2020年，去粤港澳大湾区买房吧，再不买就来不及了！

1

深圳双十一新政之后，市场变成什么样了呢？这是新政之后，小密圈里深圳一线看房的真实反馈——

这是深圳近六个月全市二手房成交量价趋势——

图片来源网络

这是某中介统计的自己带客户成交房源的涨幅情况——

图片来源网络

总之，深圳在双十一新政之后，量价齐涨，二手跳涨，排队看房的现象又出现了。

现在大家除了关注已经涨了一波的深圳，更多人开始思考下一个跟涨的城市是谁？

根据城市轮动产生的溢出和跟涨效益，最新跟进的一定是周边临近的热点城市。那么在粤港澳大湾区中，谁值得选呢？

2

我们选择是

珠海！

这是粤港澳的房价地图，背后价值不言自明：

第一阶梯：只能是深圳；

第二阶梯：广州、珠海；

第三阶梯：东莞、佛山、惠州；

第四阶梯：肇庆、江门；

不可否认深圳、广州也很好。但是一线购买门槛儿实在是太高。

那么，在前两个优质梯队中，目前值得关注、价差很大、适合普通人的城市，就只有一个：

珠海。

但是关于珠海大家会有一个隐忧：

珠海的城市量级撑得起他的房价吗？

很多人是很喜欢的珠海，也认可珠海在粤港澳大湾区的价值，但总会觉得虽然珠海是经济强市，但经济总量小、人口总量不大、产业集群也没有数一数二的竞争力。

但，这是真的吗？

那么我们来看一下珠海真实的经济数据：

先来看一份广东省上半年的GDP排行榜，名义增速其中名义增速排名第一既不是广深，也不是佛莞，而是珠海，其名义增速高达14.15%。

再看珠海的增量人口，是全国人口增长最快的城市。

从表中能看到，珠海人口增速惊人，2017年增加9万人，2018年增加12.57万人，增速高达7.12%，远超广深（3%），被称为全国人口增长最快的城市。

再看珠海的上市企业数量。

珠海虽小，但在上市公司方面，珠海已有28家A股上市公司，郑州的上市公司数量有多少呢？郑州是24家。

再看珠海的机场吞吐量。

2018年，珠海机场的吞吐量达到1122万人次，增速高达21.7%。可以说，在毗邻广州、深圳、香港、澳门四个4F级机场的情况下，珠海仍然实现了1000万以上的客流量，这就是珠海对外省人的吸引力。

再看广珠城际的客运量。

2018年，广珠城际累计发送旅客高达4753万人次，你可能对这个数据没概念，那么2018年整个广东城际铁路的客运量累计完成5581万人次，也就是珠海占广州全省城际铁路客流量的85%。

当然，数据会因为统计口径有偏差，但数据代表的趋势是不会错的。这个趋势直观的反应一个事实：

今天的珠海正在快速的发展，这就是珠海的信心和未来，这会为

珠海带来财气，而财聚则人聚。

因此，对于珠海，你要认识到三点：

首先、珠海不只是珠海人的珠海，在一定程度上是全国人民的珠海。

珠海是海滨城市，气候风貌宜人。全国各地人都有珠海买房的需求，或定居、或养老、或过冬、或粤港澳大湾区优质资产配置。

因此，

珠海的房价不是珠海人决定的。

其次，珠海特有的地理位置和定位。

从图上直观的可以看到，广珠城轨让珠海连通广州，港珠澳大桥让珠海连通了香港，深珠通道让珠海连通了深圳。

因此，

珠海是粤港澳大湾区唯一一个和香港、澳门、广州、深圳直接相连的城市；同时也是直接贯通连广深港澳四大城市核心产业中心的城市，这种地理优势，是任何一个城市都不具备的。

第三、珠海市风向标城市。

5月24日，珠海实质性放开限购。它是全国第一个放开限购的经济强市，它是作为先行城市在做调控的压力测试。如果经济下行压力不减，那么地方政府可以做的调整力度是多少。

在深圳双十一新政之后，目前的珠海处在市场拐点的初期，挤压效应还没有形成，你还可以有时间挑挑选选，一旦大量外地人反应过来涌入，机会也就不多了。

第四、珠海与深圳的价差空间。

深圳的价值毫无疑问，但是珠海则存在价格补差的优势。香洲4万，北围2万5，但是深圳前海则是10万+。巨大的价差，为珠海房价补差价提供了绝佳的跳板。

最后，珠海市具备中心城市属性的，得天独厚的宜居价值+粤港澳大湾区的核心城市，它的房价反映的绝不仅仅是珠海的购买力，在一定程度上还反映的是全国的购买力。

另外在珠海买房，不限购的同时首套利率仅上浮10%，投资成本低。

因此，珠海是兼具自住和投资属性，是优良的资产配置标的。

但是，在珠海怎样选区域呢？毕竟，珠海的版块也非常多，香洲、金湾、斗门、南湾、横琴等等，应该如何选择？

我们的建议是，首付资金100万以内，优先考虑两个片区：

一个是北端的唐家湾北围。

一个是南端的横琴的保十琴。

先说唐家湾北围。

唐家北围的优势：新区、潜力。

1、近香洲的唯一连片净地。这是政府填海造城的全新区域，小地块，知名房企聚集。全新净地，没有城中村，没有工厂。

可以说，除了唐家湾半岛，唐家湾其它区域都不具备这样的优势，容易形成富人区和城市规划高点。

这是北围滨海新城项目落位图——

2、轨交线路不断落地。

珠海珠海北站：已运营，前往珠海市区不足20分钟；

深中通道：2024年通车，离科创北围不到30km；

深珠通道：规划中，公铁两用通道，铁道始于珠海北站；

18号地铁延长线：连接广州-中山-珠海。

第三、整个北围区域容积率都不超过3.0，属于低密度产品、规划配置高、公园、学校、商业、办公以及有一线海景资源，区域均价2万6。

综上，唐家湾北围投资、自住均可。

我们在北围选择的项目是招商雍华府和雅居乐国际花园。

招商雍华府

目前在售面积90平、103平、126平，均价24500左右，精装修，现房交付。

雅居乐国际花园

稀缺复式产品100平、121平、137平，毛坯单价23000左右，赠送面积多，看一下项目详细信息——

基础信息：

占地面积：一期占地约70亩

容积率：2.5

绿化率：30%

交房标准：毛坯

交房时间：2021年3月30日

项目优势：

1、品质开发，靠谱物业，社区会所体面

2、地块大三期126亩，居住气氛浓厚

3、稀缺复式产品，利用率高

4、同区域内单价低，价差才是王道

▼以下为园区实景拍摄

▼复式产品户型图

再看保十琴的十字门中央商务区优势

：

成熟片区、资产配置。

保十琴至于珠海，就是相当于在香洲主城之外，另一个新的更加高端的珠海城市封面，未来是要承接来自澳门、深圳的高端客群。

而十字门商务区，是发展的核心片区。这里是除了新/老香洲的主城外，配套最成熟、规划最高端的片区，房价3万+。

1、交通的优势。

广珠轻轨北接拱北、南连横琴，延长线直接连通珠海机场及澳门；而十字门华发商都负一层与十字门站出入口无缝连接，是珠海首个实现无缝接驳城轨的商圈。

2、配套的优势。

“十字门-湾仔”规划170万住宅人群，配套有会展中心、中演大剧院、横琴商务中心、湾仔口岸、喜来登酒店、瑞吉酒店等等。

综上，北围科创片区，价格更低、潜力更大，更强调投资属性；而保十琴商务区，3万+，配套成熟，更适合资产配置。

目前米宅在十字门推荐的项目是华发四季半岛。

▼这是项目总规效果图

▼这是华发四季半岛小区门口的实拍图

这是周边租金情况，其中2房3700元/月，3房4500元/月；

项目详细信息如下——

开发商：华发置业

占地面积：6.9万方

在售楼栋：水晶湾1、4号楼

在售面积：72平西北，95平南向

交房时间：水晶湾2020年底

均价：32000左右毛坯房

容积率：3.1

项目配套：

1、国内唯一陆路连接港澳的千万平米级中央商务区的住宅。

2、拥有珠海中心，珠海国际会展中心，华发中演大剧院，瑞吉酒店，喜来登酒店等高端商务配套。

3、珠海至横琴轨道交通十字门站。

4、华发自持商=商业十字门华发商都。

米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。