2019年底最重要的会议,房住不炒这个词却缺席了

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  年底最重要的两个会议,第一个已经开完。

  那就是,中央政治局会议。

  有意思的是,这次中央政治局会议上,房住不炒这个词不提了。

  自从房住不炒这个词,或者说这个大的基调和政策方向出现后,连续两次中央政治局会议,都会着重的提一下。

  2019年4月19号,第一次。

  2019年7月,第二次。

  本来以为,这个自从出现以来,就是大部分刚需觉得有希望和有安全的词,依然会在这次会议上再次出现。

  结果,事与愿违。

  房住不炒,缺席了。

  

  缺席之前的房住不炒,在会议上是怎么讲的?

  2019年4月,中央政治局会议上,谈到房住不炒,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实好一城一策,因城施策和城市政府主体责任的长效调控机制。

  2019年7月,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  两次间隔3个月的政治局会议上,房住不炒都按时出现在会议的主要内容里。

  也正是这两次会议上强调的房住不炒,给了大部分人对后面楼市的发展,有了一个淡定的心态。

  楼市,要被控制住了。

  结果呢?

  严格的说,结果确实楼市是被按住了。

  除了2019年开年3月份的小阳春,楼市躁动的跳了一下。

  4月份政治局会议一开,房住不炒再次进行强调。

  小阳春马上识趣的结束了。

  楼市再次进入死水一样的横盘阶段。

  而会议上的房住不炒,不单单只是让小阳春结束。

  房企的脖子还被狠狠的勒住了。

  银保监会从5月的23号文件要求对房地产融资进行规范时,就已经正式开启了对房住不炒的落实和实操。

  7月份,银保监会要求信托公司收紧对房地产信托业务的规模。

  8月份,银保监会发文,要求全国32个个重点城市进行房地产严查,查处资金违规流入房地产行业。

  而这中间还夹杂着,数次,对违规金融机构的罚款和通报批评。

  原因全部是,违规向房企输送资金。

  包括刚刚过去的11月,民生信托,中诚信托,北方国际三家信托公司,全部因为违规给房企“输血”而被分别罚款90万,70万,和80万。

  可以说,银保监会从金融这个自己的主战场上,用自己的方式,实实在在的落实了房住不炒这个词所代表的含义。

  2

  房企资金链开始收紧。

  土拍市场随之出现了有限的降温。

  仅从7月份后,全国主要的大中城市,土地流拍已经高达696宗。

  房企面对土地,有心无力的一个原因是源于金融政策的收紧,导致融资困难。

  而另外一个原因,则是因为整个楼市出现的横盘,造成房企的项目去化速度过慢。

  过慢的去化速度,直接恶化了房企在融资被收紧的同时,资金链的紧张程度。

  而后,土拍市场的降温如影随形,马上也表现了出来。

  面对土地市场的一再降温,和受横盘情绪影响,而导致的库存去化速度过慢的现象,地方上终于做出了反应。

  各种放松限购的操作,开始以各种名义,在不同的时间频繁出现。

  三亚,天津,南京,广州,深圳,成都,佛山等等。

  一再的放松限购的行为,却没有听到一次,来自庙堂之上的批评和点名。

  所以我上一篇文章预测放松会继续,并会以抢人政策升级,公积金政策放宽,定向限购放松等方式继续出现。

  结果不到两天,就被两个城市再次证实。

  河南的郑州和湖北的武汉,这两个省会城市,也开始了托底楼市的操作。

  12月5号,河南郑州公积金新政发布,郑州公积金额度从60万提到到了80万。

  12月6号,武汉积分落户政策进行了更新,取消了年度落户数量限制,只要累计75分都可以落户武汉。

  于是楼市里,另外一种声音出现了。

  楼市是不是要放松来了?是不是对楼市不会再卡的那么紧了?

  直到12月6号,政治局会议的召开,房住不炒这个关键词的缺席。

  仿佛应征了之前另外一种声音的预测。

  放松,好像真的来了。

  这里要注意,中央政治局会议,不是年尾的唯一重要会议。

  12月还有另外一个会议,那就是中央经济工作会议。

  这个也就是我之前文章里,一直提到的,年底最需要关注的会议。

  关于房地产行业具体的调控细节,中央经济工作会议,才是最关键也是最后定调的所在。

  会不会在经济工作会议上,再次对房地产只字不提?

  大概率是不会的。

  房地产作为曾经的火车头,现在的压舱石,在经济贡献里的地位,举足轻重。

  房地产拉动经济增长的能力,在2018年表现的还是一如既往的强劲。

  国家统计局在11月27号发布统计数据显示。

  1-10月份,全国规模以上工业企业实现利润总额,同比下降2.9%。降幅比1-9月份扩大了0.8%个百分点。

  1-9月份,汽车制造业利润同比下降14.7%。

  1-9月份,服装行业规模以上企业利润总额同比下降1.6%,出口同比下降4.5%。

  而房地产所带动的行业,却基本全部实现了增长。

  1-9月份,建材行业实现营业收入3.8万亿,同比增长12.6%,增速高于整个工业8.1个百分点,利润同比增长12.2%。

  而其中水泥营业收入增长14.3%,利润同比增长25.3%。

  平板玻璃营业收入同比增长9.3%。

  土砂石开采,水泥制品,建筑陶瓷制品利润总额同比增长分别为,24.9%,25.5%,18.1%。

  房地产作为经济压舱石,名副其实。

  3

  所以,中央经济工作会议上,对房地产一字不提,不太可能。

  很可能在经济工作会议上对房地产的表态是缓和的。

  主要来自两方面

  第一可能要继续强调对房地产的长效调控机制的存在,

  第二要继续肯定因城施策的政策原则。

  大概率,房地产这次不会成为经济工作会议的重点。

  而刚刚被政治局会议重点提到的2020年的基建工作,很可能会在经济工作会议上也被同样重点强调。

  而这,同样和未来的房地产有着紧密且不易被人发现的联系。

  从政治局会议上可以确定,明年的基建是绝对的重头戏。

  这个很好理解,从专项债的提前下发和提高额度,就可以看的出来。

  早在11月27号,财政部就已经提前下达2020年,新增专项债限额1万亿元。

  并且要求这些专项债,早发行,早使用,确保尽早对经济起到有效拉动。

  经济活动,如同一台精密的仪器,任何动作都不是独立产生。

  11月27号发布的《关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》里,通知了部分基建设施的最低资本金比例进行了下调。

  简单说,基建项目加大了可使用的资金杠杆。

  2020基建之年,名副其实。

  用基建拉动经济增长,而随之配合的就是宽松的货币政策。

  政治局会议上强调的,运用好逆周期调节工具,就是信号。

  也就是说,定向的降息和降准,都在未来存在着较大的可能。

  在经济存在下行压力的时候,加大基建投资,拉动经济增长,本无可厚非。

  但是大量基建上马,代表着大量的专项债的出现。

  而专项债的偿还方式,主要还是来自政府性的基金。

  而政府性的基金主要来源,又是土地出让金的收入。

  可以从另外一个方面说,大量的基建陆续上马,专项债继续加大额度,都有着一个重要的前提。

  那就是未来的土地拍卖市场,必须保持一个平稳的,良好的状态。

  必须有稳定的充足的土地出让金收入,才能保证地方财政的稳定和安全。

  而一个稳定的土地出让金收入,只有一个良好的健康的,正常的房地产是市场才能提供。

  所以,如果把时间继续往后推来看。

  房地产未来平稳和缓慢向上,是最好的结果,也是相对而言必须出现的结果。

  为什么?

  因为专项债的发债周期普遍很长,5年,10年。

  也就是说,未来更长时间里的土地出让金收入,必须是健康和稳定的。

  而房企正常拿地是保证土拍市场健康的唯一要素。

  但是区别在于。

  有些房企可以活到那天,有些房企则要死在半路。

  4

  土地出让金的收入,一直是地方上对楼市总是爱护有加的最根本原因。

  显然庙堂之上也注意到了这点。

  专项债和地方债务的压力,直接会造成地方上对土地出让金的严重依赖。

  12月3号,财政部发布《中华人民共和国消费税法(征求意见稿)》,传出一个非常重要,但是被人忽视的信号。

  那就是这次征求意见稿的最关键部分,消费税要下划到地方财政。

  

  过去的2018年,国内消费税收入达到10632亿元,占当期税收收入的6.8%,排名全国第四大税源。

  庙堂之上想借此,缓解地方上的财政压力,可谓用心良苦。

  但是要注意,消费税的确是要稳步下划到地方,以此缓解地方财政压力,但只是增量部分归地方财政所有。

  问题来了。

  这部分消费税能解决地方财政的压力吗?能分担地方上依赖土地出让金的症状吗?

  现在看起来还有相当的难度。

  有点杯水车薪的意思。

  不管怎么样,从消费税的改革来看。

  庙堂之上,已经开始着手,从根本上对房地产的根源问题进行解决。

  那就是,从其他方面增加地方财政来源,让地方上逐渐摆脱对土地财政的依赖。

  但这还需要时间,需要相当的时间。

  而现在面对经济下行的压力出现,靠基建拉动经济势在必行。

  因为专项债,地方财政,土地出让金这三个连环套的关系。

  所以,未来一段时间内的房地产必须要保持一个正常的速度,继续走下去。

  这是它的责任,也是它的义务。

  5

  接下来的中央经济工作会议,是最后定调的关键。

  再等等看。

  看看这个2019年最后的,最重要的会议,会对明年的房地产如何详细的去定性。

  可以肯定的是,最严厉的调控已经过去。

  对于房地产来说,寒冷开始消失。

  而春天正在慢慢靠近。

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