初步规划四种户型,分别为75㎡两居,86㎡、89㎡三居,130㎡四居。

  按照限均价54715元/㎡算,最低总价410万,五环内属于普宅,首付35%约144万

  其中,网传130㎡四居户型图已曝光。严肃君将其与洺悦苑(开发商同为电建)的120㎡三居对比发现,除了书房与厨房位置对调外,其他功能间布局基本一致。

  目测南向客厅与次卧之间为非承重墙,可打通形成超大客厅。这么操作的洺悦苑120㎡三居客厅面宽已达6.8米,旧宫项目尺度只会更大。

  

  (130平四室两厅两卫)

  海淀北安河地块

  翠湖三杰,西山锦绣府相继开盘后,海淀限竞房库存严重告急。

  虽然海淀还有一个北安河京投地块,身处6环外,临着16号线终点站北安河地铁站,限均价5.5万/平。

  但被遗忘的事实是,这个项目建成后将由政府统一回购。

  另外,2016年就出让的永丰两地块为开发商100%全自持,可参考万科翡翠书院。

  大兴庞各庄保利地块

  昨日(1月8日)刚刚确定案名为和悦春风,产品为70-140㎡二居到四居。

  单就容积率而言,中海云筑容积率为1.6,和悦春风容积率为2,难以挤出足够空间做别墅产品。就目前曝光的产品信息来看,或以洋房、小高板为主。

  另外还要提下限竞房扎堆的亦庄片区。据知情人透露,亦庄土地供应已接近饱和,未来将移至南海子公园以南,瀛海以北片区。

  共有产权房“未来可期”

  对比2018年,2019年新增共有产权房地块,不仅量大,位置也好

  2018年城六区仅供应1宗共有产权地块,2019年供应了7宗,进展还很快,海淀金隅尚林家园已进入网申阶段。

  

  (2019年城六区新增共有产权房用地)

  今年伊始,海淀已新挂出安宁庄、西北旺两宗共有产权用地,在分区规划中,也明确指出要增加保障房、政策房供给。丰台则表述为“先把共有产权房短板补起来。”

  未来15年的北京住宅市场供应走向,是逐渐形成商品房、共有产权房、集体租赁住房、公租房等共同发展的“多元化、多形态供给”。

  可以预见,未来好地段的共有产权供地也不会少。

  当然,地段好,价格也高。

  正在网申中的海淀金隅尚林家园均价43600元/㎡,隔壁昌平东小口新挂限竞房地块,限均价58858元/㎡,最高限价64744元/㎡,怎么选?

  严肃君的建议是,如果首付够,还是优先选择投资与居住属性兼有的限竞房。

  产权永远无法完全获得,就意味着共有产权房的投资属性已几可忽略;保障性住房性质,使得共有产权房居住品质普遍偏低,而且目前退出机制也尚不完善。

  互动时刻

  有个段子说的是,2019年是最近10年最差的一年,但也有可能是未来10年最好的一年。

  对于普通购房者而言,好在还有得选。

  2020年,北京新房能不能买?还能买哪儿?买哪儿更好?欢迎在评论区留言讨论~

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 1 参与 1
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

头像

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

370

篇文章

9265

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码