28号，双休的周末央行放了一个大招：
房贷存量合同全部切换成LPR模式。
之所以引起市场关注，一方面是推出时间超过了市场预期，另一方面受众面太广，毕竟现在读文章的你可能就是“房奴”大军中的一员。
核心问题是怎么变？还贷是增加了还是减少了？
01
哪些合同需要切换
如果你的房贷合同是按现有LPR方式签署的，那么本次不在受影响范围。
房贷存量合同是哪些呢？
指2020年1月1日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的，参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。
简单说就是非LPR方式之外的都需要进行切换。
02
何时切换、何时生效
根据此次央行公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式改成新LPR定价方式。
转换时间上是2020年3月1日到2020年8月31日。
而房贷的周期绝大部分是5年以上，这也就意味着该项政策实质影响是在2021年才会显现，基准则是2020年12月公布的LPR5年期以上数据。
03
如何选择
根据此次公告，切换后的贷款模式有两种方式：
一是定价基准转换为LPR，定价模式由原来“基准利率×上浮(下浮)倍数”改为“LPR+银行加点(减点)”。未来每个重定价周期结束都按最新一期LPR重新定价，加点数值则在合同剩余期限内固定不变；
二是定价基准转换为固定利率。转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中个人商业房贷转换后的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
两种方式只能选择一种，机会也只有一次。
不过处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可以放弃转换权。
目前国际上很多国家和地区已经是负利率时代，如欧洲多国、亚洲日本等。
而国内随着经济供给侧结构改革的持续推进，利率趋势长期看也必将是向下。
LPR+加点模式可能更划算。
04
听不懂？来个例子
假如你目前房贷合同是上浮10%，实际承担的利率为：
4.9%*（1+10%）=5.39%。
按切换后选择LPR加点方式：
重新定价日2019年12月5年期以上LPR利率是4.8%，2020年的实际利率依然是5.39%，但被切换成两个部分：
4.8%+0.59%（5.39%与4.8%的差额部分）。
这么切换有意义么？
很有意义。
上面我们说了，对房贷的实际影响2020年是没有的，但2021年可能就会显现。
利率的趋势是下降的，假如2020年12月份新一期LPR5年期以上利率变成4.6%，那么实际的房贷利率就变成了：
4.6%+0.59%=5.19%。
LPR会降么？
肯定会！
05
结论
房住不炒是核心。
但目前对很多家庭来说房贷压力还是很大，新的贷款方式切换让政策调控更加精确。
未来趋下的利率走势也会进一步降低“房奴”们的供房压力。
为这一次的切换点赞!
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