左晖:渠道是地产商的“夜壶”

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  11月21日,左晖发朋友圈附文:“这几天有自媒体在讨论新房的渠道销售,看的出来大家在房地产下半场,在一个不增长的存量市场都有些焦虑。说说我们的看法。”

  

  1、今年新房GMV大概15万亿+,真正通过外面渠道的大约20%,大多数还是开发商自销。这个比例未来几年会涨到50%,不会太高,也不会太低。当然新房总体GMV我们的判断会逐步下来的;

  2、渠道takerate今天大概2%-3%,未来也差不多,不会太高也不会太低。渠道对C的主要价值是提高了效率,有的盘会有一些团购折扣,贝壳在少数城市推出了对消费者的服务承诺,比如7天可退。对开发商的主要价值是推动成交及降低财务成本,这里外里的帐,开发商算的最清楚;

  3、今天一个是行业发展见顶,房价上涨预期越来越弱,另一个是纯刚需首购和纯投资客越来越少,越来越是各种改善型客户占主体。马路上拉客效率极低,客户都在社区里住着,需要的是经纪人的持续运营。这是为什么渠道占比越来越高的主要二个原因;

  4、新房和二手业务既有相生也有相克,今天看相生远大于相克。不会因为新房交易量大了二手必然减少,反之依然;

  5、贝壳的新房GMV大概占30%,二手是我们的核心业务。在北京上海,新房GMV只占12%。我在北京几乎感觉不到新房业务对我们的影响,被一些自媒体说的那么可怕;

  6、我们很难把重心放到新房业务上,这里面原因很多。一个从未来看,二手GMV占比一定越来越高;另外开发商一直有房地产夜壶论,其实渠道也是开发商的夜壶,市场不好拿出来用用,市场好了就放回去。只是我们甘心作为夜壶被使用,但从风险控制角度还是做好二手更确定;

  7、不动产交易平台不管新房还是二手房,都是线下极重的生意,很难winner takes all, 这是和线上生意的本质区别;

  8、案场腐败是行业问题,贝壳绝不允许行贿开发商及案场工作人员!如果大家发现可以向我们举报。希望行业内的人一起努力端正案场风气;

  9、不动产的营销(策划)行业,面对一个不再增长的存量市场,再用过去的老套路恐怕不行了,大家都应该创新找到新的方向而不只是抱怨。创新的方向就是基于数据的精准营销;

  10、未来对于贝壳的挑战在于,如何创造更大的价值和更大的蛋糕,能够帮助行业里更多人可以快速成长起来。文章来源:乐居财经

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