在北京买房,其实支付71万就够了|内附操作手册

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  据网易房产数据中心统计显示,截止到2019年12月29日,有网签数据的共有产权房(含3组自住房延迟数据)共34个,成交了20285套,成交面积约为179万平方米,成交总金额约486亿元,成交均价27062元/平。

  比起不限价商品房,限竞房算是一种更符合刚需客群的降维产品

  然而再与共有产权房的各维度数据一比较,后者折半的套均总价尤为醒目。

  2019年共有产权房套均总价只需238万元,整体属于普通住宅,按照首付30%计算,平均首付约为71万元

  供应套数上与限竞房基本持平,一方面是明显的价格优势;另一方面四季度限竞房去化疲软,而随着共有产权房供应位置越来越好,反而逐渐受到认可。

  这份已经是前年(9285套)2.18倍的网签量,未来向上的走势还会继续。

  *文末附2019年共有产权房成交排行榜

  共有产权房也要先看地段

  虽然共有产权房网签受其网申、选房等时间影响较大,但从当前有成交数据的项目分布来看,主要供应集中在五环以外。

  这份成交统计表是基于五环外充足的供应量,但从销售状态来讲,环线越往外去化越困难,地段论适用于任何属性的产品。

  同样区域,去化情况也会直接受地段影响,比如作为体量最大的大兴。

  六环外的四季盛景园,首次选房弃购率99%以上,后期网申条件还做了调整,至今2224套房源仍未选完;而位于五至六环,亦庄金茂府附近的亦城亦景,周边配套较为成熟,去年8月23日开盘,1144套房源已全部选完。

  

  顺义拿下成交冠军头衔,主要是因为高性价比,三个项目成交均价都在2万4以下;像朝阳、海淀、丰台这种容易出豪宅的区域,共有产权房作为稀缺品,去化都比较理想。

  位置越好,平均个人产权占比越低

  从2019年有网签数据的31个共有产权房项目来看,位置越好,平均个人产权占比就会越低。

  这种结论,需要从确定个人产权占比的三个步骤说起:

  代持机构首先会委托房地产估价机构进行评估。评估的是同地段、同品质普通商品住房价格,那些高品质商品房乃至豪宅是要被剔除的;

  在评估确定了普通商品住房价格后,会在这个价格的基础上打个九折(政府的第一项让利),确定出计算产权比例的“分母”;

  用该共有产权项目的销售均价除以这个“分母”,就得出了该项目个人产权份额的比例。

  需要注意的是,评估技术指引只是作为参考,最终各区还会根据实际情况来确定最终比例。

  因此,在周边参照物与共有产权房平衡之间,这种结果成为必然。

  位于六环外临近河北的韩建·慧园,13500元/平(全装修),是当前北京最低均价,但个人产权占比却最高—85%。

  这个位置导致性价比大跌,因此,时隔半年后的昨天,韩建·慧园开启了第二次网申。

  “价格”与“产权”是对矛盾体。在很多购房者看来,共有产权房流通受限,个人产权占比不如越低越好

  从统计数据来看,个人产权占比在40%-85%不等,平均占比为63%,六成占比是合理的接受范围。

  

  最低产权40%的共有产权房项目—绿地·兴景苑,仅供应了171套,均价17500元/平,同小区的商品房绿地·海珀云翡单价已经到了7万。

  从整体个人产权占比以及绿地·兴景苑的经历来看,40%是个例,很难复制。

  2019年新增7宗绝好地块,还有其他在路上

  在文章开头严肃君就讲到,后期供地位置向好,是共有产权房逐渐被认可的重要原因。

  2019年北京新增15宗共有产权房地块,其中,海淀、怀柔分别2宗,朝阳、通州分别3宗,丰台、石景山、大兴、房山、密云各1宗,其中有7宗地段可以说的上是绝好,如图所示:

  

  海淀的已开启网申,均价43600元/平,共315套。主要套型为约64平一居44套,约80平两居117套,约89平三居154套。这个项目体量小,没中签也可以等等清河安宁庄共有产权房,预计供应2千套左右。

  确定案名的还有四环边朝阳将台乡的上东郡,当前售楼处已经开放,直接搜索案名导航即可。住宅共1470套,套型为约56平一居6套,约79平二居578套、约89平三居886套,均价43000元/平,产权占比待定。

  瑞晖嘉苑距离在建中的地铁3号线直线距离仅700米,售楼处暂未开放,但可以在导航上定位,预计年初会开启网申。

  瀛海镇地块在去年9月17日被河南正商以起始价15.13亿元竞得,与附近瑞福园均价同为2.9万/平,预计可供应千余套,在2022年下半年入市。

  值得一提的是,该地块就是2018年12月27日,宣布北京首次利用集体建设用地建设共有产权房的试点之一

  如果后期逐渐放开在这种集体用地上建住宅的限制,对市场影响较大。一方面能保证了供应量;另一方面,虽然土地的集体所有权属性尚未改变,成本的压缩增加了开发商的利润空间,房屋质量大概率也会相应提高

  除此之外,朝阳五环邻铁仍未网申,但项目售楼处及样板间已经建好。小区共866套房源,设计为8层洋房,均价36000元/平(含全装修费用)。附近同为中铁的共有产权房梧桐港,透露的消息不如梧桐湾多,可知售价相同,未来可供应767套房源。

  去年年底,,其中西北旺镇地块为共有产权房,房屋销售价格为37000元/平(含全装修费用),教育用地将建幼儿园。已于本周一开始挂牌竞价。

  

  地块位置图,戳图可放大

  本月开始挂牌竞价的还有海淀安宁庄地块,均价44800元/平方米(含全装修费用),预计可供应2500余套房源。

  

  安宁庄各地块规划指标

  而与此同时,辐射码农客群的挂出了两宗新限竞房地块,距离13B线的建材城东站不远,商品住房销售均价不超过58858元/平,最高销售单价不得超过64744元/平。

  

  东小口限竞房位置图

  重叠的客源在价格与位置的权衡下,如果不考虑投资,条件允许的话,应该有不少人会选择海淀共有产权房。

  从5月23日《本市6.55万套共有产权房完成供地 共有产权房申购政策优化调整》发布后,共有产权房确实如之前所建议的那样发展:开发商产品和宣传像商品房看齐,供应土地位置越来越好,区域配售开始调整,审核条件逐渐从严。

  具体政策解读,可点击:《》

  各区规划都陆续公布后,未来15年的北京住宅市场供应走向,是逐渐形成商品房、共有产权房、集体租赁住房、公租房等共同发展的“多元化、多形态供给”。

  自2107年起,北京要用五年时间完成25万套共有产权房供地,而总是出好地块的丰台、海淀在规划里强调补齐共有产权房供应。

  如此一来,你是不是没有那么慌了?

  互动时刻:

  对于共有产权房未来发展你有什么期许?未来还有哪些项目值得期待,欢迎在留言区里讨论~

  

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