2020,中小房企如何在绍兴拿地 | 蔡扬文

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  不在看地,就在看地的路上

  PM22:01,Dec.29th,2019

  文 | 蔡扬文

  岁末到了,新的一年,有人欢喜有人忧。

  地产圈有句话,“手里有粮心不慌“,但对于本土的不少中小房企来说,却渐渐呈现”断粮“的状态。

  我们整理2019年的土地成交报告,发现绍兴楼市的行业集聚度在继续提高,也就是说,外来大型房企数量更多、市场份额占比也更高了。

  未来的楼市,还有属于中小房企的那块蛋糕么?

  1、最近总有咨询拿地的朋友,在绍兴这样的迅速发展的房地产市场,房价高企的同时,拿地的复杂性与代价也愈来愈大,如何操作才能获地,今天想做个探讨。

  2、时至今日,绍兴房地产已连续三年在供需两端呈现爆发式的增长了,我们统计了下,在柯桥和越城两区的在售、待售住宅楼盘就达到了94个,可谓是一个真正的“百盘大城”了。

  3、“百盘大城”是一个有意义的标志,业内一般认为,当一个城市的楼盘达到一百个左右的体量,这时区域市场基本能表现出很强的独立性,不受周边影响。

  也就是说,5年前,绍兴楼市的冷热,总会受到杭州市场的传导性影响(约滞后3-6个月),可今年之后,杭州市场好,绍兴未必好,杭州市场差,绍兴也未必差。

  5、可以说,2019年是个绍兴楼市的元年。绍兴的房地产已经越过了初级阶段,并以其庞大的供需体量,首次在楼市领域跻身一个独立的“新二线城市”,比肩杭甬;

  6、限于篇幅,本文我们只讨论,如何在绍兴何拿住宅地块(包括以住宅为主的商住地块),主要是在绍兴市辖区范围内。

  7、商办产品在绍兴并不活跃,纯商办的土地只要有人想拿,无论在绍兴哪儿,一般都能以近底价获得,讨论的意义不大,就此略过。

  8、那么,就绍兴这个住宅市场来看,明年“继续加快推进土地供应”的政策将延续,2020年,仅越城区就计划推出多达250万方土地。这是一场盛宴,谁能在此攻城拔寨,在相对低位顺利捡漏呢,显然是门技术活。

  8、在“因城施策”,“稳地价稳房价稳预期”的大环境下,如果是一家中小房企,该如何拿地,怎样才能增大拿到地的概率。个人建议,可参考以下4点:进行“合纵连横“、主攻乡镇区域、执行动态测算、拓展非一级土地市场。

  9、进行“合纵连横“,是指联合拍地。

  下半年的时候,曾有一位杭州的朋友,自己有家小型房企,来绍兴看了一圈地后,知难而退并转战浙中市场,问其为何,“绍兴市场能级太高了”,这也许是所有在绍兴寻求拿地者的共同感受;

  联合买地,主要解决一个”门槛“的问题,并降低单项目风险。如果一个个体房企有5亿资金,算上拿地和后期的建设开发资金,会感觉吃力了点,有两家合资就是10亿元,在绍兴拿块像样的地够了。

  悄悄地说一句,合资拍地加价的时候不会太肉疼。

  其实这在全国性房企合资拿地和操盘是极其普遍了,绍兴市场上的约20%以上的项目是合资的,像柯西的雍荣华府甚至是四家合资。

  对于联合拿地之后”谁说了算“的问题,不用担心,其实有非常成熟的管控模板。

  10、投拓有侧重,主攻乡镇市场。

  对于中小房企来说,绍兴镜湖新区、柯桥街道、老城区等核心区宅地动辄十数亿甚至数十亿的总价,已经变成了一场“大鳄的游戏“,拿地是项极耗精力的活,与其浪费时间,不如有所侧重。

  其次,从绍兴的城市情况看,周边乡镇离主要城区距离非常近,但房价的剪刀差却较大,比如镜湖与袍江洋汀湖板块很近,房价比却达到了1:1.5-2,福兰板块与老城区不远,房价比约为1:1.5。

  个人认为,绍兴乡镇市场存在一定潜力和机遇。

  11、执行动态测算,其实就是“赌未来“。

  上个月绍兴拍地后,参拍的一位好友吐槽,“我们公司都按最低利润来出价了,居然还拍不到!”,其实,我们在对一块土地的项目利润进行分析时,有不同的算法,按当下的房价预估,一般做到10%的收益率已是极限,这是静态测算。

  而动态测算,则是按未来的房价测算,一般会看涨后市,比如认为一年之后项目还有60%房子销售卖时,房价那时已经涨了多少元/方,这时,本来算算没利润的项目就算的过来了。

  所以,对一块地所在的地段规划进行研判,并考量市场、政策环境预测、周转率等变量,预测未来销售周期内的最高可售价格,是是否进行高价激进拿地的决策点。

  比如12月份刚刚拍出的平水公园路高层地块,成交楼面价4040元/方,目前平水房价才9000多,似乎不划算,但如果按一年后市区解放路贯通平水,平水南区大幅城镇化等因素,这里的房价该是多少?

  12、最后一点是拓展非一级土地市场

  这里指非公开拍卖渠道的土地,比如流转性质的、司法拍卖的等等不一而足,因为二级市场相对信息不透明,容易遇到“坑”,很多人有顾虑不敢进场,反而出现了一些捡漏的机会。

  非一级市场是个“勇敢者的游戏”,项目测算往往涉及巨额税费,会复杂得多,需要投入大量精力收集信息,但也是条捷径,如绍兴城西的鉴湖南苑、国越府、佳源兰亭印象等项目都是成功的二级市场获地案例。

  13、2020年,如果是你,赌不赌?

  (本文仅供业内交流,不作投资参考)

  · END ·

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 0 参与 0
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

趣撩房

楼市资讯,政策解读,独立评房

头像

趣撩房

楼市资讯,政策解读,独立评房

154

篇文章

0

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码