千亿负债下狂奔!中骏变了,还安全吗?

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  摘要:小而美的中骏开始变了,安全吗?(欢迎关注杠杆游戏)

  

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  这几天,因为房贷利率明年大概率会降一丢丢,房地产行业非常亢奋。

  其实杠杆地产发现,艰难的2019年,有好几家非头部的中型房企表现一直亢奋,可谓很猛。原因大概就是“不做大,自己就会没命”。

  当然,也有的冲得太猛,差点“丧命”,比如泰禾等。

  今天我要说的主角是中骏集团。这家公司我一直是挺赞赏的,因为其财务控制我觉得很好。

  不过,有些东西也开始了细微变化。

  

  1、销售增幅迅猛,但一线城市的销售面积占比在下降

  根据前几天中骏集团发布的10月通讯:截至2019年10月31日止十个月,中骏连同其合营公司及联营公司,实现累计合同销售金额约人民币607.51亿元,累计合同销售面积约496万平米,同比分别增长55%和60%。

  这个增速放在今年这个背景下,可谓非常猛。

  然后,均价为12260元/平米。

  有意思的是,在这份通讯上,杠杆地产注意到,2019年10月,中骏的平均销售价格为每平米10818元。

  

  是的,10月均价不如之前。原因为什么?

  其中一个原因,有媒体说,中骏在一线城市的发展不够好。这个可以理解,一线城市供地本来就少,拿地对任何一个开发商来说,实际都不容易。

  如长江商报的报道,从今年上半年来看,中骏集团在北京签约金额为40.65亿元,较去年同期有所回升,增幅为25.93%。

  但并未公布上海的签约金额,由于中骏集团在广州没有可售项目,根据其在一线城市的签约金额64.53亿元可以计算出,上半年中骏集团在上海的签约金额约为5.18亿元,较去年同期下滑16.72%。

  

  根据中骏集团的半年报,杠杆地产计算了一下,今年上半年,一线城市的销售面积占比为4.68%左右。

  而2018全年这个占比为5.33%。

  

  其实,各线城市的销售额增速也可以看出些眉目。根据中骏集团半年报,今年上半年中骏在二线及三、四线城市的销售额增速分别高达98.1%、65.4%。这个增速,真的是相当猛。

  按照中骏集团2019年的销售目标700亿元,截止10月末607.51亿元的销售额,意味着已经完了86.79%。

  但狂奔不是没有代价。

  

  2、狂奔的代价:拿地凶猛,债务大增

  就在日前,厦门土地拍卖市场上,中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率超过30%。

  用媒体的话说,无论是单价还是总价,都刷新了厦门土地市场的新高度,这在市场风格趋于稳健的背景之下,显得颇有几分特别。

  小而美的中骏开始变了?销售大增背后,拿地也凶猛。不得不猛啊!

  根据中骏集团的半年报,当时拿地已经花了240.34亿元,其中该司占权益拿地金额为144.38亿元。

  

  值得注意的是,中骏财务总监兼公司秘书李少波在今年初的业绩会上表示,“2019年我们拿地预算是250亿人民币”。

  不过,中骏在今年7月的全口径拿地就已经超过250亿。一财记者不完全统计,目前中骏在土地市场拿地已经超过300亿。由于部分项目涉及合作,暂无法估计中骏的权益拿地金额。

  根据中骏几天前发布的10月通讯,杠杆地产注意到。截至2019年10月31日,中骏集团连同其合营公司及联营公司拥有土地储备合计总规划建筑面积约3180万平米。

  

  这已经比去年年末时多出700万平米。

  根据中骏2018年报,2018年末时,其土地储备为2406万平米。其中,中骏集团应占总规划建筑面积约为1315万平米。

  按照中骏当时的说法,足够支持其未来三至四年的发展。

  这个说法并没有问题,2018年,中骏集团连同其合营公司及联营公司合同销售金额约人民币513.58亿元,合同销售面积约415万平米,按年分别上升约54.5%及116.7%。

  虽然增长很快,但总的销售面积确实不算很高。而今画风变了,仅前十月就大超去年全年,496万平米,60%的增幅。明年还要冲击千亿元的销售目标,不凶猛拿地怎么行。

  克而瑞的数据显示,2019年前10月,中骏新增土地货值1096亿元,位列TOP24位。

  而中骏的全口径销售排名,无论是克而瑞的还是中指院的,都在40来位。也就是说,中骏的新增土地货值排名,要高于销售排名。目的当然是冲击明年千亿目标。

  和所有狂飙突进的房企一样,只要大踏步前行,债务必然大增。中骏也没有例外。

  根据中骏半年报数据,截至6月30日,中骏负债总额1044.44亿元,较2018年末的793.51亿元增加250.93亿元,增幅31.62%。

  

  我明白,很多人都说房企债务不一样,其中包括未交房的房子。问题是,如果一个企业交不出去房、烂尾,或者房企资金链断裂,这些债务就真的要成坏账啊。

  同时,我们再来看,中骏的有息负债吧,403.55亿元,较2018年末增长21.05%。其中,第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元,较2018年末87.69亿元增幅达120.06%。

  你说多不多?

  而2017年前,中骏的债务总额,以及各种控制,完全和如今不同。这就是发展的代价。

  

  3、好在融资成本控制得还不错,安全施工警钟依旧要注意

  从中骏集团的年报中,杠杆地产注意到,2018年尽管境内外融资成本在过去一年大幅度提升,但中骏的加权平均融资成本,仍轻微下降至6.4%,2017年为6.5%。

  无论绝对值,还是这个控制,实话说令人佩服。

  具体来说,2018年,中骏获得两批本金为数31.721亿港元及900万美元的定期贷款融资,贷款期限为三年六个月,年利率为香港银行同业拆息或伦敦银行同业拆息加3.3%。

  

  2018年4月,中骏成功发行2021年到期的三年期美元优先票据,本金额为6亿美元及票面息率为7.45%。

  另外,中骏发行的人民币35亿元3+2年期境内公司债券续期亦获得超预期的反应,只有人民币5574.2万元的债券回售给公司,此公司债券于2020年到期。

  而到了2019年,融资成本整体略有上升。根据中骏半年报,如今平均融资成本升至6.7%。

  在杠杆地产看来,这个成本也还好。

  不过细节还是值得一看,半年报披露,2019上半年,中骏发了三笔美元债,共计13.5亿美元。

  1月发行本金额5亿美元,票息率8.75%;

  4月,发行本金额3.5亿美元,票息率7.375%;

  7月,发行本金额5亿美元,票息率7.25%。

  

  近期中骏还有新的融资方案或计划。

  总的来说,截至2019上半年,中骏资产负债率为80.3903%,净负债率为66.2%,较2018年末的60.4%轻微上涨。这个负债及融资成本情况,在同类企业中算不错。特别是和部分其他闽系房企比。

  不过只要大步扩张,好像都会出点事。

  今年8月,中骏在江西南昌象湖新城的雍景湾项目,发生较大面积塌陷事故。

  

  根据江西省住城厅安全生产管理委员会的通报,杠杆地产注意到,中骏雍景湾施工单位未严格按专项方案施工,该项目地下室顶板为无梁楼盖,未设置暗梁。

  庆幸的是,媒体报道,坍塌发生在凌晨4时20分,好像未造成人员伤亡。

  希望一向稳健的中骏在冲刺规模的时候,能够平衡各种风险。

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