租赁产权有风险,外国开发商是怎么欺骗中国人的?

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  近期的一篇约稿中,双极分析师介绍了现如今全球范围内租赁产权(我们常说的XX年产权)的崛起趋势。

  房价越来越高,人们买不起房,所以只能去接受价格更低的租赁产权或者其他产权形式。

  租赁产权在全球崛起是事实,可中国投资者也在持续踩雷。

  究其原因,是因为大部分国家的租赁产权制度远不如永久产权建设的完善。

  今天,双极分析师将会为各位介绍现阶段在中国市场,各国开发商是如何利用租赁产权来坑骗中国投资者的,希望能够帮助国人在海外更安全的投资。

  疯狂的地租

  首先说英国。

  某知名开发商,他们在条约中隐藏有一条霸王条款。约定地租每10年翻一番,以999年的产权进行销售。

  学过数学的人都懂,用不了几十年,就没有业主能够承受极速增长的地租了。

  然而,在国内,有大量的机构仍然在推这家开发商的楼盘。投资者如果对这一问题没有防范,大多会被这种把戏所欺骗。

  

  虽然英国现阶段的新开发楼盘已经禁止了租赁产权,但很多的租赁产权项目又改头换面,隐藏了高昂的持房费用重新出现在投资者面前。购房后,投资者可能会被收取每年上千磅的额外费用。

  根据英国独立报的报道,即使英国本土买家,57%的租赁产权购买者在购房时根本不知道租赁产权和永久产权除了年限以外的其他差别;三分之二的人用的是开发商律师,根本没有审过购房合同的霸王条款;15%的购房者没有被告知自己购买的是租赁产权。

  很多貌似精明的购房者,由于专业知识上的差距,根本没有避开开发商的任何陷阱。

  90年的泰囧

  再说说泰国。

  想要在泰国购买别墅的人,都听说过30+30+30的租赁产权结构。

  很多的开发商会设计成3个30年产权的续约结构,号称等同于90年产权进行销售。

  而事实上,我们这一代做泰国房产的中国人,没有人实际经历过30年的泰房,也没有人实际见证过30年后会发生什么。

  就双极分析师了解到的案例来说,可能会出现下面四种情况。

  首先,开发商的地契本身就不能作为租赁产权进行注册。

  在泰国的6种地契中,只有NS-4,NS-3K,NS-3是可以被注册为租赁产权的,SK-1,NS-2,Por Tor Bor5是不能被注册为租赁产权的。

  很多租赁产权购房者的产权根本就没有注册过,只是开发商的一纸合同而已。

  

  其次,这三层结构中,第一个30年是属于实际的租赁产权,而后面的续签属于非租赁权,只是合同权利。

  租赁产权本质上是建筑权而非地权。当原房东将土地出售或者转让后,如果没有专门约定的情况下,新接手的地主是有权拒绝续约申请的。

  第三,在2008年,泰国土地局就出台了规定,不允许再注册90年的预付租赁。也就是说,你缴纳的费用最多只是30年的房价。

  在到期续约时,你只是具有优先续约权,但新的30年产权的费用还是要支付的。而那时你发现,自己其实并没有约定过续约费用,只能任由地主定价。

  这也就引出了第四点,即使房东不进行土地转让,而是直接在30年到期时拒绝续约。

  但由于你只支付了前面30年租赁产权的费用。所以,即使你进行法律诉讼,争取的也不是房子的产权,而是租赁产权续约的权利。

  在漫长的官司过后,你可能会胜诉,但房东只需要赔偿你一小笔费用。

  但对于大批的机构来说,他们或者不懂,或者不讲。

  泰国别墅的上述问题几乎存在于所有多期租赁条款或者禁止外国人持有永久产权土地的国家。

  除了30+30+30年产权之外,泰国还有一个常见的租赁产权风险是的99年产权公寓。

  很多人想当然的认为,泰国的别墅都是租赁产权,而公寓都是永久产权。

  但事实上,在曼谷,有部分项目都建立在99年租赁产权的土地之上。这种项目价格比同条件的永久产权项目便宜了近30%。

  但是在国内销售的过程中,一些机构会选择性的忽略项目是99年产权这一问题,用比如说外国产权之类的说法代替,或者只强调泰国房产是永久产权。

  

  澳洲和欧洲也存在一样的情况,州政府的土地(也称作王室土地)或者是教会土地都是99年产权。

  在悉尼,据行业内人声称,有数千套公寓是99年租赁产权。首都堪培拉,全部的房子都是99年产权。

  堪培拉要到2023年第一批房子产权才到期,具体操作还没有案例可供参考。悉尼一个2031年到期的租赁项目,目前作为地主的天主教,给出的条件是以每年房价1%的价格进行延期。

  

  在多个国家的项目中,双极分析师都见到了中介在出卖海外租赁产权项目时会刻意掩盖这一问题。毫不夸张,大部分客户在签合同时根本不真正审核外文的产权信息。

  就目前来说,几乎所有海外房产市场关于租赁产权续约的承诺都是骗人的。因为就各国现代租赁法律确定的时间,现代产权制度框架下的租赁产权到期案例极少。

  概念的差异

  而有些国家的永久产权根本没有保障,本质上仍然是租赁产权的。

  有的是法律术语的偏差。比如说波兰,因为波兰的产权只是名称叫做永久产权,实际年限都是40-99年的产权。而他们的租赁产权则被称作永久使用权,房价差和年费都是全球最高的,购房时只需要一次性支付15-25%的费用,然后年费在0.3%-3%之间。

  还有很多没建立分层地契或者类似制度的国家。

  比如说我国的房地产权证上明确了:“是权利人享有房屋所有权和国有土地使用权的证明。”

  也就是说,我们国家买房是带土地使用权的,如果遇到拆迁或者房屋建筑寿命到期的情况下,你的土地使用权仍然能够保证你剩余年限的产权权益。

  但并不是所有国家都存在类似制度,在没有分层地契法律的国家,地权和房屋产权是分离的。

  

  也就是说,你在部分国家市场上购买和交易的只有地上建筑物的产权。这种情况下所谓的永久产权年限就只是建筑物的寿命。

  而你,却做了一个世代传承,永不折损的梦。

  小结

  我们过去常常有一个固化印象,认为西方的法律体系更加健全,更加保护私人财产。

  这在某种程度上是正确的,西方国家的法律整体上更好的保护了私权,尤其是当公权和私权发生冲突时。

  然而,当私权和私权发生冲突时,当被坑骗的投资者和黑心的开发商发生冲突时,这种正义又多少有点无力,因为法律保护了开发商的私权。

  永久产权目前来说相对安全,毕竟大量的法律漏洞都已经在上百年的冲突中被逐渐填补。

  但海外的租赁产权普遍存在风险,因为大部分国家之前都在延续封建时代的租赁法,平权的现代租赁法在各国建立和完善也不过是最近几十年的事情。

  有相当大比例国家和政府建立时间还没有达到第一批租赁产权到期的年份。这其中埋了大量的雷还没有爆发。旧雷未爆,不少开发商在法律体系完善之前还在不断埋新雷。

  双极分析师今天所说的只是部分据我们所知中国投资者正在遇到的问题,分享给各位投资者和有职业素养的业内同行,愿大家能够规避其中的风险。

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