2020年,去粤港澳大湾区买房吧,再不买就来不及了!

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  深圳双十一新政之后,市场变成什么样了呢?这是新政之后,小密圈里深圳一线看房的真实反馈——

  

  这是深圳近六个月全市二手房成交量价趋势——

  

  图片来源网络

  这是某中介统计的自己带客户成交房源的涨幅情况——

  

  图片来源网络

  总之,深圳在双十一新政之后,量价齐涨,二手跳涨,排队看房的现象又出现了。

  现在大家除了关注已经涨了一波的深圳,更多人开始思考下一个跟涨的城市是谁?

  根据城市轮动产生的溢出和跟涨效益,最新跟进的一定是周边临近的热点城市。那么在粤港澳大湾区中,谁值得选呢?

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  我们选择是

  珠海!

  

  这是粤港澳的房价地图,背后价值不言自明:

  第一阶梯:只能是深圳;

  第二阶梯:广州、珠海;

  第三阶梯:东莞、佛山、惠州;

  第四阶梯:肇庆、江门;

  不可否认深圳、广州也很好。但是一线购买门槛儿实在是太高。

  那么,在前两个优质梯队中,目前值得关注、价差很大、适合普通人的城市,就只有一个:

  珠海。

  但是关于珠海大家会有一个隐忧:

  珠海的城市量级撑得起他的房价吗?

  很多人是很喜欢的珠海,也认可珠海在粤港澳大湾区的价值,但总会觉得虽然珠海是经济强市,但经济总量小、人口总量不大、产业集群也没有数一数二的竞争力。

  但,这是真的吗?

  那么我们来看一下珠海真实的经济数据:

  先来看一份广东省上半年的GDP排行榜,名义增速其中名义增速排名第一既不是广深,也不是佛莞,而是珠海,其名义增速高达14.15%。

  

  再看珠海的增量人口,是全国人口增长最快的城市。

  从表中能看到,珠海人口增速惊人,2017年增加9万人,2018年增加12.57万人,增速高达7.12%,远超广深(3%),被称为全国人口增长最快的城市。

  

  再看珠海的上市企业数量。

  珠海虽小,但在上市公司方面,珠海已有28家A股上市公司,郑州的上市公司数量有多少呢?郑州是24家。

  再看珠海的机场吞吐量。

  2018年,珠海机场的吞吐量达到1122万人次,增速高达21.7%。可以说,在毗邻广州、深圳、香港、澳门四个4F级机场的情况下,珠海仍然实现了1000万以上的客流量,这就是珠海对外省人的吸引力。

  再看广珠城际的客运量。

  2018年,广珠城际累计发送旅客高达4753万人次,你可能对这个数据没概念,那么2018年整个广东城际铁路的客运量累计完成5581万人次,也就是珠海占广州全省城际铁路客流量的85%。

  当然,数据会因为统计口径有偏差,但数据代表的趋势是不会错的。这个趋势直观的反应一个事实:

  今天的珠海正在快速的发展,这就是珠海的信心和未来,这会为

  珠海带来财气,而财聚则人聚。

  因此,对于珠海,你要认识到三点:

  首先、珠海不只是珠海人的珠海,在一定程度上是全国人民的珠海。

  珠海是海滨城市,气候风貌宜人。全国各地人都有珠海买房的需求,或定居、或养老、或过冬、或粤港澳大湾区优质资产配置。

  因此,

  珠海的房价不是珠海人决定的。

  

  

  其次,珠海特有的地理位置和定位。

  

  从图上直观的可以看到,广珠城轨让珠海连通广州,港珠澳大桥让珠海连通了香港,深珠通道让珠海连通了深圳。

  因此,

  珠海是粤港澳大湾区唯一一个和香港、澳门、广州、深圳直接相连的城市;同时也是直接贯通连广深港澳四大城市核心产业中心的城市,这种地理优势,是任何一个城市都不具备的。

  第三、珠海市风向标城市。

  5月24日,珠海实质性放开限购。它是全国第一个放开限购的经济强市,它是作为先行城市在做调控的压力测试。如果经济下行压力不减,那么地方政府可以做的调整力度是多少。

  在深圳双十一新政之后,目前的珠海处在市场拐点的初期,挤压效应还没有形成,你还可以有时间挑挑选选,一旦大量外地人反应过来涌入,机会也就不多了。

  第四、珠海与深圳的价差空间。

  深圳的价值毫无疑问,但是珠海则存在价格补差的优势。香洲4万,北围2万5,但是深圳前海则是10万+。巨大的价差,为珠海房价补差价提供了绝佳的跳板。

  最后,珠海市具备中心城市属性的,得天独厚的宜居价值+粤港澳大湾区的核心城市,它的房价反映的绝不仅仅是珠海的购买力,在一定程度上还反映的是全国的购买力。

  另外在珠海买房,不限购的同时首套利率仅上浮10%,投资成本低。

  因此,珠海是兼具自住和投资属性,是优良的资产配置标的。

  但是,在珠海怎样选区域呢?毕竟,珠海的版块也非常多,香洲、金湾、斗门、南湾、横琴等等,应该如何选择?

  我们的建议是,首付资金100万以内,优先考虑两个片区:

  一个是北端的唐家湾北围。

  一个是南端的横琴的保十琴。

  

  先说唐家湾北围。

  唐家北围的优势:新区、潜力。

  1、近香洲的唯一连片净地。这是政府填海造城的全新区域,小地块,知名房企聚集。全新净地,没有城中村,没有工厂。

  可以说,除了唐家湾半岛,唐家湾其它区域都不具备这样的优势,容易形成富人区和城市规划高点。

  这是北围滨海新城项目落位图——

  

  2、轨交线路不断落地。

  

  珠海珠海北站:已运营,前往珠海市区不足20分钟;

  深中通道:2024年通车,离科创北围不到30km;

  深珠通道:规划中,公铁两用通道,铁道始于珠海北站;

  18号地铁延长线:连接广州-中山-珠海。

  第三、整个北围区域容积率都不超过3.0,属于低密度产品、规划配置高、公园、学校、商业、办公以及有一线海景资源,区域均价2万6。

  综上,唐家湾北围投资、自住均可。

  我们在北围选择的项目是招商雍华府和雅居乐国际花园。

  招商雍华府

  目前在售面积90平、103平、126平,均价24500左右,精装修,现房交付。

  雅居乐国际花园

  稀缺复式产品100平、121平、137平,毛坯单价23000左右,赠送面积多,看一下项目详细信息——

  基础信息:

  占地面积:一期占地约70亩

  容积率:2.5

  绿化率:30%

  交房标准:毛坯

  交房时间:2021年3月30日

  项目优势:

  1、品质开发,靠谱物业,社区会所体面

  2、地块大三期126亩,居住气氛浓厚

  3、稀缺复式产品,利用率高

  4、同区域内单价低,价差才是王道

  ▼以下为园区实景拍摄

  

  

  ▼复式产品户型图

  

  

  

  再看保十琴的十字门中央商务区优势

  

  成熟片区、资产配置。

  保十琴至于珠海,就是相当于在香洲主城之外,另一个新的更加高端的珠海城市封面,未来是要承接来自澳门、深圳的高端客群。

  而十字门商务区,是发展的核心片区。这里是除了新/老香洲的主城外,配套最成熟、规划最高端的片区,房价3万+。

  

  1、交通的优势。

  广珠轻轨北接拱北、南连横琴,延长线直接连通珠海机场及澳门;而十字门华发商都负一层与十字门站出入口无缝连接,是珠海首个实现无缝接驳城轨的商圈。

  2、配套的优势。

  “十字门-湾仔”规划170万住宅人群,配套有会展中心、中演大剧院、横琴商务中心、湾仔口岸、喜来登酒店、瑞吉酒店等等。

  

  综上,北围科创片区,价格更低、潜力更大,更强调投资属性;而保十琴商务区,3万+,配套成熟,更适合资产配置。

  目前米宅在十字门推荐的项目是华发四季半岛。

  ▼这是项目总规效果图

  

  ▼这是华发四季半岛小区门口的实拍图

  

  这是周边租金情况,其中2房3700元/月,3房4500元/月;

  

  项目详细信息如下——

  开发商:华发置业

  占地面积:6.9万方

  在售楼栋:水晶湾1、4号楼

  在售面积:72平西北,95平南向

  交房时间:水晶湾2020年底

  均价:32000左右毛坯房

  容积率:3.1

  项目配套:

  1、国内唯一陆路连接港澳的千万平米级中央商务区的住宅。

  2、拥有珠海中心,珠海国际会展中心,华发中演大剧院,瑞吉酒店,喜来登酒店等高端商务配套。

  3、珠海至横琴轨道交通十字门站。

  4、华发自持商=商业十字门华发商都。

  

  

  米宅,研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策,用全国视野,去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂,一起成长,一起成为地产极客。

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