2020年,房地产行业会很好,大有可为!大家干就是了

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  还有两周时间,2019年就结束了。现在这个时间点,地产人的状态都是一样的:一边为今年的业绩做最后的冲刺、期待年终奖,一边做明年的规划。

  2019年,虽然全国商品房销售额还在增长,但却比过去几年都难过——知名房企裁员见怪不怪,高管离职、跳槽频繁;有房产中介因长时间卖不出一套房而轻生;数家百强房企陷入破产的困境……2020年是未来10年的开局之年,会好吗?

  有人说,2019年很难,2020年会更难。明源君认为,悲观者或许正确,但唯有乐观者才能成功。2018年底,主流观点也认为,2019年商品房销售面积会下跌5%~10%,但市场实际表现出高度的韧性,今年1-10月同比增速已由1-9月的-0.1%转为0.1%;1-10月商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。往后,像2015、2016年或2017年那样的大牛市几乎不会再出现,但无论是从国际宏观形势(中美第一阶段经贸协议文本已达成一致),国内政策环境、市场表现,还是很多房企自身的状况来看,2020年,都是值得房地产行业期待的一年!

  中央会议重申因城施政

  各地小幅宽松已在落实

  12月6日召开的政治局会议,只字未提房地产。这顿时被很多人视为大利好,争先恐后的传播。这种心情明源君十分理解,毕竟自调控以来,已经有太多次燃起的调控放松的希望破灭了,这就像一个溺水之人,哪怕看到一棵漂浮的水草,也会当成是救命稻草。

  然而,随后传出的中央经济工作会议的内容却显示:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位……这时候,唱空派对此幸灾乐祸起来。

  明源君认为,唱空派犯了跟盲目乐观派一样的错误。虽然此前的政治局会议算不上什么大利好,毕竟去年12月份也没提房地产,但是中央经济工作会议重申房住不炒,也不意味着利空,因为后面还有“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”的表述。“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

  不过,现实的情况是,有些城市已经需要新政策来“稳”了。这,就是各地政府“因城施政”该出手的时候。

  12月10日,张家港取消商品房2年限售政策引起市场广泛关注。不过,随后张家港房地产交易产权登记中心否认了这一说法,这是继今年7月份开封之后,又一城市上演调控放松一日游。

  不过,各地紧绷的政策在相继变相或直接放松,以适应当地市场的情况。

  比如,11月29日,广东佛山市人社局联合佛山市住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。通知最大亮点是,在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制!

  12月13日,广州南沙区人民政府发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》,通知显示:本科以上等,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制!

  

  发布类似政策的城市还有很多。据不完全统计,仅11月份,全国就有超过20城发布了各种类型的人才购房优惠政策。明源君认为,这一趋势还将继续。

  最引人注目的是,继11月份提高豪宅税标准(自11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税)之后,深圳楼市调控政策祭出新的大招——深圳已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。

  深圳此举具有较强的风向标意味,毕竟此轮楼市大牛市就是从深圳开始启动的。此次中央经济工作会议重申“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期……”,后续,各地根据自身情况对政策进行调整的自主性会更强。从整体上来看,适度宽松的倾向明显。

  此外,此次中央经济会议还指出“稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,降低社会融资成本”,信贷会优先向实体经济倾斜,但房地产多少能受益。今年,房地产融资已经收得够紧。结合各地小幅放松的现实来看,2020年整个行业的信贷不会进一步收紧,宽松倒是有很大可能。

  毕竟,此次中央经济工作会议提出了“六稳”,即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。如果房地产这个国民经济的第一大行业不稳的话,是会很麻烦的。毕竟从目前适度放松的城市来看,拉动作用还是比较明显的。

  行业利润水平有政府底

  新房规模增长确定性强

  12月11日,长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》中指出,为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策,进一步加强商品住房价格管理,长沙市进一步明确,商品住房价格由成本+利润+税金构成,其中平均利润率规定在6%到8%之间。

  消息一经传出,就引发业内热议,要么认为调控政策加码,要么认为实际情况复杂,这个政策很难落地执行。

  其实这份文件只是2017年相关文件的延续而已,早在2017年11月30日,长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成,平均利润率为6%至8%。

  6%至8%的平均利润率低于现在全行业的平均水平。然而,相比制造业,这个水平简直不要太好!

  

  我国汽车、机床以及家电等制造行业的净利润率超过5%的屈指可数,超过10%更是凤毛麟角——我国家电行业,除格力以外,海尔、TCL、海信等几大家电巨头常年净利润率保持在2%-4%之间;长城、比亚迪、江淮等知名国产车企2018年净利润分别为5.32%、2.15%、-1.57%。

  当然,今年以来,很多城市二手房挂牌均价大幅下跌,让人忧心忡忡。

  

  ▲来源:贝壳研究院、全景财经

  不过,二手房房价的下跌原因比较复杂,核心是限价条件下,一二手房价格倒挂。此前,人们普遍预期调控不会持续太久,而新房有限,于是转而买二手房。如今,调控的持续时间超越了很多人的想象,并且还在继续。二手房价格的下跌,是一个正常的价值回归过程。

  事实上,二手房价格下跌,2018年就开始了(早在今年2月份,统计局公布的数据就显示,二手房住宅挂牌价连续三个月下跌,三四线线城市下跌最多,一二线城市次之),只不过今年跌幅变大,才引起公众的广泛关注。然而,其并未对新建商品房销售有明显的负面影响,今年1-10月,多数城市二手房房价下跌之时,全国新建商品房销售均价同比上涨了7.23%。

  如此表现,让对中国房地产行业一直偏保守的外资机构,都对此偏乐观。比如,标普预计2020年全年,我国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%;瑞信则认为,得益于二三线城市的强劲需求,以及稳定的政策环境,2020年增速会略低于2019年,但仍然会达到9%。

  

  ▲瑞信中国房地产业报告

  综合各机构的预判来看,普遍认为明年的销售额会维持在16万亿左右,这与2018年底普遍看跌2019年略有不同。实际情况可能还会更乐观一点。

  经过洗礼的房企更强大了

  这仍是大房企的钻石时代

  对房企来说,经历了过去几年的洗礼,还能活下来的,普遍都有较强的韧性,特别是排名靠前的房企,2020年依然是可以大展身手的时候。对地产人来说,如果你能跟上行业变化的速度,2020年的舞台同样很大。

  虽然都说2019年很难,但头部房企的规模依然保持较高的增速。而且,明源君注意到,利润水平也在提升。

  比如,今年上半年,TOP20房企的毛利达到33.03%(如下图所示),高于过去3年的水平。

  

  ▲来源:公司公告、明源地产研究院

  关于风控维度,中指院给了一个系统的测算结果,显示目前80%的上市房企处于安全的风险范围之内,整体风险可控。

  如果从市占率上来看,真正蕴含巨大风险的房企占比更小,因为目前(今年1-11月),30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半。

  而且,这一趋势还会继续,孙宏斌就预判,5年后,TOP5房企的销售额会占到全行业30%的份额。

  即便在现有的集中度下,风险也是很小的。

  首先,这些头部房企体系比较完善,资源获取能力,土储资源普遍在一二线和强三线城市,抗风险的能力本来就比较强。

  其次,经过过去几年的调整,头部房企普遍已经从“三高”模式,转向更加均衡或者说均好的发展模式,速度确实比以前慢了一点,但是发展质量更高了。而且,严格地说,规模扩张的速度并不慢。

  以世茂为例,在别人悲观的时候,却频频出手,仅今年上半年就斥资近200亿收并购了粤泰、泰禾、明发等的项目,并实现业绩飙升,今年前11个月销售额达2277.33亿元,挺进前十。

  在爆发式增大市场中,会有黑马频出;而在相对比较平稳的市场中,更多的是拼内功。千亿房企,乃至其他的不少百强房企,这方面的能力都很强。如孙宏斌所说,这其实是大房企的钻石时代。

  所以,对地产人来说,唯一的问题是,自己成长的速度能不能跟得上行业变化的速度……

  明源君注意到,近年来,其实全国房地产行业从业人员是在逐年上升的(国家统计局数据),为什么还有很多人觉得干不下去了呢?

  原因是,2017年之后,特别是2018年以来,整个房地产行业由1.0模式向2.0模式转换,房企博弈地产内生性需求,行业对个人能力的要求急剧提高。

  比如某房企最近缩编,内部明确非标人员原则上坚决不再予以录用。所谓的非标,内部是这样定义的:1.全日制本科以下学历;2.员工>35岁,部门负责人>40岁,高管>45岁;3.副总监(含)以上职级人员无TOP30经历。简单来说,就是不满足上述条件的人员,公司不会再录用。

  

  ▲来源:申万宏源研究

  但是,公司并非单纯裁员,而是人员优化,裁员的同时,也在大量招聘对标房企(TOP5房企)的员工,而且都给高薪高位。

  长期以来,房地产行业都是高薪行业。如果你没几把刷子,凭什么继续留在这个行业拿高薪?

  小结

  到底什么才是支撑房地产的最根本力量?明源君此前已经多次指出:经济增长。中国指数研究院经过研究,形成了一个更加具体的模型——“中国房地产业中长期发展动态模型”,发现经济增速和城镇人口是影响房地产市场最关键的外部因素。

  

  ▲来源:中国指数研究院

  目前,我国的经济增速确实有回落,但中国对全球经济增长贡献率居世界首位。前不久,财政部提前下达2020年新增专项债额度1万亿元,额度下发早于去年,体现政策层落实“稳增长”目标的态度和决心。中美第一阶段经贸协议文本达成一致,更是为来年的增长增添了更大确定性。至于城镇化的空间,更是还有十几年。

  用中国金茂总裁李从瑞最近的一句话总结:纵观整个房地产的发展,所有现在不发达的国家最缺的就是房子,发展中国家最蓬勃发展的就是房子,发达国家现在最有利的产业也是房子。所以房地产行业在中国刚刚起步,大有前途。(作者:明源地产研究院 凌峰)

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