2019年底最重要的会议，房住不炒这个词却缺席了

1

年底最重要的两个会议，第一个已经开完。

那就是，中央政治局会议。

有意思的是，这次中央政治局会议上，房住不炒这个词不提了。

自从房住不炒这个词，或者说这个大的基调和政策方向出现后，连续两次中央政治局会议，都会着重的提一下。

2019年4月19号，第一次。

2019年7月，第二次。

本来以为，这个自从出现以来，就是大部分刚需觉得有希望和有安全的词，依然会在这次会议上再次出现。

结果，事与愿违。

房住不炒，缺席了。

缺席之前的房住不炒，在会议上是怎么讲的？

2019年4月，中央政治局会议上，谈到房住不炒,坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好一城一策，因城施策和城市政府主体责任的长效调控机制。

2019年7月，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

两次间隔3个月的政治局会议上，房住不炒都按时出现在会议的主要内容里。

也正是这两次会议上强调的房住不炒，给了大部分人对后面楼市的发展，有了一个淡定的心态。

楼市，要被控制住了。

结果呢？

严格的说，结果确实楼市是被按住了。

除了2019年开年3月份的小阳春，楼市躁动的跳了一下。

4月份政治局会议一开，房住不炒再次进行强调。

小阳春马上识趣的结束了。

楼市再次进入死水一样的横盘阶段。

而会议上的房住不炒，不单单只是让小阳春结束。

房企的脖子还被狠狠的勒住了。

银保监会从5月的23号文件要求对房地产融资进行规范时，就已经正式开启了对房住不炒的落实和实操。

7月份，银保监会要求信托公司收紧对房地产信托业务的规模。

8月份，银保监会发文，要求全国32个个重点城市进行房地产严查，查处资金违规流入房地产行业。

而这中间还夹杂着，数次，对违规金融机构的罚款和通报批评。

原因全部是，违规向房企输送资金。

包括刚刚过去的11月，民生信托，中诚信托，北方国际三家信托公司，全部因为违规给房企“输血”而被分别罚款90万，70万，和80万。

可以说，银保监会从金融这个自己的主战场上，用自己的方式，实实在在的落实了房住不炒这个词所代表的含义。

2

房企资金链开始收紧。

土拍市场随之出现了有限的降温。

仅从7月份后，全国主要的大中城市，土地流拍已经高达696宗。

房企面对土地，有心无力的一个原因是源于金融政策的收紧，导致融资困难。

而另外一个原因，则是因为整个楼市出现的横盘，造成房企的项目去化速度过慢。

过慢的去化速度，直接恶化了房企在融资被收紧的同时，资金链的紧张程度。

而后，土拍市场的降温如影随形，马上也表现了出来。

面对土地市场的一再降温，和受横盘情绪影响，而导致的库存去化速度过慢的现象，地方上终于做出了反应。

各种放松限购的操作，开始以各种名义，在不同的时间频繁出现。

三亚，天津，南京，广州，深圳，成都，佛山等等。

一再的放松限购的行为，却没有听到一次，来自庙堂之上的批评和点名。

所以我上一篇文章预测放松会继续，并会以抢人政策升级，公积金政策放宽，定向限购放松等方式继续出现。

结果不到两天，就被两个城市再次证实。

河南的郑州和湖北的武汉，这两个省会城市，也开始了托底楼市的操作。

12月5号，河南郑州公积金新政发布，郑州公积金额度从60万提到到了80万。

12月6号，武汉积分落户政策进行了更新，取消了年度落户数量限制，只要累计75分都可以落户武汉。

于是楼市里，另外一种声音出现了。

楼市是不是要放松来了？是不是对楼市不会再卡的那么紧了？

直到12月6号，政治局会议的召开，房住不炒这个关键词的缺席。

仿佛应征了之前另外一种声音的预测。

放松，好像真的来了。

这里要注意，中央政治局会议，不是年尾的唯一重要会议。

12月还有另外一个会议，那就是中央经济工作会议。

这个也就是我之前文章里，一直提到的，年底最需要关注的会议。

关于房地产行业具体的调控细节，中央经济工作会议，才是最关键也是最后定调的所在。

会不会在经济工作会议上，再次对房地产只字不提？

大概率是不会的。

房地产作为曾经的火车头，现在的压舱石，在经济贡献里的地位，举足轻重。

房地产拉动经济增长的能力，在2018年表现的还是一如既往的强劲。

国家统计局在11月27号发布统计数据显示。

1-10月份，全国规模以上工业企业实现利润总额，同比下降2.9%。降幅比1-9月份扩大了0.8%个百分点。

1-9月份，汽车制造业利润同比下降14.7%。

1-9月份，服装行业规模以上企业利润总额同比下降1.6%，出口同比下降4.5%。

而房地产所带动的行业，却基本全部实现了增长。

1-9月份，建材行业实现营业收入3.8万亿，同比增长12.6%，增速高于整个工业8.1个百分点，利润同比增长12.2%。

而其中水泥营业收入增长14.3%，利润同比增长25.3%。

平板玻璃营业收入同比增长9.3%。

土砂石开采，水泥制品，建筑陶瓷制品利润总额同比增长分别为，24.9%，25.5%，18.1%。

房地产作为经济压舱石，名副其实。

3

所以，中央经济工作会议上，对房地产一字不提，不太可能。

很可能在经济工作会议上对房地产的表态是缓和的。

主要来自两方面

第一可能要继续强调对房地产的长效调控机制的存在，

第二要继续肯定因城施策的政策原则。

大概率，房地产这次不会成为经济工作会议的重点。

而刚刚被政治局会议重点提到的2020年的基建工作，很可能会在经济工作会议上也被同样重点强调。

而这，同样和未来的房地产有着紧密且不易被人发现的联系。

从政治局会议上可以确定，明年的基建是绝对的重头戏。

这个很好理解，从专项债的提前下发和提高额度，就可以看的出来。

早在11月27号，财政部就已经提前下达2020年，新增专项债限额1万亿元。

并且要求这些专项债，早发行，早使用，确保尽早对经济起到有效拉动。

经济活动，如同一台精密的仪器，任何动作都不是独立产生。

11月27号发布的《关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》里，通知了部分基建设施的最低资本金比例进行了下调。

简单说，基建项目加大了可使用的资金杠杆。

2020基建之年，名副其实。

用基建拉动经济增长，而随之配合的就是宽松的货币政策。

政治局会议上强调的，运用好逆周期调节工具，就是信号。

也就是说，定向的降息和降准，都在未来存在着较大的可能。

在经济存在下行压力的时候，加大基建投资，拉动经济增长，本无可厚非。

但是大量基建上马，代表着大量的专项债的出现。

而专项债的偿还方式，主要还是来自政府性的基金。

而政府性的基金主要来源，又是土地出让金的收入。

可以从另外一个方面说，大量的基建陆续上马，专项债继续加大额度，都有着一个重要的前提。

那就是未来的土地拍卖市场，必须保持一个平稳的，良好的状态。

必须有稳定的充足的土地出让金收入，才能保证地方财政的稳定和安全。

而一个稳定的土地出让金收入，只有一个良好的健康的，正常的房地产是市场才能提供。

所以，如果把时间继续往后推来看。

房地产未来平稳和缓慢向上，是最好的结果，也是相对而言必须出现的结果。

为什么？

因为专项债的发债周期普遍很长，5年，10年。

也就是说，未来更长时间里的土地出让金收入，必须是健康和稳定的。

而房企正常拿地是保证土拍市场健康的唯一要素。

但是区别在于。

有些房企可以活到那天，有些房企则要死在半路。

4

土地出让金的收入，一直是地方上对楼市总是爱护有加的最根本原因。

显然庙堂之上也注意到了这点。

专项债和地方债务的压力，直接会造成地方上对土地出让金的严重依赖。

12月3号，财政部发布《中华人民共和国消费税法（征求意见稿）》，传出一个非常重要，但是被人忽视的信号。

那就是这次征求意见稿的最关键部分，消费税要下划到地方财政。

过去的2018年，国内消费税收入达到10632亿元，占当期税收收入的6.8%，排名全国第四大税源。

庙堂之上想借此，缓解地方上的财政压力，可谓用心良苦。

但是要注意，消费税的确是要稳步下划到地方，以此缓解地方财政压力，但只是增量部分归地方财政所有。

问题来了。

这部分消费税能解决地方财政的压力吗？能分担地方上依赖土地出让金的症状吗？

现在看起来还有相当的难度。

有点杯水车薪的意思。

不管怎么样，从消费税的改革来看。

庙堂之上，已经开始着手，从根本上对房地产的根源问题进行解决。

那就是，从其他方面增加地方财政来源，让地方上逐渐摆脱对土地财政的依赖。

但这还需要时间，需要相当的时间。

而现在面对经济下行的压力出现，靠基建拉动经济势在必行。

因为专项债，地方财政，土地出让金这三个连环套的关系。

所以，未来一段时间内的房地产必须要保持一个正常的速度，继续走下去。

这是它的责任，也是它的义务。

5

接下来的中央经济工作会议，是最后定调的关键。

再等等看。

看看这个2019年最后的，最重要的会议，会对明年的房地产如何详细的去定性。

可以肯定的是，最严厉的调控已经过去。

对于房地产来说，寒冷开始消失。

而春天正在慢慢靠近。