张家港接力楼市调控松绑最新一棒?市住建局回应:没有“取消限售”这个说法

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  楼市调控松绑,江苏张家港接力最新一棒。

  12月10日,有坐标位于张家港市的网帖表示:“今天早上办理抵押,工作人员表示现在不满两年可以直接过户,不需要抵押了。”随后,有报道跟进指出:张家港房地产交易产权登记中心工作人员确认,张家港市限售政策取消的消息属实,12月10日开始实施,但目前正式文件还未出台。

  此后,也有媒体向当地房企核实,称:从多家品牌房企位于张家港当地的项目公司了解后获悉,张家港取消限售政策属实,但目前政府没有明确文件下发,具体细则还在拟定中,最终还是要等官方口径。

  但12月11日上午,时代周报记者就“江苏省张家港市商品房取消限售”一事向张家港市住房和城乡建设局核实时,工作人员回应:“没有这个说法,没有任何一个官方发布这个言论。”严令驳回了解除“限售”的说法。

  张家港市住建局回应前,时代周报记者曾多次拨打张家港房地产交易产权登记中心电话,均显示忙线中。当地中介告诉时代周报记者:“当地政策肯定想(解除‘限售’)的,但是不会太张扬地宣导。”

  58安居客房产研究院首席分析师张波告诉时代周报记者:“总体来看,今年楼市放松政策还是比较谨慎的,除了铺天盖地的人才政策,目前只有极少城市正面对于楼市调控进行放松。从政策放松的方式来看,直接以文件方式下发的也较少,大部分会以会议口头通知,实际落实执行的方式推进,这也显示出城市层面对于楼市调控政策直接放松持有较为谨慎态度,并不排除后续楼市热度变化之后会同步跟进政策的调整。”

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  仅一城成功取消“限售”

  近期楼市再次进入政策松动期。

  据时代周报记者不完全梳理,四季度以来,已有包括深圳、佛山、成都、黑龙江、马鞍山、上海临港、南京、江西、宁波等十余地调整了购房政策。其中,深圳前海出台了针对港澳居民和家庭的购房政策,深圳深汕合作区解冻了商品房交易,成都则直接解除了高新南区居民的限购约束;佛山、上海 、南京六合等地则以人才的模式打开购房“窗口”;还有黑龙江、马鞍山、江西、宁波从规范市场出发出台了政策。

  政策以“松”为主,但多数还是微调或边际性调整。限购、限售、限贷、限价“四限”政策未有明显松动。

  今年年初,在对2019年重点城市调控政策进行研判时,克而瑞研究中心表示,今年“四限”皆有放松可能。其中限售松动可能性更大,预计将以缩短期限、调整限售区域等方式进行;限购则多以边际调整为主,包括调降人才落户门槛,支持单身、离婚家庭买房,区域性调整等方式;限价突破多在土地端进行;但限贷松动可能性不大。

  从年内情况来看,2018年底以来,仅有山东菏泽“闯关”成功,取消了限售。开封也曾试图跟上,但限售“解除令” “一日游”之后即撤回。在解除限购方面,也有众多城市以人才引进、落户模式打开窗口,并在城市内部局部放开限制。

  “现在政策这一块还是比较敏感的,尤其是限售类政策,影响很大。”苏州克而瑞总经理戈文问在接受时代周报记者表示。

  在2018年12月中央经济工作会议定调“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”后,各地落实“一城一策”,对地方楼市政策调整的情况也逐渐多了起来。根据中原地产研究中心数据,截至11月底,年内房地产调控次数高达554次,较2018年同期增加30%。

  但“因城施策”背后,跟随“城市政府主体责任”。“如果过度调整,楼市反弹明显、价格上涨突出,城市也是要被问责的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受时代周报记者采访时曾表示。

  时代周报记者注意到,在“一城一策”背景下,中央政府也牢牢把控着调控主线,压实稳房价、稳地价、稳预期的“三稳”目标——今年4月19日和5月18日,住建部曾两次预警十个房价、地价波动较大城市。受预警影响,被点名预警城市之一的苏州出台了限购、土地出让政策调整等加码措施。

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  量减价升或为提振市场谋解绑

  受调控影响,张家港楼市成交量下滑明显。

  根据克而瑞统计数据,截至11月底,今年1-11月,张家港商品住宅成交量为161万平方米,同比下降24%。

  往前回溯,根据张家港市政府数据,2017年全年,张家港共实现商品住宅限售276万平方米,同比增长60.9%;随着调控“大刀”落下,张家港楼市销售量迅速下跌,2018年全年,张家港住宅销售面积252.6万平方米,较20117年下降了8.6%。

  但在价格端,张家港楼市仍处于上行阶段。

  克而瑞统计数据指出,今年1-11月,张家港商品住宅成交均价为14498元每平米,同比上涨15%。比2016年底,调控未开始之时上涨了53.9%,比2017年底上涨了31.5%。

  “商品房成交量下滑是其取消限售的主因。从安居客线上商品房的访问热度来看,11月、12月也环比亦出现明显下降趋势,当下对政策进行适度调整也是为了拉动成交量,以保持市场稳定。”张波表示。

  同时,戈文问表示,对张家港市解除限售表示“理解”。“张家港是苏州下辖一个县级市,其需求主要来自于内生需求,不像其他城市有很多外来的投资性需求。”戈文问详细解释道,县级市的楼市是有周期性的,2017年受整体市场氛围,以及张家港市市场节奏影响,当地楼市表现较热,出现了房地产市场的“大年”。所以当地出台了限售政策。随后市场成交也快速下滑,但这不一定跟限售有关系,因为内生需求需要一段时间的积累,这种需求的周期性也会反映在成交量上面。

  张波认同这一观点。他表示:“从我们的数据来看,张家港二手房的挂牌价格上涨趋缓,大量的购房需求也是从本地区产生,属于非投资性需求集中的城市。”

  时代周报记者注意到,今年来,不乏有城市对此前出台的、不符合当地实际的限制性政策进行了调整,如南京市高淳区。好地研究院苏南区域院长助理王习铧当时曾表示,南京较为特殊,没有县级市,只有市辖区,导致限购政策在全域较为严格,但参考杭州和苏州,其中杭州下属县市是不限购的,因此高淳区进行调整也属“因地制宜”。

  “当前张家港并未明文表示解除限售,我们并不确定其真实性,也无法揣测其用意。整体来看,如果张家港确实解除了限售,预计对当地楼市的实际影响不大。但其传出的信号意义值得关注:张家港解除限售成功了,其他地方是否可以跟上?”戈文问指出,“值得警醒的是,各地‘一城一策’还是要‘因地制宜’,张家港根据自身市场情况进行的变动,并不能代表其他地方。尤其是苏州,预计限售政策难以变动。”

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