央妈周末扔大招,超25万亿房贷重新计算,月供要下降?

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  12月28日,央妈发布今年第30号公告。是关于“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”的。

  公告全文相信很多朋友都看过了,也有一些体会,我在这里简单用大白话解读一下其中的一些关键点,当然都是跟房贷有关的。
1、“存量浮动利率贷款定价基准转换”到底什么意思?

  你找银行借款买房,银行就按照基准利率上浮10%的算法给你算利率,实际利率是4.9%*(1+10%)=5.39%。但现在不按照基准利率算了,按照LPR计算,最新一期的5年期LPR是4.8%。

  现在90%的银行都是按照“LPR+加点值”计算新贷款利率的,具体“加点值”,各个城市是有区别的。12月份最新的五年期LPR是4.8%,北京地区首套房是4.8%加55个基点,就是加0.55%,最后是5.35%。二套房是4.8%加105个基点,即1.05%,最后是5.85%。

  但是还有很多旧的贷款合同还是按照之前的算法来,这次要做的就是把旧合同中的利率算法更新一下,放弃“基准利率上浮”,改为“LPR+加点值”。

  

  2、这个“加点值”怎么计算的?

  房贷利率新算法的参考标准变成了5年期LPR,现在是4.8%,但央妈说了,调整前后要确保利率水平不变,这其实就是告诉我们“加点值”是怎么计算出来的了。

  举个例子,假设我以前是85%折买的房子,现在的利率应该是4.9%*85%=4.165%,而这也是我调整算法之后的贷款利率。同期LPR是4.8%,那么“加点值”就是4.165%-4.8%=-0.635%,是保持不变的,直到合同终止。没错,“加点值”可以是正值,也可以是负值。

  3、老合同什么时候实施新算法?

  公告说了,在2020年3-8月之间任意时点转换,参考的是2019年12月的LPR+“加点值”。

  大部分房贷合同利率都是一年调整一次,每年元旦更新,这意味着2020年3-8月份实施新算法,但实际上到2021年初才会变更过来,而且不会有任何变化。因为央妈说了,第一次调整,新旧算法利率必须保持一样。

  

  4、后续房贷利率会降低吗?

  2021年以后的事还不太好说,从2019年的8月LPR落地以来,5年期的LPR更新了5次,其中8-10月份都是4.9%,11-12月份微降,是4.8%。

  与新贷款由银行确定“加点值”不同,老贷款在转换时就已经确定了“加点值”,未来房贷利率只会与LPR变化有关,这意味着如果5年期LPR下调,你的房贷利率会减轻,最早也是2021年以后了。

  但现在你们也看到了,LPR经常不变动,即便下调,幅度也非常有限,几乎感觉不到。100万房贷,月供下调0.1个百分点,也就是少几十块钱的事儿。

  5、为什么要把老合同贷款利率算法调整过来?

  最主要的原因我觉得是进行差异化调控。以前只要降准降息,那都是一刀切,大家参考的都是“基准利率”,企业贷款成本下降,买房成本也同步下降。

  现在不一定了,LPR分为1年期和5年期以上两个品种,未来降准降息,1年期可以及时跟进,5年期可以选择不跟进。即便是5年期LPR调整,幅度也肯定明显小于1年期。但1年期和5年期LPR分化的概率是极大的。

  从实际情况来看,未来经济下行压力很大,整体社会融资成本是趋于下行的,银行是可以这样操作的,好处是可以精准把降息的好处留给实体企业,隔绝房地产,因为房贷绝大多数都是跟5年期LPR挂钩的。

  最终实现在不靠刺激房地产的情况下保住增长。

  另外,考虑到LPR逐月调整的灵活性,在极端情况下也可以实现“精准刺激”。

  比如某几个月实在需要房地产帮帮忙,需要更多人买房,那么下调5年期LPR,既降低了新房贷成本,也能够降低了老房贷月供,多出来的钱可以用来消费,贡献GDP。

  

  6、对购房者来说,有什么影响?

  说实话,基本没啥影响。

  如果你是在LPR推出之前贷款买的房,还在还贷,那么明年银行会通知你去改合同,但实际还款月供不会有任何变化。这部分贷款总额有多少,数据显示,截至2018年,全国房贷余额为25.75万亿,这么庞大的贷款余额,加上2019年前7个月新增的住房贷款,月供在未来一年都不会有任何变化。

  如果是LPR推出后(2019年8月以后)买的房,那么跟你没啥关系,你不用改合同。

  再后续,所有贷款买房的人都要关注LPR的变化了,每年你的月供都有可能会变化,但会是细微的,今年涨百十块钱,明年跌百十块钱,横盘波动仅此而已。

  你要考虑的只是房价涨跌,在哪里买房,什么时候攒出首付等这些问题。

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