观澜|利率进入下行渠道,对房价判断不宜和过去简单类比

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  11月20日,最新贷款市场报价利率(LPR)出炉。1年期LPR下调5bp至4.15%,5年期以上LPR也下调5bp至4.8%,为四年来首次下调。

  于是市场上便有很多躁动的声音:“央行降息啦!楼市拐点?”“楼市格局即将改写!”等等,可见人们对于利率变化和房地产市场之间的关系非常敏感。

  4年来房贷基准利率的首次降息,确实是利率市场的一次重大变化,这是本月中旬央行对经济发展判断表述为“经济下行压力持续加大”“外需减弱对出口增长形成压力” 等字眼之后,采取的“稳增长”手段。

  本次降息,会不会成为拐点?过去一年,不少城市的房价确实呈现下行趋势,如果降息使房价产生稳定性变化,也可以称得上是“温和的拐点”——但这必须建立在连续降息的基础上。

  大众日报客户端记者观察判断,考虑到房地产市场一段时间的下行趋势,本次“4年来房贷利率首次下降”,将使2020房市以“稳”为主,明年房价会比2019年房价稳定,大幅上涨则难度很大,对房价的判断不能和过去简单类比。

  

  1.最近的两次降息和房价表现

  人们之所以对降息比较敏感,是因为过去几次降息,确实带来房市的变化。其中有两次降息,带来的房价变化比较明显。

  第一次是全球金融危机之后的降息,对房价影响很大。2008年11月27日(周四)下调存贷款基准利率各1.08%,央行再贷款和再贴现率均同时下调;12月5日,大型银行机构下调1%个存款准备金率,地方性商业银行2%。

  2008年强降息是11年来最强的一次,这次降息导致房价在2009年上半年开始起飞,房市火暴现象一直持续到2010年,在重点城市,房价几乎一年时间实现了翻番。

  第二次是2012年30天时间内央行两降息。2012年6月7日,中国人民银行决定,自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

  此后,中国人民银行又决定,自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。

  虽然强调“个人住房贷款利率浮动区间不作调整,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。”但2012年30天时间内央行两降息,依然带来了房价的再次快速上扬,也几乎在一年时间内,不但是大城市,一些中小城市甚至县城的房价,实现了翻番。

  总结最近两次“降息潮”不难发现,降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著;对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长,通常在降息3-6个月后,房价同比增速由负转正,并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。

  2.对本次“降息”的解读:稳经济意味更浓

  从9月份以来,央行降准降息的动作频频,利率整体进入下行渠道。本月的降息动作又格外频繁。

  11月5日,1年期MLF操作利率下调5BP至3.25%,11月18日,央行下调7天逆回购操作利率5BP至2.50%,月内两次下调货币市场操作利率。11月20日,1年期和5年期LPR利率均下调5BP至4.15%和4.80%,符合市场预期。随着中期借贷便利和逆回购利率的下调,将进一步降低商业银行的负债水平,而LPR的下调,将进一步缓解当前实际资金需求端价格上行的问题。

  国内利率的整体下行,与全球利率变化是同步的,背后是“全球经济下行压力加大”。全球经济在2019年上半年下行趋势有所增强,美国经济也开始出现温和回落态势,欧美央行陆续释放宽松信号,标志本轮全球货币政策的宽松周期基本确立。据报道,截止到10月底,全球已经有40多个国家和地区先后降息。

  但聚焦国内,近几年一直以振兴实体经济为主,“房住不炒”的理念已经成为共识。本次降息,主要还是着眼降低实体经济的运行成本。“5年期以上LPR也下调5bp至4.8%,为四年来首次下调”,更多的是一种试探性的、稳经济的举措。对购房者来说,5个基点对应的房贷利率下调幅度,其实也只有0.05%,不会有实质性的大影响。如果没有后续的利息下调,其影响是轻微的。

  

  3.2020年房市,稳是基调

  11月15日,国家统计局发布了10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示:10月有17个城市的新房价格出现环比下降,一半的二手房房价环比下降。下调数量双双创年内新高。新建住宅:17个城市环比下降,3个城市持平,50个城市上涨!二手住宅:35个城市环比下降,4个城市持平,31个城市上涨!

  在这样的背景下,“5年期以上LPR也下调5bp至4.8%,为四年来首次下调”,即使是小幅度的降息,也确实发出了“稳房市”的信号,这将改变人们的市场预期。

  根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,大众日报客户端记者观察判断,2020年房市,稳是基调,但“稳”也不是所有城市都能“稳”。比如,一线城市和大部分省会城市,还有沿海开放城市,这些城市的房价会基本稳定,三四线城市因为人口流失较多,房价未必稳得住。还有一些城市,因为这几年新房开发建设量太大,也不一定能“稳”得住。

  如果本次下降5个基点之后,利率还将进一步下调——这种可能性还是很大的,但即使如此,一些城市小幅上扬有可能,大幅上涨的可能性几乎不存在,房价稳定将是主旋律。这是因为,2012年那次房价上涨,属于“高位翻番”,而近几年人们的收入并没有大的变化,房价收入比依然过高,购买力将对房价形成制约。

  因此,本次利率进入下行渠道,对房价的判断就不能和过去简单类比,房价变化不会再呈现过去的剧烈状态,2020年房市将以“稳”为主——这也意味着,2020年可能是购房的相对好时机。(大众日报客户端记者 周学泽 报道)

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