二手房成交连跌3个月,这些小区却屹立不倒?

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  最近,苏州的房子有些难买,也有些难卖。

  不论是新房市场的集中“放粮”,还是二手房市场所谓的“降价急售”,都丝毫没有动摇买房人的理智,这一点可以从苏州楼市“金九银十”的成色里看出。

  

  数据来源:苏房网数据研究中心

  自9月而来,苏州新房成交水平虽较8月有所上扬,但相比于新政前的市场,整体还是有一定的回落。

  而二手房市场则可以说是相当的冷清,成交连跌3个月。朋友圈里有中介的朋友,应该也可以明显感觉到中介推新房的频次明显变多。

  

  

  不过尽管楼市降温明显,但是在数千个小区和街巷里,依旧有部分板块的二手房小区担得起“当红”地位,没有因为市场而遇冷。

  今天就来盘点盘点,哪些板块的二手房,才是最具市场竞争力的。

  #

  01 大家都去哪买二手房了

  下图是小编整理的9月至11月中旬,苏州二手房市场成交Top20的小区以及它们所对应的区域、板块,供大家参考。

  

  位于榜首的莲花新村,为园区大型安置房。东起星塘街西至星湖街,南邻独墅湖高教区北接金鸡湖大道,区位优越,均价据周边中介介绍在2.5w左右,期数较多(有8期)可选性强,适合想以低价入住市区的刚需群体。

  

  公交站点分布,整理自百度地图

  而且小区基础设施建设完善,每个小区都拥有配套医疗活动社科等设施,外出有商业街,内设有商超,比较宜居。

  

  商超分布,整理自百度地图

  排名第二的是城南板块的新城金郡,是在新房时期便主打刚需市场的次新小区。小区紧邻石湖风景区,并且4号线、人民路延长线段与友新路高架就在近旁,交通便捷。

  

  整理自百度地图

  位列第三的是老新村-里河新村,靠近东环沿线,小区外公交线路众多,不论是交通便捷度,还是价格友善度都可以打满5颗星。

  

  公交站点分布,整理自百度地图

  整体上来看,Top20的热门小区基本集中在姑苏、园区和吴中。

  其中成交套数最多的姑苏区,可以说板块热度分布最为均匀。上榜的板块多为成熟板块,且设施配套齐全,适合上班族和养老人群。

  

  #

  02 喜新厌旧的购房者,为什么会被安置房诱惑?

  不整理个数据,都不知道安置房这么有市场。在上述热门二手房小区中,性质为安置房小区,可以说“市场号召力”一点也不少。

  你也许会说,它们有价格优势,刚需扛起了他们的成交。但其实不然,否则主城那么多安置小区,为何独它们上榜。

  接下来,我们一起来看看,这些撇开价格优势的安置房,还剩下什么。

  第一:读书,当然要在家门口

  纵观热门安置房的分布区域(姑苏区、园区)便可发现,仅是教育资源,就得到了不少想做“合格”父母的支持。

  放眼这些二手安置小区的上学路线,还可以发现家长完全可以目送孩子上学,对于家有老人接送上学的家庭来说,也能避免舟车劳顿。

  比如:

  莲花新村周边便配有莲花九年制学校;

  青剑湖花园自带幼儿园,而且门口便是跨塘实验小学(虹桥校区);

  雀梅花园离木渎实验幼儿园、木渎实验小学和木渎实验中学都相距不远;

  南环新村,小区被南环幼儿园、南环小学、南环中学所环绕。

  

  家门口便能上个学,不管对于孩子还是家长来说想想都惬意。

  第二:交通,四通八达

  城市的落差,虽然正在被道路抹平,但是通达度没有那么容易。

  通勤时间过长,足以让小时候说好了要追逐梦想的心,变成现如今的追公交、追地铁。

  而上榜的这些二手安置小区,却能帮助上班族缓解通勤问题。除却拥有价格和教育资源优势,交通通达度也是它们的“杀手锏”。

  

  整理自百度地图

  周边地铁线路交汇,高架枢纽在侧,公交线路成网......,交通便捷。其中,南环新村更是“轨交、公交、高架”无缝衔接。

  第三:房子,卖得动

  作为刚需购房群体的过渡性房源,上述安置房已非常明显的证明了自己的市场号召力。将来在改善换房时,不必过于忧心自家的房子卖不动。

  最后,只要选对安置房,无论是购房成本、教育资源还是通勤时间,完全可以得到满足,这才是安置房为何还能“笑傲”的原因。

  #

  03 苏州二手房潜力,藏在人口流动的秘密里

  都说,楼市短期看金融和政策,中期看土地市场,长期看人口。了解一个城市的人口集散,就能读懂这个城市的未来发展方向,对于二手房市场来说也同样如此。

  那么苏州现在各区的常住人口增速是怎样的呢?

  根据苏州市统计局公开发布的数据,可以看出2011至2018年间,苏州市区的常住人口保持了平稳增长,一共增长了17.87万人。

  在这里小编解释下,“常住人口”,指的是在某地区居住时间超过半年的人口,对于用来推算真正居住需求,可以说是个非常好的参考数据。

  

  分区域看,在8年间,姑苏区与吴中区的常住人口有所减少,而园区则可以说以“一区之力”扛起了苏州市区的人口增长大计。

  不过得益于苏州近年来的人才引进以及产业集聚,比如姑苏区人才计划,吴中区的服务业总体空间布局等,2018年姑苏区与吴中区的常住人口增速较2017年还是有所提升的。

  总体来说,从2015年起,苏州各区域的常住人口便处于平稳增长阶段。

  

  数据来源:苏州统计局

  尽管这些刚来苏州的人并不具备购买房产的资格或购买力,但至少能推动苏州住房的居住需求,作为刚需群体也可租、可买、可卖。

  而作为已迈入二手房交易为主的姑苏区和园区,可以说购买这两个区域的二手房是不容易踩雷的,毕竟有着人口净流入和土地稀缺因素的托底。

  未来核心地段的二手房还是有很大的流通升值空间,即便是安置房。新兴板块的二手房则有可能随着规划,发生分化。

  #

  04 写在最后

  虽然短期内,苏州楼市因为新政的实施,进入了调整期,二手房市场趋于冷淡。但是从长期看,只要苏州的经济持续发展,人口平稳增长,苏州的二手房市场还是有很大潜力的。

  

  编辑:洛.C

  发布自:家在苏州

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