卖了20000套之后,北京还会有限竞房吗?丨内附成交榜单

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  今天(1月3日),北京土地市场迎来2020新年首拍。

  石景山古城南街东侧(首钢园区东南区)1612-757地块和1612-759地块作为不限价商品房地块,分别获得包含招商、融创、中海、首开+华润+建工、绿城、金茂+保利、旭辉+首创、电建、龙湖、中交、世茂在内多家房企及联合体现场竞价。

  上一次这么大阵仗,还是去年。

  最终,融创以34亿,溢价率26%夺得石景山古城南街东侧(首钢园区东南区)1612-757地块。中海以36.5亿,溢价率18%夺得1612-759地块。

  成交楼面价分别是52108元/平和48650元/平。

  两宗不限价地块成交,直接给限竞房长安云锦周末开盘添了把柴火,但更值得关注的是,自2019年1月西黄村限竞房禧悦学府所在地块出让之后,石景山已经没有限竞房地块供应了。

  不止石景山,放眼整个北京,好位置的限竞房地块,也越来越少了。

  限竞房退出市场,只是时间问题

  从北京土地供应来看,限竞房地块呈现出逐渐退出市场的趋势。

  数据显示,自2017年开始,限竞房地块开始成为北京土地供应市场的主流。

  2017年,北京非政策性商品住宅地块成交44宗,皆为限竞房;

  2018年,非政策性商品住宅地块成交41宗,限竞房占据40宗,不限价地块仅有1宗;

  2019年,非政策性商品住宅地块成交35宗,限竞房占据21宗,不限价地块14宗。

  2019年最后一天,北京规自委一次性挂出7宗住宅用地,其中6宗为不限价地块,1宗为共产房地块。

  可以明显的看出,北京住宅用地供应已经从限竞房为主,到2019年转变为限竞房与不限价商品房并行的节奏。

  从土地供应来看,限竞房退出市场,只是时间问题

  限竞房网签占比近6成

  究其原因,北京限竞房稳房价的历史使命已经暂告一段落。

  大量土地供应之后,限竞房在2018年和2019年集中入市。

  据网易房产数据中心统计显示,2019年北京共69个限竞房项目有成交,网签20460套,成交面积约为224万平方米,成交总金额约1086亿元,成交均价为48553元/平。对比来看,限竞房占整体网签量的57%

  大量的限竞房成交,直接作用到北京整体成交均价上,2019年北京全市新建住宅成交均价为54591元/平,相较于2018年53841元/平,房价基本持平。

  限竞房集中大量入市,也给二手房市场带来一定的分流,倒逼部分二手房房主主动进行降价。根据国家统计局的数据,北京二手房价格已经连续9个月下跌,累计跌幅达到了13.5%。

  限竞房作为稳房价的利器,作用已经得到了充足的发挥。

  限竞房库存高企,去化二八分

  但限竞房的日子并不好过。虽然网签量不低,但从单盘去化及库存量来看,限竞房并不好卖

  2019年有成交的69个限竞房,取成交量的平均值---297套作为参考项,其中40个项目成交量低于平均值,占总项目数六成。

  有机构数据显示,截至2019年末,限竞房已经累计供应了5.87万套,但库存仍高达3.38万套,限竞房整体去化率只有42.42%。当然,这些存量在未来很长一段时间内,还将继续发挥平稳房价的作用。

  网签滞后是个理由,但不是全部理由。当你不知道自己关注的项目,到底卖得好不好的时候,网签数据绝对是一个重要的参考因素。

  限竞房较为密集地分布在大兴、丰台、房山、昌平及顺义五大区域。其中只有丰台属于主城区,其他都为近郊区,近郊区中则以大兴区限竞房项目最多。

  其中,位于丰台的限竞房项目成交相对较好,四环边橡树澜湾、三环边西城天铸分列限竞房成交金额榜第一二位

  丰台有成交的8个限竞房项目,除目前主推别墅产品的金融街·融府、位于6环外的翡翠西湖外,基本都成交均价高于或与限均价持平。

  可见,位置好的限竞房并不愁卖。而那些地理位置相对偏远的限竞房,则去化艰难。

  以限竞房供应红海的房山和丰台青龙湖片区为例,区域有成交的5个项目,成交均价与限均价间跌幅均在10%左右。其中房山中国铁建·山语澜廷成交均价32029元/平,相对于38081元/平的限均价,每平米降价6052元,降幅达16%。

  以上情况在昌平北七家未来科技城及大兴亦庄、瀛海、魏善庄等部分区域,也分别有不同程度的体现。

  项目扎堆入市、产品同质化程度较高、地理位置偏远而交通不便、配套设施缺失等,都是其去化艰难甚至滞销的主要因素。

  

  从购房者来看,大部分刚性需求买房人实际上更希望能在交通、区位以及教育医疗等配套上“一步到位”,尽量避免后期置换。而目前很多限竞房项目普遍都在五环外,地理位置相对较偏远,与其购房需求并不完全匹配。

  降价跑量,是开发商的普遍应对措施。

  2019年有成交的69个限竞房项目中,成交均价低于限均价的项目多达58个。虽然不具备完全的参考意义,但大部分项目低于限均价成交,某种程度上,证明了为缓解限竞房去化艰难,开发商通过让渡利润空间,以价换量。

  以限竞房项目最多的大兴为例,2017年到2019年大兴住宅年度成交均价分别为57845元/平方米、56646元/平方米、49427元/平方米。

  区域均价连年下降,且2019年大兴住宅成交均价低于区域在售限竞房限均价平均值50043元/平。也侧面印证了,大兴限竞房价格走低。

  其中,中铁建国际公馆限售均价为52695元/平方米,而实际成交均价约44766元/平方米,降幅为15%。

  同时,2019年,也有越来越多的项目开始做增配,产品和价格两手抓。对于购房者来说,手握资金和主动权,不是坏事。

  互动时刻:

  即使限竞房土地供应开始减少,目前限竞房的库存量,还需要很长一段时间的去化期。严肃君认为,北京房价短期内仍然涨不了。

  对于北京限竞房你怎么看?如果限竞房降价了,你愿意买单吗?

  我是严肃君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你准备买房、换房,或是关心楼市,快加入我们!

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 2 参与 6
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

头像

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

368

篇文章

9243

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码