11月天河、越秀二手房需求活跃,市场成交环比涨17%

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  2019 年 11 月 1 - 27 日广州市 ( 不含南沙、从化 ) 中介网签量为 3665 宗,较 10 月同期 ( 3130 宗 ) 环比上涨 17.1% 。但从实际情况来看,剔除国庆黄金周的干扰, 11 月平均周度成交量 ( 955 宗 ) 甚至不及 10 月 ( 1006 宗 ) ,整体市场成交能力依然偏低。

  

  价格方面,本月二手网签均价为 27425 元 / 平,环比上升 6.4% 。主要由于本月天河、越秀等中心高价区域成交量大幅增加,占比明显上涨,从而导致价格被结构性拉高至 2.7 万元 / 平水平。广州中原研究发展部认为, 11 月二手市场成交表现一般主要有以下几方面原因:

  (1)业主放盘意愿较低,客户可选择盘源较少。据监测发现, 11 月新增放盘量同比去年同期下滑近 1 成左右,且连续 6 周录得的新增房源数量不足千套。在楼市下行阶段,客户入市意愿不高,若想加快成交,可能需要降价让利出售。因此,部分不愿降价业主选择观望后市走势,静待更好的出手时机。

  (2)客户观望情绪持续升温,入市热情低。购买周期拉长,上门看房客户亦明显减少,现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求,遇到合适房源及价格才会出手购买。

  11 月市场热点置换、改善需求增加,三房成交回升

  据广州中原研究发展部监测, 3 房、 4 房改善户型成交均有不同程度回升,其中, 2019 年 11 月, 3 房户型成交占比更是上升至 36.8% ,环比净增 5.10% 。相反,一房刚需户型成交占比有所回落,跌至 10.4% ,环比净减 7.60% 。广州中原研究发展部认为, 3 房户型成交回升主要有两方面原因:一方面,改善型房源业主让利幅度相对较大,基本可达 3 - 5% 左右,导致客户接受意愿提升,成交略有回升;另一方面, 1 、 2 房刚需房源前段时间成交活跃,优质 “ 笋盘 ” 基本已逐渐消化,而所剩房源业主报价相对高企,导致市场成交活跃度低。

  

  分区点评

  各区成交普降,花都区抗跌性较强

  从各区成交情况来看,本月各区成交量环比均呈现上升的趋势。其中,天河、越秀两区涨幅最为明显, 1 - 27 日分别成交 424 宗、 262 宗,环比分别上升 35.5% 、 29.7% 。另外,番禺市场需求同样活跃,本月共成交 742 宗,环比上涨 21.2% ,稳居各区成交榜首。另外,外围增城区涨幅最小,本月成交 416 宗,环比增长 5.9% 。其中,成交占比同比大减 6.15% ,排名跌至各区第四位。

  

  分析认为,近期增城区市场活跃度偏低主要因为区域规划利好、地铁建设等价值已逐渐被消化,楼市升值潜力有所收窄,客户入市热情较低。加上一手新房的分流影响,促使整体成交处于相对低位。

  天河区

  东圃市场需求减少,占比回落

  2019 年 11 月,天河区阳光家缘中介网签量为 424 宗,环比上涨 35.5% 。据监测发现,本月天河区整体二手住宅市场活跃度一般,但后天河北板块成交相对活跃。其中,板块成交最为活跃楼盘为保利林海山庄,其成交价均价为 44404 元 / 平。

  另外,据广州中原研究发展部调研了解,一向受刚需客户青睐的东圃板块近两个月成交反而有所下滑,上门看房客较去年相比大减近2成左右。

  据监测, 2019 年上半年天河东圃板块成交占比尚能维持在 18 - 23% 左右,但进入 10 月后,东圃板块成交占比下降至 15.4% 。而 11 月,占比进一步下滑,仅为 13.0% 。主要由于部分客户对后市看涨信心较弱,观望情绪浓厚。虽业主让利幅度较大,但仍然难以吸引置业客户入市。

  

  越秀区

  小区房源 “ 抢手 ” ,成交占比回升

  2019 年 11 月,越秀区二手网签均价为 43087 元 / ㎡ ;阳光家缘中介网签量为 262 宗,环比上涨 29.7% 。需要指出的是,本月越秀区小区盘成交活跃,成交占比达 56.0% ,环比净增 9.6% 。据了解,主要由于部分小区楼盘业主价格相对 “ 好倾 ” ,议价空间较大,客户接受意愿较高。

  其中,淘金家园、东风广场等优质房源则最为 “ 抢手 ” ,其中原成交均价分别为 73134 元 / 平、 83928元 / 平。

  另外,据广州中原研究发展部调研了解到,小北路板块二手市场表现 “ 安静 ” ,上门客户数量明显下降,入市热情低,成交周期明显拉长。主要由于一方面,小北路板块以房改房居多,而部分楼梯楼业主心态仍相对较强,议价空间相对较小,让利幅度基本在 3% - 5% 左右,对于刚需客而言吸引力较少,导致造成长时间僵持,最终成交未能达成;另一方面是前段时间优质 “笋”盘源去化速度快,但整体市场供应、补给速度较慢,市场上优质货源较少,造成成交出现明显下滑。

  

  海珠区

  江南大道南板块需求回升,赤岗成交略有萎缩

  2019 年 11 月,海珠区二手网签均价为 35478 元 / ㎡ ;阳光家缘中介网签量为 420 宗,较 10 月同期上升 6.1% 。据监测,本月海珠区的赤岗板块成交萎缩较为严重,成交占比大幅下滑,上门看房客数量不及去年同期的 2 - 3 成。

  本月板块成交主要集中在优质的楼梯楼小区且业主让利幅度较大的房源,比如板块 “ 明星盘 ” 聚德花园。其 2019 年 11 月成交均价分别为 26185 元 / 平。成交客户多以 80 、 90 后的首次置业刚需客户为主。据中原成交大数据显示,本月海珠区江南大道南板块市场活跃度明显回升,上门看房客环比 10 月同期增加 10% 左右,成交占比亦从上月的 13.6% 上升至本月的 26.9% ,环比净增 13.3% 。

  广州中原研究发展部认为,江南大道南板块成交占比出现明显回升主要有两方面原因:一方面,片区业主让利幅度较大,价格具备较强的吸引力,客户入市热情相对较高;另一方面,江南大道南板块商业配套成熟、居住氛围浓厚、优质小区云集,能够较大程度吸引改善、置换客户前来置业。

  

  荔湾区

  中山八板块业客僵持严重

  2019 年 11 月,荔湾区网签均价为 29951 元 / ㎡ ;阳光家缘中介网签量为 183 宗,较 10 月同期上涨 28.9% 。据监测发现,本月荔湾区康王路板块成交活跃度虽有所下滑,但其活跃楼盘逸翠湾、珠光御景壹号成交情况仍相对乐观。本月成交均价为 49095 元 / 平、 79205 元 / 平,套均均价在 650 万元 / 套、 1000 万元 / 套左右。

  另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月中山八路板块成交僵持情况相对严重,客户购买周期基本拉长至 1 - 2 个月或以上,客户多为旧客为主,新增客户明显有所减少。目前中山八路板块业主心态仍相对较强,大幅下调放盘价的不多,仅部分急需资金回笼及 “ 卖一买一 ” 的业主急需换房才明显下调放盘价。如荔港南湾有一业主,之前放盘价为 255 万,后放盘一段时间仍未出售,因急于出售后作为换房的首付,最终微幅下调至 241 万元。

  白云区

  罗冲围客户担心 “ 高位站岗 ” ,入市热情

  11 月份,白云区二手住宅网签宗数为 368 宗,环比上月上涨 15.7% 。据广州中原研究发展部监测,本月机场路板块成交略有回温,带看量较 9 月、 10 月有所增加。其中,板块成交主要的贡献楼盘为汇侨新城, 11 月成交均价为 29730 元 / 平,客户以 90 后居多。此外,据广州中原研究发展部调研了解,罗冲围板块市场活跃度较之前相比略有回落,客户观望情绪浓。主要由于目前广州整体二手楼市处于下行阶段,部分客户担心“高位站岗”,入手后价格仍继续下行。因此,即使业主小幅让利,客户入市热情仍然不高。但个别业主由于急需资金回笼,让利幅度较大的笋盘,市场依然十分 “ 吃香 ” 。比如,近期成交的一套 89 方三房顶层单位,业主从原报价 298 万元下调至 268 万元后,迅速被购房客拿下。由此可见,目前罗冲围板块以 “ 买方市场 ” 为主,客户遇到合适价格才会考虑入手,部分急售业主可考虑降价让利加快成交。

  番禺区

  亚运城需求回落,钟村板块持续活跃

  2019 年 11 月,番禺区网签均价为 24566 元 / ㎡ ;阳光家缘中介网签量为 742 宗,较 10 月同期上升 15.7% 。据监测发现,本月洛溪板块市场需求与 10 月相差不大,其成交活跃主要以珠江花园、珊瑚湾畔为主,成交均价分别为 25865 元 / 平、 32097 元 / 平。成交房源多以 2 房为主, 3 房次之。而钟村板块则因价格仍相对低洼,社区配套成熟, 2019 年 11 月中原成交均价为 27561 元 / ㎡ ,本月成交仍较为活跃。本月钟村板块成交较为活跃的为祈福新村,祈福缤纷汇, 2019 年 11 月祈福新村、锦绣生态园中原成交均价分别为 25771 元 / ㎡ 、 32019 元 / ㎡ 。另外,据监测发现,本月亚运城板块成交不升反降,二手带看量环比下滑 1 - 2 成。

  广州中原研究发展部认为,亚运城板块成交活跃度下滑的主要原因在于:一、一手分流二手客户。本月亚运城供应短缺,而 “ 邻居 ” 凯德 · 山海连城推货积极,加上其刚需价格 ( 均价 2.2 万元 / 平 ) ,低于亚运城优质二手盘源价格,一二手倒挂现象明显,致使二手客户分流至一手市场;二、板块业主对楼市信心相对强,报价依旧 “ 企硬 ” ,议价、让利空间较窄,导致不少客户保持观望态度,入市热情较低。

  预测年底

  难显翘尾行情,成交或维持低位维稳

  从 11 月各周成交量走势来看,成交表现平淡,客户观望情绪浓厚,平均周度成交不足千套,整体成交能力较弱。另外,在 11 月末,新房各区加推盘节奏明显加快,加上市区热门板块广钢、广纸部分清尾项目亦推出小量特价单位吸客,预期 12 月新房分流二手客户问题将更为剧烈。

  另外,需要指出的是,本月楼市虽出台 “ 5 年期以上 LPR 下调 ” 、广州 “ 个税和社保互证 ” 等规划利好,但实际对楼市影响较少,成交难起波澜。在此背景下,广州中原研究发展部预测,若后市无利好消息出台刺激,预计年底二手成交难以翘尾,成交或将平稳或微幅下滑,整体仍处低位水平,而价格将持续稳定。

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