“十宗最”——写给2019年的沈阳土地市场

2019年，沈阳经营性土地共成交84宗，总成交面积550.4万平，环比上涨22.9%。12月20日，2宗来自铁西的“回迁地”成功出让，标示着2019年土地成交市场画上圆满句号。

虽然以低调态势收官，但横看全年，房企在供应端“限量提质”的调控下保持着积极的拿地态度，土地流拍率环比下降20%，楼面价环比上涨29.6%，溢价率趋稳，三大数据便可清晰看出需求端对于市场理性冷静的判断。

虽然溢价率相比去年下降了13%，但并不影响企业对拿地布局沈阳市场的热情。2019年沈阳土地市场有哪几个让你印象最深的事儿呢？

成交单价最贵：南塔地块

3月28日，位于沈河区一环、南塔风景区内、南运河南岸的南塔地块进行公开拍卖。这场堪称为2019“世纪之战”的土拍吸引了5大品牌房企到场竞拍，经过62轮拼抢，龙湖地产最终以成交楼面价18300元/建筑平方米，总价16.37亿元成功竞得地块归属权。

后期建设项目案名为龙湖·天奕，目前销售均价40000元/平。该地块最终成为2019年成交单价最贵地块。

成交总价最贵：丁香湖19号地块

5月22日，土拍市场迎来年中“小阳春”，当天5宗地块顺利出让，美的与保利均实现“双响炮”强势布局沈阳市场，2宗地块均以顶价成交且限制无偿移交产权住房。

其中，位于于洪区丁香湖板块的19号地块吸引了华润置地、中粮、保利、龙湖、中铁、新希望等6家房企竞拍。最终，保利以总价约21.05亿竞得该地块，成交单价达8600元/建筑平方米，溢价43.3%，该地块最终成为2019年成交总价最高的地块。

城市最中心：凤凰城东地块

8月30日，中华路商圈“凤凰城东”地块入市，辽宁匯利地产以楼面地价7800元/建筑平方米，总价8.03亿成功竞得该地块归属权。因地块位于一环内且在地图上坐标点距离市中心最近，最终地块成为2019年位居城市最中心地块。

在回迁安置不变的情况下，地块容积率与商业占比同步下调，起拍价反涨，而通过挂牌方式出让溢价率则为14.6%，与较前挂牌溢价为零的现象截然相反。愈加说明企业对拿地具有一定的积极欲望与理性的精准判断，部分地块未能成功出让，指标基数或是主因。

成交面积最小：31中学地块

9月19日上午，位于铁西区31中学东地块顺利出让，被中德开以5500元/建筑平方米竞得，总价0.5亿元，溢价率1.48%。项目方会后表示：由于地块较小，规划打造“小而美、小而精”的建筑产品，预计2020年年中入市。该地块用地面积仅为2149.1平米，最终成为2019年度成交面积最小的地块。

成交面积最大：东胜01地块

7月16日，沈阳盛宏生活服务有限公司成功摘得位于沈阳经济技术开发区西四环附近的东胜01地块，成交总价9.8亿元。据土地规划局公布的地块数据显示，地块总用地面积191217.91平，用地性质为二类居住用地（R2），商业比例≯5%，最终成为2019年度成交总面积最大的地块。

最有“远见”企业：辽宁白沙岛实业发展有限公司

谈及长远，便可联想到未来，而面对未来，必然会跟随创新与发展。对于目前沈阳楼市而言，文旅产业类项目便是未来房地产市场发展的创新元素，也是传统格局变革的新业态。

辽宁白沙湖实业发展有限公司于2019年1月28日通过挂牌方式竞得沈抚新区8宗经营性土地，2个月后开启主体动工，后期项目确定规划为目前在售的白沙岛金融生态小镇。2019年12月20日，辽宁白沙河实业发展有限公司通过挂牌方式竞得了8宗地块，为项目囤地扩张版图做了充分的准备。白沙湖与白沙河公司均为“辽宁白沙岛实业发展有限公司”的全资子公司。

虽然地块未统计在沈阳年度土地市场数据之中，但相关产业项目及所在片区的发展对沈抚两城未来市场有着至关重要的作用影响。

房企年内共竞得16宗地块，通过产业项目开辟市场新纪元。最有“远见”企业，归于白沙岛实业，合情合理。

最“暖”拍卖会场次：11月5日土拍

当天拍卖会共吸引中海、华润、保利、金地等16家房产大咖出席参拍。4宗地块总用地面积231362.56平，起拍总价29.65亿元，经过50分钟的车轮战，四宗地共吸金35.23亿元收官。因当天参拍企业数量多达16家，最终成为2019年最“暖”拍卖会场次。

溢价率最高：180中学南地块

4月26日上午，位于铁西区180中学南地块的使用权在沈阳土地交易中心公开拍卖。最终，首创置业以成交楼面价8900元/建筑平方米，总价约3.1亿将该地块收入囊中，溢价率高达117.07%，最终成为2019年度溢价率最高的经营性用地。

最尴尬地块：维世佳、沈阳金泰集团地块

2018年9月6日，原定于上午入市拍卖的维世佳、沈阳金泰集团地块，因无房企参加竞拍致使其流拍。过后，再次入市初定2018年11月13日拍卖，可最终仍为泡影，被迫终止交易。

时至2019年4月26日，曾于2018年两次被迫终止交易经历的维世佳、沈阳金泰集团地块迎来史上第三次叫停，最终遗憾退市，再次“蝉联”年度最尴尬地块。

“热度最高”：铁西区

由沈阳地产研究院统计，2019年沈阳市土地市场共成交经营性用地84宗，其中铁西区成交20宗，以占比24%位居成交量榜首，成交总面积134万平，出让总金额为84.1亿，最终成为2019年出让地块最多的区域。

小结

2019年沈阳土地市场在波动中前行，虽然土地流拍现象仍存在于市场中，溢价率普遍较低，但企业拿地的积极态度让供应端持续增量，以致提前一个月反超去年，7个区域供应指标计划提前完成。

土地市场限价、竞租赁、控增量多重调控，目的是一方面维稳地价，避免溢价空间过高导致后期房价的不正常上行。另一方面，通过有效的调整地块入市节奏，来刺激企业拿地欲望，增加财政收入，促进城市建设发展。