新政:老的房贷利率要切换,是选择固定利率好,还是LPR利率好?

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  2019年12月28日,央行发布利率房贷利率新政,之前按照基准利率上浮的房贷利率需要转换为固定利率或者LPR利率,LPR利率一年调整一次,固定利率合同期限内利率固定。本次调整开始时间从2020年3月1日开始,2020年8月31日结束,基本上所有人的房贷利率都需要调整。借款人只能从固定利率和LPR利率中选择一个,而且一旦选择不可更改,选择哪一种更好?

  

  固定利率好,还是LPR利率好?

  固定利率

  基于基准利率的浮动房贷利率变为固定利率,固定利率怎么确实?

  固定利率=现有的房贷房贷利率合同对应的利率。某借款人剩余房贷期限为20年,未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%,即房贷利率为5.39%,2019年5年期的LPR利率为5.88%,则转化为的房贷固定利率为5.88%,并且剩余的20年合同内保持不变。

  基于LPR的房贷利率

  基于LPR的房贷利率,是和市场报价利率(LPR)挂钩,央行每个月20号会公布LPR利率,简单说合同签署的是LPR利率+加点组成,加点数整个合同期限不变,LPR利率每年调整一次,调整的利率是参考上一年12月份的LPR利率。

  举例, 假设签署的房贷利率加点数为60,2020年房贷利率等于2019年12月LPR利率+60,2019年12月5年期的LPR利率等于4.8%,则2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%,2020年全年按照5.4%的利率支付房贷利息,2021年的房贷利率基于2020年12月份的LPR利率+0.6%确定,以此类推。

  老的基于基准利率的浮动利率转换为LPR利率,加点值=现在房贷利率-2019年12月LPR,保证转换前后借款人的房贷利率保持不变,例如,某借款人剩余房贷期限为20年,未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%,即商业房贷利率为5.88%,2019年12月5年期的LPR利率为4.8%,则LPR的加点值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加点值在剩余的20年房贷期限内不能改变。

  

  通过以上固定利率和基于LPR利率对比,2020年两种选择利率完全相同,2021年及之后,利率是否相同,取决于之后每年12月份LPR利率情况,我建议选择转换为LPR利率,因为我国经济的下行压力大,宽松的利率环境很有必要,另外参考国际上其他国家从高速增长切换到常态增速,一直处于宽松的利率环境;再者,我国的中小企业,融资贵问题一直没有得到解决,央行一直在降息,给中小企业减负,基于上面三个原因,未来LPR利率还有可能继续下降,2019年11月份,5年期和1年期的LPR利率已经下调0.05%。所以选择从基准利率转化为LPR利率,支付的利息可能比固定利率低。


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