广州写字楼的空置率为什么这么低?

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  58同城、安居客日前发布《长期看好 短期承压——2019全国写字楼市场宏观报告》,提到了四个一线城市的写字楼空置率:

  2019年前三季度,北京、上海、深圳空置率为13.8%、12.5%、21.2%,分别较去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%,广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。

  写字楼空置率低至少说明在目前的存量市场上,广州写字楼市场的泡沫比较少,这是好消息。

  也有人说,那是因为广州写字楼的增量不大,确实有这个情况,但也不尽然:

  从供应量来看,前三个季度,广州确实属于新增供应量最少的,北京、上海的情况不同,经济体量其实也比广深大很多,差不多超过1万亿,一个是首都,一个常年居于城市GDP排行榜榜首,可以先撇开不说。

  

  比较一下广深的情况:

  据房屋代理机构第一太平戴维斯近期发布的报告显示,今年三季度,深圳甲级写字楼空置率已达22.4%,部分片区空置率超50%。但同时,三季度深圳甲级写字楼市场则迎来了9个新增项目(11栋写字楼)入市,三季度新增供应量约69.1万平方米,是2018年同期的3.1倍。该报告显示,截至2019年第三季度,深圳市甲级写字楼总存量环比上升11.4%达到676.9万平方米。

  广州的情况如何?

  房地产服务提供商第一太平戴维斯发布2019第三季度广州房地产市场研究报告显示,报告期内,广州甲级写字楼市场无新项目入市,全市甲级写字楼总存量仍维持在514.5万平方米。截至第三季度,全市甲级写字楼空置率环比下降0.6百分点至3.7%。

  2019年第四季度广州市甲级写字楼市场将有三个新项目入市,届时将为市场带来约21.0万平方米新增供应。届时全市写字楼总存量预计达到535.4万平方米。

  仅仅在写字楼的存量上,深圳就比广州多100万平方米左右,而且“空置率已达22.4%,部分片区空置率超50%“,充分说明深圳的写字楼市场泡沫多一些,广州的写字楼市场泡沫少很多。

  按照广州人谨慎的个性,即使未来“有三个新项目入市”,空置率也一定是继续在四大一线城市中垫底的。

  

  为什么会这样?

  广州经济的泡沫比较少,与普通人关系密切的贸易等行业在其中占了相当的比例,在经济压力较大的情况下,虽然也受到影响,但不至于出现大面积歇业的情况,这也是广州经济增速比较稳健,前三季度在四个一线城市中位居第二的原因之一。

  那么,深圳的情况如何?

  我们只引用权威媒体的报道,以下新闻来源为中国证券报:

  记者近日走访福田和南山中心区的写字楼,了解到部分写字楼租金价格下降逾40%。业内人士指出,深圳写字楼市场“寒冬”与此前的P2P爆雷有关,相关金融企业退出后导致空置率上升;而前海等新区的写字楼加大供应后,中心区的写字楼租金短期内无法明显回升。

  这样我们就不难理解深圳为什么要调整“豪宅税”,虽然目的不是推高房价,而是给买家减负,实际的结果是:卖家涨价,市场也被激活,当然,买家总的成本支出未必有增长。但是深圳确实有用调整“豪宅税”皆以“滴灌”楼市的嫌疑。

  现实的状况就是:四个一线城市里,只有深圳的房价是在继续涨的,这是一个危险的信号。

  一方面,写字楼空置率居高不下,一方面房价还在涨,这里面的社畜压力可想而知。

  上周日和两位深圳的企业家聊天,他们和深圳的多个园区都有密切的关联,现在深圳一些园区的中小企业已经开始出现拖欠办公室租金的情况,深圳的高压力已经导致很多人惊呼:年薪百万在深圳也买不起房。据说,深圳已经出现一平方米30万的房子。

  继续说回到写字楼市场,综合各种因素,尤其是价格因素来看,广州正在成为性价比最高城市,是创业者或者非创业企业的最佳选择之一。

  

  《长期看好 短期承压——2019全国写字楼市场宏观报告》显示,三季度北上广深写字楼,每平方米月平均租金分别为389元、310元、178元和233元。也就是说,广州的写字楼平均租金是最低的,对于绝大多数行业而言,广州都是适合它们拓展业务的一线城市,成本的硬指标摆在这里,而广州的交通便利性以及其在一线城市中较低的房价进一步扩大了这个优势。

  目前,在离广州郊区20公里外的郊区还能买到两三万一个平方米的大型社区普通洋房,而这在深圳是不可想象的。

  从人口方面来看,北京、上海因为采取了特殊政策,人口流入呈现下降趋势。而深圳、广州却是“抢人”的大赢家,人口净流入方面,广州位列深圳之后,不过却远超其他城市,包括甩了杭州一大截。

  广州的性价比正在经济压力下行的阶段凸显出来,广州应该是复杂经济环境中最让人放心最值得托付的城市。

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