关于2020年房地产的终极预言，这10位房企老板这么说

还有29天，21世纪新的一个十年就将到来。

在这个“新十”交界点，很多人都发出同一个疑问：什么样的企业才有未来？

12月2日，马上步入70岁仍在求学的王石，用世界格局来应对未来变化的宁高宁，更先拥抱新技术与大数据的左晖，坚持把窄路走宽的周政、田明、胡葆森和在后开发时代新赛道上的冯仑，在中城联盟20周年生日这个特别的节点上，他们各用18分钟，回应行业的追问。

房地产行业还有10-15年的好日子

中城联盟第三任轮值主席、建业集团董事长胡葆森

中国经济是一片大海，无论遇到什么狂风骤雨，大海依然在那儿。房地产行业也是一样——伴随着中国城镇化的快速增长，这个行业在过去20年建了200多亿平方米的房子，解决了7-8亿人口的住房问题，为中国经济贡献了多年6%的GDP增长率。

虽然2004年“831”大限之后，如今已经有近90%的行业企业被边缘化。但房地产的下半场实际上是一个增量和存量并存的时期，我认为中国的房地产业至少还有十年到十五年的好日子，河南可能至少要再增加五年。

百年未有之变局的四大根本变化

中化集团董事长、党组书记 中国化工董事长、党委书记宁高宁

我们现在身处百年未有之大变局，我们所处的国际环境、经济变革、企业发展逻辑和竞争，以及社会的认知和观点都在改变。

第一个明显的变化是西方社会的变化。西方国家的社会价值观，一些之前以为不会变的所谓“普世价值”、所谓“人类命运”的宗教信仰式的、博爱式的东西都在改变和消失。

第二个变化是全球经济一体化、资本和商品跨境的交易和流动越来越困难了。未来，这个趋势可能会更加明显。

第三个变化是企业层面的变化，过去传统观念中企业利益里排在第一位的是股东利益——追求股东利益最大化、投资回报最大化，但现在这种评价体系在变化。

第四个变化是科学技术的进步带来的，发展的进步，在国际间和企业间就演变成一场科技之战、科技之争。技术的引进、转让、合作正变得非常困难。

用什么样的逻辑看未来？

中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长陈劲松

中国目前城市化率是60%，距离未来达到75%以上，还有10-15年时间，这是行业底气所在。

房地产的发展逻辑，它是有边界的。这个边界就是人、钱和基础结构。

人的问题是行业的最主要问题——在7成人口已经是非农的情况下，人口结构迅速变化，城市人口流动不均衡，加上棚改高潮褪去，人口边界成为全域发展最主要的制约。

第二个是“杠杆”问题。虽然和美国相比还有差距，但目前中国居民杠杆使用率已是新兴国家中最高的。中国房价未来怎么走，与居民不同阶层的杠杆率高度相关。

第三个是“产业结构”问题。未来都市圈的发展，将成为中国拉开新一轮增长大幕的核心产业驱动区。在总体增速时代结束之后，结构性转移会成为行业关注的要点。

懂数据才能更懂消费者

链家董事长左晖

过去20年，行业对消费者的研究远远不够，产品容错率非常高，未来10年，供求关系将发生巨大变化，这个行业的消费者会完成一个从线下到线上的移民，C端（消费者）在价值链中的地位将会有很大提升。

怎么才能更懂消费者？通过线上、数据更容易懂。

用大数据显示城市内交易价格更迭，从大数据看消费特征，城市居住信息化等等，线上的核心是通过大数据的积累，让组织知识的迭代速度远远超过传统知识更新。而只有了解了数据流向，我们才能更懂消费者。

改变行业的3个“数字化趋势”

广联达董事长刁志中

数字化带来三个趋势，为业主提供个性化的产品；重塑地产交易场景和构建数字化的交易征信体系；可视化虚拟+工业化实体孪生房屋建筑。

于此可以看出，数字化将成为推动社会发展的核心驱动力，地产企业将从产品开发，到平台+生态到运营商转变。

商业向善

中城联盟轮值主席、朗诗集团董事长田明

企业社会责任有且只有三个层次：第一社会责任是为客户提供好的产品或者服务；第二社会责任是为员工创造收入和个人发展空间；第三社会责任是积极地参与社区的建设；

企业家道德追求和企业的伦理追求，以及企业的永续经营并不矛盾、并不冲突，相反它是殊途同归的。不再单独地追求股东价值最大化，已经成为全球企业界、经济界主流的共识。

未来，同时追求商业和社会成功的“B Corp公益企业”这种新的企业形态，会成为一种趋势。

商业向善，要由市场经济来配置资源；把对社会和环境是否友好作为检验商业模式的优劣标准；对于公益慈善事业要以商业的方式来运作，才会更有效率。

教父？ 不敢当

中城联盟第一任轮值主席 万科创始人、名誉主席王石

很多人说“学习王石好榜样”，但今天我想借这个机会从“墙上的照片”里走下来。明年我虚岁70岁，把我称为中城联盟年纪最大的创业者比较实际，说“地产的教父”，我不敢当。

2019是中国改革开放第二个40年的第一年，是两个40年中间的一个过渡。过去的第一个40年是摸着石头过河，是要杀开一条血路，充满了不确定性。而第二个40年开始的时候，中国已经提出了“一带一路”，已经是目标非常明确的。

可以说，第二个40年，真正的机会、中国在全球真正的地位，才开始显现。

而我们这批第一个40年里成长起来的第一代、第二代企业家，在第二个40年里要如何选择、如何规划自己，这才是我们在当前这个过渡期中要做的。

寻找第二增长曲线

中城联盟副主席、旭辉控股董事局主席林中

回过头来看，中国这几十年是房地产行业三百年历史里最好的时期。未来，行业虽然整体规模已经接近了一个顶峰，但是行业这种大的规模还会持续下去，即使它以五年回落10%的萎缩速度，撑住这个行业规模在10万亿以上，估计还可以维持20年左右。

因此，我们应该重点关注的是：未来如何利用好这20年？——一手抓增长积累，一手抓转型布局。也就是一方面要提高增长质量，高质量经营，另一方面，要寻找第二增长曲线。

那如何去做到有质量的增长？可以打三张牌。第一，保持均衡的增长策略，平衡增长率、负债率、利润率；第二是增长模式的选择，“是大还是强？”，行业处在不同的时期，要有不同的策略选择；第三，未来几年，房地产行业都会处在去杠杆、降负债的阶段。因此，我们一定要保持低的财务杠杆，更多依靠自有现金流，依靠公司股本金的增加；其次是适度的合作杠杆；再者是维持高的经营效率，高的经营杠杆；最后就是保持高的投资杠杆，降低地价在售价中的比重，提高货币比。

房地产行业目前面临着一些短期的困难，但是长期还是非常好的，我们的企业要在发展中去解决问题，但也要时刻注意到保持增长才是硬道理。

人口流动决定地产价值

大汉控股集团董事长傅胜龙

高铁高速时代，极大提升了资源共享能力，扩大了城市边际。80后、90后、00后是走向城市，而50后、60后、70后则是走向生态。人口的双向流动，决定了地产的价值。

中型房企生存与发展法则

金地集团董事长凌克

最近银行、金融系统都在不断强调，房地产公司要去杠杆。所谓“去杠杆”，就是要控制负债率，这本质上是在控制企业的现金流，控制企业账面上的留存资金。

观察行业TOP10、TOP20房企可以看到，他们都在做标准化。事实上，高周转的本质就是标准化，而标准化的目的就是让效率更高。在高周转的模式下，做项目投资的时候一定要看IRR（内部收益率），不能只看净利率和毛利率。

看一个公司要看ROE（股东权益回报率）、ROC（股东权益+长期债务），不能只看净利润有多少。

企业寿命都有上限

中城产业创新联盟理事长、明源云董事长高宇

今年地产行业面临的挑战非常大，开发商既要保证增长，又要利润，还要现金流，难度很大。

对任何一个企业来讲，第一曲线的主营业务它迟早会面临失速点，这个是不可避免的，包括全球知名的企业，区别只在于早或晚。

标准普尔500强最早期的500强，经过40年后只有74家企业还存在，这74家企业中只有12家跑赢了整个标普的指数。这意味着，市场的平均增长在绝大部分的时间里是高于这些硕果仅存的、基业常青的企业。

就地产行业而言，这几年我们一直在谈：从增量到存量，再到增量和存量并存，未来逐步开始存量为主的时代，这个大的趋势无法逆转。

无论企业规模有多大，寿命都有上限，这个是宿命，避无可避。

房企要追求基业常青，必须通过第二增长曲线实现跨越周期的发展。如果企业确实无法突破第二曲线，它将会失去未来。

商业地产的三大误区

大悦城控股董事长周政

市场上对商业地产的认识有三个误区：一是缺乏深入的市场研究，包括缺乏战略思考，缺乏对城市、市场的研究，缺乏对自我的深入剖析；二是缺乏清晰的市场定位，总想男女老少客群一网打尽；三是缺乏对品牌的长期坚持和培育，包括缺乏品牌意识、缺乏打造品牌的方法和缺乏对品牌的持久投入和创新。

商业地产有“三先三后”原则：一是先有战略后有战术，先想清楚我们想要什么，所在的城市能给你什么，我们自己能做什么；二是先有市场后有商场，要先把市场研究透，提前去和商户沟通，了解他们到底愿不愿意去；三是先有客户后有商户，要先研究透C端，再由C端选商户。

P2P全行业都死了，你还觉得地产难吗

鼎辉投资创始合伙人、总裁焦震

都说地产行业现在难，但我要告诉大家，讨论“行业难”我们一定要看到其他行业比我们难得多。

这几年，P2P全行业几乎都没了，新势力造车也一样压力值爆表。其实我们在这个行业，大家感觉到压力大，是因为以前活得太轻松了，以至于我们碰见难事就觉得是难。如果你在一个永远是难的行业，你永远不会觉得难。

在我们思考地产未来的时候，我希望大家一定不要沮丧，从难度来讲，我们仍处在一个前景中上的行业。

我们现在最好的做法是去适应市场，不要总是预测，不要奢望预测十年、二十年的变化。我们最多也就预测这几年的变化，然后调整你的目标和业务，做一些长期正确的事。

陪伴式成长是跨越周期的心法

中城联盟第四任轮值主席、天泰集团董事局主席王若雄

德鲁克曾经说过一句话，企业存在的唯一目的就是创造客户。

对企业来讲，不仅要为客户提供服务，还要与客户建立情感连接，要陪伴客户的日常，要跟客户共同成长。当然，不仅仅是客户，对企业发展所需要依赖的各个群体，都要和他们建

立情感连接、共同成长。而通过这种陪伴获得的发展方式，我们称它为“陪伴式成长”。

中国的老龄化是“未富先老”

九如城集团董事长谈义良

当下，老龄化是全球性趋势，但中国来势更凶猛，欧美大概用近百年的时间进入老龄化时代，而中国只用了短短十几年就进入了老龄化社会。

但中国现有的养老产业已经无法满足这个市场的需求，社会、行业、家庭、长者等都尚未准备好。最重要的是社会财富的积累还不够，中国的老龄化成了“未富先老”。

你今天流的泪都是你以前脑子里进的水

中城联盟第二任轮值主席、御风集团董事长冯仑

我们今天如果说行业和市场遇到了困难，不顺利、有挫折，那一定是以前一件事没做对。

过去高速成长这段时间，我们“过去靠运气赚的钱今天凭本事又都赔完了”，为什么会这样呢？很简单，市场高速成长的时候，我们会把运气当能力，我们总觉得是我们超出常人，有特别的禀赋，然后我们赚了钱就不断地重复这个行为，而忘记了市场环境在改变，规则在改变，结果你把运气当能力，最后过度使用了这个“能力”。

人均GDP大概从一千美金开始，人们有买房的欲望，到一万美金，新房的数量已经很少了。未来新房市场增量速度会很快地下降。

而GDP达到人均一万美金至六万美金的阶段，我们会步入后开发时代，我们比的东西从开发时代的规模、成本、速度，进入到比拼产品、运营和资产管理的阶段。

行业发展的逻辑变了，我们要讲的故事变了，我们比拼的东西也变了，对地产人的要求也变了。