已经还房贷的人注意了!央行让你转房贷LPR定利率,你该不该转?

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  2019年10月8日,原有的基准利率成功换锚,平稳过渡到了基础利率LPR定利率。这也意味着新旧两批贷款买房的购房者利率形成了差异化。在贷款利率换锚之后也有不少之前购房的购房者希望将房贷利率也换为LPR定利率。

  

  近日,央行发布公告,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式,转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)。商业性个人住房贷款的加点数值,应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

  

  目前我国的贷款利率正在下行,但是贷款利率是为了扶持中小企的发展。并不能对房贷市场产生影响。所以才有了住房贷款LPR加点的房贷计算房贷利率。并且通过利率重定的方式让贷款合同利率有机会变化。而目前LPR呈下降趋势的情况也是让很多购房者希望将原有贷款利率换做LPR定利率的原因所在。但这种下降趋势今后真的可以帮助购房者“省钱”吗?

  目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例来说明:原贷款合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为基础利率4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月20日最新一期发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。等到2021年1月1日,按照重新约定的重定规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

  

  如果按照以上趋势来看,LPR下降未来购房者有望实现利率下调省钱的目的。但大家有没有想过,房贷是一个持续很长时间的事情。存量房的原有贷款利率是4.9%,现在按照4.8%加点的方式保持与之前的利率相同。那么未来如果LPR上调回到与之前基准利率相同的4.9%,那么对于转LPR定利率的购房者而言岂不是相当于利率上调了10bp。

  所以说,央行此次发布的公告时间节点控制的很好。让存量房购房者从4.9%的基准利率过渡到4.8%的基础利率之后保持原有利率总水平不变。看上去这部分购房者享受到了利率的优惠。但其实是提高了利率上浮的水平。原本只上浮49bp的利率现在固定上浮成了59bp。多出的10bp就是无形中给之前购房者带来的隐性压力。

  如果今后LPR持续下降转存量房购房者转LPR定利率固然划算,但如果后续LPR上浮那就一定吃亏了。

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