多地楼市政策“松绑” 房地产的春天会来吗？

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本期嘉宾：北京大学金融与产业发展研究中心主任冯科

【核心观点】

1、深圳、佛山等地以“人才房”的名义松绑楼市，主基调仍然符合“房住不炒”政策大方向。利用吸引人才的名义适当松绑，是给予地方因城施策的一种灵活性操作。

2、热点城市松绑并没有释放出太多楼市新信号，更多的是一种微调。适当松绑有利于维持房地产市场信心，适当保持房地产投资增速有利于GDP稳定。

3、因城施策不会成为市场疯狂炒作、推动房价暴涨的力量，房价也不可能会出现前几年急速反弹，甚至暴涨的局面。

4、2020年的房地产市场可能会比2019年更糟糕。

【新闻背景】

12月2日，深圳市冰封两年的深汕合作区购房政策宣布“解绑”，合作区内的家庭将可以购买2套住房，这已是今年4季度以来，国内楼市“松绑”的第11个地区。今年11月，深圳、四川、上海、广州、佛山等地相继出台楼市松绑政策。10月，海南、南通、天津、南京六合等地区调整了落户政策或人才购房政策。今年4季度以来，各地纷纷采取“一城一策”的差异化调节方式，释放了有利于房地产市场的种种信号。有业内人士指出，“一城一策”将成为未来楼市调控的主流，预计将会有更多城市对楼市政策进行微调。热点城市松绑，释放出哪些楼市新信号？“一城一策”会否成为房价回升新套路?

从深圳、佛山等地通过人才房政策松绑来看，其主基调仍然符合国家房住不炒的政策方向。利用吸引人才的名义适当松绑，也是中央给予地方因城施策的一种灵活性操作，大方向没有违反“房住不炒”主流政策，适当松绑也有利于粤港澳大湾区吸收更多高精尖人才，来实现产业升级。

深圳、佛山、粤港澳大湾区一些城市采取的人才房政策，会使得市场更加活跃。加上前一个阶段，粤港澳大湾区向香港居民开放购房准入条件，在两个有利因素触动下，粤港澳大湾区也许是在全国房地产寒冬大环境下，市场表现相对活跃的一个地区，交易会比较活跃，价格可能会比较平稳。

热点城市楼市松绑并没有释放出太多新信号，它更多是一种微调。在中国经济第三季度GDP增长率只有6.0%，第四季度很可能破5%的情况下，各地都面临着经济增长压力，也面临着房地产投资下降趋势，适当的松绑有利于维持房地产市场信心，也有利于开发商形成相对良好的预期，不至于太悲观。在中国出口和消费都下降的情况下，适当保持房地产投资增速有利于中国GDP稳定。

当然，这种“适当保持”只是微调，并不是说大水漫灌式的放松、刺激，不是方向性的变化。

从政策的趋势来看，各个地方、开发商都在等待房地产市场整体松动，但是并没有等来相关政策。

按照过去的规律，房地产市场每两年松紧交替一次。从2016年房地产政策收紧到2019年第三季度，已经是完整的三年，但是房地产政策在中央层面并没有松动迹象。

有很多开发商，还有地方政府前期对于政策趋势存在一定程度误判，导致房地产投资过大，出现了一些积压。所以“国庆会松绑”的政策没有如期到来，各地便纷纷想办法利用“因城施策”的这一政策的灵活性，适当调整、松绑。

但是这种“松绑”南北差异很大，比如黑龙江反而加紧了对房地产调控的政策，这也非常好理解。

因为粤港澳大湾区是人口流入的地区，不仅仅是投资需求，自住需求也非常大。相反，东北地区是人口流出地区，现有的商品房都不能非常好的去消化，甚至形成严重积压。政府当然不允许用新的贷款去形成新的不良资产，加剧市场失衡、市场积压。

南方粤港澳大湾区有香港的居住需求，有外地人才进入该地区的需求，那么它是有真实居住需求，适当的松动政策符合市场方向。而因城施策有很强的政策性，不能违背“房住不炒”的原则。所以上面11个城市推出房地产市场松动政策，都是打着人才的名义。

从全球城市发展轨迹来看，基本上都是移民驱动城市经济发展。全球都有一个共识——新移民是城市经济发展的蓬勃动力！新移民有居住需求，而且新移民通常都是带有技术性，也是城市产业升级所需要的。另外，新移民买房是为了居住，并不是为了炒作。

所以，因城施策在房住不炒的总体思想上适当松动，也符合总体的政策精神，不应该看成是一种刺激投资炒作的套路。只要大方向符合自住，那么就应该支持。但总体方针还是不能够违背房住不炒的原则。

因此，因城施策不会成为市场疯狂炒作、推动房价暴涨的力量，市场上也不可能会出现前几年房价急速反弹，甚至是暴涨的局面。

【新闻背景】

近来，一向被视为楼市风向标的北京房地产市场出现了新变化——无论新房还是二手房，二者的价格均出现了松动。此外，国家统计局公布的数据也显示，10月份无论是新建商品住宅还是二手住宅，价格环比下降的城市数量创下了2019年新高，在70个大中城市里，有一半出现了下降。从土地、投资、商品房新开工等指标来看，2019年前三季度，土地市场保持低速增长，房地产企业拿地热情不再；房地产投资稳中有落，增速回落0.3个百分点；商品房新开工面积增速明显放缓，已经连续四季度保持回落，特别是华南地区，受广东和海南新开工面积下降的影响，整体出现负增长。在房地产市场销售承压，价格涨幅持续回落的现状下，楼市是否已经进入了真正意义上的下行通道？2020年，房地产的春天还会来吗？

最近央行多次降息，同时又强调限制贷款进入房地产领域。这两个政策表面上看来矛盾，实际上不矛盾。降息不是为了房地产企业，它是为了降低全国主要工业制造业企业成本，同时又限制房地产信贷，不管是开发贷，还是个人按揭贷，都采取限制态势，这是严格执行房住不炒的总体宏观政策目标。所以这两个表面矛盾的政策实际并不矛盾，他们是相互配合的。

特别注意，利率下降是区别对待的，对于房地产信贷、房地产个人按揭，实际利率不仅没有下降，反而有上升的趋势。

房地产投资增速下降，这种现象代表着开发商对未来的预期并不乐观，同时也代表着开发商现在手头资金非常紧张，面临着流动性的压力。

一方面是因为整个金融政策对开发商收紧，另外一方面也是因为整个市场预期对房地产并不看好，使得开发商手上持有的商品房存货去化速度非常缓慢，进而使得一些开发商破产。

种种迹象表明，不管是购房者、投资人，还是开发商，对于最近一两年的房地产市场前景并不看好。

最近媒体上比较热的报道是有400家开发商出现问题，甚至破产倒闭，这确实意味着房地产寒冬到来。

这400家开发商可能是因为前期误判2019年10月份左右会出现市场松动政策，以至于拿地投资采取过于激进的策略，杠杆率过高导致流动性紧张。陆续还会有一些开发商出现问题，所以房地产可能确实进入了下行通道，这种局面至少要持续两年以上。

2020年，房地产市场如果能够平稳就相当不错了，如果2020年处理不好，房地产市场可能会比2019年更加糟糕。

2019年至少是第一、第二季度房地产销售及投资表现都还可以，下行是从第三季度开始。可能2020年第一、第二季度也会表现不好，从趋势来看，2020年的表现总体上可能要比2019年更加悲观。

房地产的春天不会很快到来，至少不可能在短期内出现，近一、两年，甚至未来三、五年都不太容易看到房地产的春天。

（来源：一股清泉文化传媒）