重磅!房贷利率再出新政,2020年1月1日前已买房的利率也要调整

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  2019年12月28日,中国人民银行发布《存量浮动利率贷款定价基准利率转换》对存量的商业房贷利率作出利率调整,这里的浮动利率(以下以基准利率代替)指的是房贷利率是以基准利率上浮或者折扣确定,99%的房贷借款人会受到影响,这是今年央行第二次调整房贷利率政策,第一次是商业房贷利率和LPR挂钩,这次是存量基于基准利率的房贷利率转化成LPR利率或者固定利率,央妈比较喜欢周末发布重磅消息,周末还要加班写文章,劳碌的命。先回顾一下以往的房贷利率政策。

  

  1、房贷利率政策回顾

  

  以基准利率为基础的浮动利率

  在2019年10月8日之前,商业房贷利率是基于基准利率定价,房贷利率是基准利率上浮或者基准利率折扣,基准利率由央行发布,一般情况下,基准利率变化频率不高,每个地区上浮的比例有所不同,合同一旦签订,基准利率可能面临调整,但是折扣比例和上浮比例整个合同期限内不变。

  以贷款市场报价利率(LPR)为基础+加点确定房贷利率

  8月25日,央行发布房贷利率新政,商业房贷利率不再和基准利率挂钩,而是和贷款市场报价利率(LPR)挂钩。具体的政策如下:

  2019年10月8号,首套房商业贷款利率不低于买房当月贷款市场报价利率(LPR),二套房商业贷款利率不低于买房当月贷款市场报价利率(LPR)+0.6%,实际施行后,有些地方的首套房贷款利率是低于LPR,如上海。

  (1)首套房房贷利率不低于:LPR+当地加点下限

  (2)二套房房房贷利率不低于:LPR+60基点+当地加点下限

  房贷利率是在LPR利率基础上加点形成,每个地方可以根据实际情况决定加点数,和现在基准利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一样相似,各个地方自行决定。

  存量基准利率向LPR利率或者固定利率转换

  2020年1月1日前金融机构发放和已经签订的但未发放的参考基准利率定价的浮动利率需要转换为参考LPR利率或者固定利率。2020年1月1日后,金融机构不容许发放参考基准利率定价的浮动利率房贷。

  2、哪些借款人受影响?

  2020年1月1日前签署的房贷利率是基于基准利率并且剩余房贷期限大于1年,纯公积金贷款不影响。基于LPR的房贷利率新增刚实施不到3个月,基本上99%的房贷借款人都会受到影响。

  

  3、存量基准利率向LPR利率和固定利率转换规则

  存量基准利率向LPR利率转换从2020年3月1日开始,2020年8月31日完成,这期间我们可能会收到银行要求重签房贷利率合同的要求,一起了解下转换的规定。

  存量基准利率向固定利率转换

  借款人只有一次机会选择将基准利率转换为固定利率还是LPR利率,转换后不能改变,一旦选择转换为固定利率,整个合同剩余期间不能变更。

  存量基准利率向LPR转换

  按照LPR房贷利率新政规定,基准利率向LPR转换的加点值一旦确定,整个合同旗下不能改变,存量基准利率向LPR转换的加点值如何确定?

  2019年1年期的LPR利率为4.15%,5年期的LPR利率为4.8%。LPR加点值等于=现有房贷利率-2019年12月LPR,保证转换前后借款人的房贷利率保持不变,例如,某借款人剩余房贷期限为10年,未转换前的房贷利率为基准利率上浮10%,即房贷利率为5.39%,2019年5年期的LPR利率为4.8%,则LPR的加点值=5.39%-4.8%=0.59%。0.59%的加点值在新的基于LPR的合同期限内不能改变,现在房贷利率越低的借款人,转换后的LPR加点值越低。

  

  4、基准利率转换为LPR利率后,房贷支付的利息会变多了吗?

  2020年,转换前后支出的房贷利息不变

  从基准利率向LPR利率转换规则可知,LPR加点的值等于=现有房贷利率-2019年12月LPR利率,在基准利率保持不变的情况下,相当于2020年房贷利率和之前基于基准利率的房贷利率相同。

  2021年及之后,转换前后支出的房贷利息有可能有变化

  LPR的利率是每年1月1日重新定价,2021年1月1日,银行会重新按照2020年12月的LPR利率重新确定新的一年房贷利率,如果2020年12月LPR利率低于2019年12月LPR利率,在基准利率不调整的情况下,借款人在2021年付出的利息相比于现在基于基准利率变少,相反2020年12月LPR利率高于2019年12月LPR利率,借款人在2021年付出的利息相比于基于基准利率变多。以此类推,2022年1月1日,银行按照2021年12月份的LPR利率重新确定新一年的房贷利率。

  总结:基准利率不变的情况下,2020年转换前后支付的利息相同,2021年及之后支付的利息情况,参考之前一年的LPR利率和2019年12月的LPR对比,前一年的LPR利率高于2019年12月LPR利率,则支付的利息相比于现在基准利率高,前一年的LPR利率高于2019年12月LPR利率,支付的利息相比于现在基准利率低,从现在经济情况看,LPR的利率会一直都低,因此转换后的支付的房贷利息大概率是比现在的基准利率支付的房贷利息低,对已购房者是一大利好。

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