买房2020｜这一次，购房者先发言

明氏哲学说：“不要你觉得，要我觉得。”

但严肃君认为：“谁觉得，都不如数据来得真实可靠。”

据网易房产数据中心统计显示，截止到12月29日，2019年北京全市新建住宅（统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等）网上签约35598套，成交面积约为474万平，成交总金额约2590亿元，成交均价为54591元/平。

一句话总结就是，大家都觉得“不行了”的2019年，新房成交套数反而大涨50%。

当然总结到这儿，还只是冰冷的数字。

就像那些崩塌的股票，在崩塌以前，哪个不是真金白银的投票？

手握大几百万，到底把票投给谁？上一届的购房者做出的判断，2020年是否能复用？这才更具实操层面的指导意义。

那就要细化到区域来看了。

01.限竞房控场

具体分析前，不得不先提限竞房。

如果说2018年是北京限竞房元年，那么2019年才是北京限竞房成交主力年。限竞房成交套数在北京整体新房成交中，占比由19%跃居绝对“控股”57%。

可以说，北京纯商品房一直稳扎稳打的卖，2019年多出来的成交量，全靠限竞房连滚带爬的带。

而2019年区域新房成交排名的浮动，也基本与该区域限竞房有关。

02.大兴巨无霸

今年，大兴（含亦庄）之所以能荣登北京新房区域成交套数榜首，全靠区域内限竞房盘多、量大。

2019年整个大兴新房共成交7464套，其中限竞房成交6129套，占比82%，比重之高仅次于延庆97%。

延庆作为远郊片区，历年来新房项目少，成交量绝对值低。

2019年仅有4个项目有成交，共计328套，碧桂园·世奥龙鼎、世园村作为延庆仅有的两个限竞房项目，成交318套，主要满足地缘性购房需求。

具体到大兴单个项目的表现，真可谓是“有人欢喜，有人愁”了。

截至目前，大兴共出让限竞房地块29宗，严肃君统计了大兴所有已开限竞房项目的去化率，瀛海府、万和斐丽、金地·悦风华、中海云熙已基本售罄；和悦华锦、招商·雍合府、颐璟万和销量相对不错；其他项目去化率则基本在50%以下。

加上尚未有成交体现的中海寰宇时代，蓄势待发的雅居乐京华雅郡、亦庄臻珑府，以及顺销中的商品房项目。

总的来说，大兴买房的话，不着急，慢慢挑。

03.丰台天生傲娇

大兴是靠量取胜，丰台则是以贵夺冠。

2019年丰台共成交5809套新房，虽然比大兴少1655套，但成交均价比大兴高18246元/平，成交金额高达517.09亿，夺得今年北京新房区域成交金额榜首。

两方面原因。

限竞房而言，全北京5环里共12宗限竞房地块，丰台占9个。

地段好，价就高。限均价最低的橡树澜湾、国风长安也要54378元/平，三环里的佑安府限均价更是接近8万/平。

友情提示，2019年10月15日出让的旧宫地块，预计今年5月才亮相。目前你能买到的五环里限竞房可能就了。

纯商品房而言，丰台一直是北京豪宅市场的三巨头之一。

2019年北京成交均价8万+的项目有57个，丰台占9个，昆仑域、北京金茂府、泰禾·西府大院更是排进前五。

同样借了东风的，还有朝阳、海淀。两区域2019年成交均价8万+的项目分别是24个、11个，对比2018年区域排行，也巧合的都上升了2个位次。

值得一提的还有顺义，恒大丽宫以成交34套，48.63亿元夺得今年豪宅销冠。

04.海淀真香

说到海淀，严肃君对其评价一直是“买不起的改善，抢不上的刚需，看不上的共有产权”。

这也导致海淀刚需，往年都是昌平新房去化的主力军。

2018年底先是海淀翠湖3个项目入市，加上西山锦绣府一期上月开盘，一定程度上缓解了海淀刚需的“饥渴”。

其中体量大、纯洋房设计的葛洲坝北京紫郡兰园销量最好，以成交940套，总金额47.9亿夺得海淀新房销冠，目前尚有东西向89㎡三居在售。翡翠云图、山屿湖洋房产品已售罄，叠拼产品慢慢卖。

虽然西山锦绣府尚未有成交体现，但看一期的架势，已预订2020年海淀明星盘称号。预算够还想买海淀的，建议再去看看。

毕竟，要么是共有产权房，要么是不限价的商品房。

或者就只能还是转投昌平怀抱。

昌平商品房和限竞房基本各持半壁江山，不管是在销量还是存量上，均价也差距不大。

据统计，目前，主要集中于回龙观、北七家、未来科学城等区域，少量散布在平时会忽略的南邵和阳坊镇等地。

其中限竞房项目已全部开盘，除“抢跑”的华润理想国、和悦华玺，小米内购的萬橡華府，以及网签尚未体现的未来金茂府·悦公馆，其他几个嘛，应该都还有的挑。

05.石景山进阶

石景山近三年的区域成交排名可以说是三级跳。

2017年石景山全区新房成交182套，排名倒数第二，仅略高于东城。根本原因在于，多年无新房项目入市的石景山，无房可卖。

2018年石景山共成交1681套，位次跃升至第6。这里面中海寰宇天下“功不可没”，以成交1346套夺得当年新房销冠。

2019年，石景山再进两步，以成交3427套位列第4。一方面是中海寰宇天下稳定发挥，再卖1488套，连坐销冠，另一方面则是因为五个限竞房项目相继入市，尤其是长安云锦开盘热卖。

目前中海寰宇天下最后一期在售，以三居户型为主；长安云锦一期100%售罄，二期也已开盘，据称去化8成多；扎堆的五里坨比较惨，还有2000多套可选。

提醒大家的是，2019年石景山供地，除禧悦学府外，皆为不限价纯商品房地块。石景山新房市场这把火还有得烧，但主战场会转移到高端改善。

建议刚需购房者，可以多去顺销中的看看。

06.门头沟心里苦

当然，火了石景山，就苦了门头沟。

门头沟连续三年成交都在千余套徘徊，一方面是没赶上北京限竞房热卖潮，到现在也只入市华萃西山一个限竞房项目。

再就是隔壁石景山截流太严丝合缝。新近开盘的纯商品房项目中骏·天峰、合景领汇长安，产品上全面“讨好”刚需客群，，从成交来看效果一般。

07.通州真“瘦”

同样被限竞房“耽误”的还有通州。

直到2019年初才供了限竞房用地，快年底才开了万科城市之光·东望、台湖金茂悦两个项目。好在东望项目体量够大，2020年还且得消化一段时间。

通州北边位置更好的三个地块，包括靠大阳台吸引一波眼球的禹州·朗廷湾，毫无动静。

08.房山惨案

最后说说房山，一个字，惨。具体到青龙湖，太惨。

青龙湖片区共有5个限竞房项目，成交均价全部低于限均价。入市最晚的中国铁建·山语澜廷限均价38081元/平，成交价直跌到32029元/平。据网友爆料，有项目报价已低于3万/平。

其中，翡翠西湖行政划片归属丰台，沾光人大附，略好。

竞品扎堆的片区，能成功突围者，靠得往往就是不与人同的一两个关键点，翡翠西湖靠人大附，和悦华锦靠纯洋房。

互动时刻：

所有面向未来的追问，答案都写在了过去。

2020年要不要买房和怎么买房，2019年已经拿着真金白银投过票的购房者，已经给出了答案。

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