深圳2020年楼市展望:住宅价格或稳中见升,写字楼租金仍有下调空间

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  2019年即将结束,新浪微博出现了一条热搜话题:2020年买房还是存钱?

  考虑到房地产市场区域之间的分化,在不同的城市或许有着不同的答案。12月30日,房地产服务商戴德梁行发布了2019年深圳房地产市场回顾及展望。

  根据戴德梁行统计,24个重点城市一手商品住宅成交量占全国总成交量的比例近两年已呈现上行走势,2019年前11个月攀升至17.6%,而2017年的低点是15.2%。伴随市场热点向重点城市回流,房企布局向一二线城市回撤的趋势也愈发明显,预计下年重点城市成交量占比还将进一步上升。

  具体到深圳市场,2019年以来中长期规划利好不断,包括“豪宅税”调整等政策性因素更是刺激了年末成交量的增长,与此同时,市场也出现了炒作房价的迹象,并迅速引致监管出手。

  戴德梁行认为,2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势,保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测,避免出现楼市反弹的预期。房价预计总体将趋稳,但在核心区域及规划利好新兴板块,优质物业价格将大概率局部上升。

  住宅:调控背景下价格或稳中见升

  根据戴德梁行的统计数据,2019年前11个月,深圳住宅新房批准预售面积371.65万平方米,同比上升18.62%;销售面积322.83万平方米,同比上升25.21%;同时,二手住宅销售面积同比上升11.29%。前11个月,新房及二手住宅成交量均已超过2018年全年。

  戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士指出,成交活跃度的提升与深圳城市竞争力的持续提升及区域发展规划利好频现紧密相关。此外,深圳楼市经历三年盘整蛰伏后,压抑的需求伺机释放,带来了整体活跃度提升。尤其11月大幅提升的豪宅线实实在在降低了大部分二手房交易税费成本,刺激需求积极入市。

  从供应的角度看,趁市场热度提升的东风,开发商积极推货令年末新房供应大增,11月住宅批准预售面积环比上升213%。

  深圳的市场热度是否会延续到明年?

  戴德梁行华南区常务副总经理江冰河认为,当前中国房地产市场调控有两大前提,避免楼市反弹引发系统性风险,以及以平稳运行的态势压舱国民经济。因此,保持房地产市场稳定依旧是2020年楼市调控的大方向。

  张晓端也表示,政策微调刺激了深圳不同区域价格浮动和分化,但保持总体稳定仍是坚不可破的原则,近期出现小区业主控盘行为,迅速招致了严厉的行政打击。

  “2020年住房交易的活跃度将有所提升,成交量有望增长。在持续的调控和价格指导下,新房价格将保持总体稳定并进一步制约二手房的上探空间。但在核心区域及规划利好的新兴板块,优质物业价格的局部上升将是大概率事件。”张晓端说。

  写字楼:重压之下租金仍有下降空间

  2019年以来,深圳写字楼空置率升高一直备受关注。

  但写字楼需求疲软并非深圳独有的现象。今年以来,4座一线城市的甲级写字楼市场租金普降,反映全年甲级写字楼新增需求的吸纳量指标在深圳、上海、广州均出现7成左右的降幅。

  从深圳市场的情况来看,戴德梁行的数据显示,全市甲级写字楼新增供应53.56万平方米,较上年减少23.5%。然而新项目的入市并未有效刺激吸纳量的增长,全年累计吸纳量仅10.17万平方米,不及上年的1/4;而空置率则在新供应以及需求疲软的影响下同比上涨6.33个百分点至22.04%。

  为应对市场需求的萎靡,业主不断调整租金及租赁策略,写字楼租金持续回落,2019年末全市甲级写字楼租金连续四个季度环比回落至每月每平方米242.53元,同比降低12.3%。

  疲软的需求与新增供应双重叠加的影响之下,写字楼租户不断转向租金较低的新兴区域,包括南山区和宝安区等。其中,南山录得了全市最高吸纳量14.8万平方米;而传统的成熟商务区罗湖和福田,全年甲级写字楼累计吸纳量分别为-3.02万平米和-7.05万平米。

  接下来深圳写字楼市场会面临怎样的形势?

  戴德梁行深圳公司副总经理、华南区写字楼部及企业服务部高级董事罗进良表示,未来5年深圳写字楼供应仍将持续增加,新增供应量预计将达853万平米,其中有47栋(约440万平米)是高端总部的自建写字楼物业,占总供应面积约51.6%。

  张晓端预测,在相对低迷的经济环境下,可见的供应压力将迫使业主做出更大的租金让利,甲级写字楼的空置率也将承受更大压力,而最终能扭转市场表现的新增需求则将依赖于经济环境的改善。

  值得注意的是,尽管写字楼租赁市场表现疲软,但仍有大批投资人看好深圳的写字楼资产,这带动了深圳2019年大宗交易规模首次突破500亿,同比增长77%。全年共成交31宗,其中写字楼成交19宗,成交额高达387亿,占比为76%。

  戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示,深圳已成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一,占全国总交易量近1/5。2019年外资开始在粤港澳大湾区发力,全年在收购成交量以及来深圳考察的数量都创下纪录,在今年的全国大宗交易中,有近6成外资买家选择上海,深圳作为大湾区核心城市,外资占比仅次于北京。

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