前所未有!刚刚 楼市 巨变!

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文/吕韬
远超预期,大超想象!
楼市销售创天量,历史记录再改写!

  

11月14日,据国家统计局数据,全国商品房销售面积,10个月来首次转正! 销售额增速则连续5个月提升!

  按照目前的趋势看,2019年楼市销售额和销售面积,有望同时超越2018年,再创历史新高!

  

  细分来看,销售金额占全国半壁江山的东部地区成为,10月楼市数据“爆表”的最大功臣。在其他地区增速相对放缓的情况下,东部地区,无论销售面积增速,还是销售额增速,均有不同程度的提高!

  

  房子严重被低估 未来怎么办?!
叶檀老师此前亲赴一线多次调研,北上广等一线城市确实在下跌,楼市行情不容乐观。
但,从8月开始,叶檀财经率先发现,最先提出,三四线城市回暖速度超乎想象。
结合本次10月份的数据来看,目前楼市分化非常严重,结构性行情非常“结构”。
分化严重,销售“爆表”,楼市行情如此,让人忧虑。

  

  为什么?
一方面,销售超预期,需求可能被提前透支,另一方面,存量房远远被低估,潜在需求,也许更加不容乐观。
11月初,叶檀财经掌握到一组数据,来自中国第一大券商,国家队成员中信证券。

  

中信证券用2020年全国第七次人口普查,即将采用的“以房查房”方法,测算全国城镇人均住房。(注:11月8日,国家宣布将展开第七次全国人口普查,这次不同以往,查人更查房,明确查清城乡住房状况。)

  测算结果,非常惊人!
结果显示:
全国城镇人均住房面积约为 44.9 平方米,我国城镇存量住房规模约为 373 亿平方米。

  

  城镇人均住房面积44.9平方米什么概念?
2018年,国家统计局数据,全国城镇居民人均住房建筑面积为39平方米。
如果中信“以房查房”的计算方法推算无误,中国存量住房至少被低估15%!
2018年,韩国人均住房面积为28.2平米,俄罗斯为27.9平米,日本为33.1平米,德国和法国分别为38.6以及39.5平米。
中国城镇(不算面积更大的农村)人均44.9平米的水平,已经超过几乎所有主流发达国家,仅次于美国的66.9平米,英国的49.4平米。
真可谓,追英赶美!
人均住房面积远超想象的背后是中国人对住房态度的巨大转变:
居住主导,正快速变成投资导向!

  

2019年,西南财经大学公布了其统计的住房报告,报告显示: 2008年有7成人是首次购房,接近7成是刚需,十年之后2018年,首套房购买人群占比只剩下3成,投资人群占比突破50%!

  

  

克而瑞的数据,2017年二三四线城市里传统刚需,即二套房以下,成交占比就已经不到4成了。 2018年,这一趋势仍在继续,到了2019年,更为夸张,二三四线城市里,传统刚需都已经不到3成,四线城市甚至都不到2成了。

  目前,只有一线城市二套房以下占比稍微高一点,但合计占比也仅仅维持在40%,6成左右的人,选择三套房甚至更大的房子。

  

  现状令人吃惊,未来可能更让人惊讶!
此前文章写过,中国楼市有异象,开工面积持续高增长,但竣工面积却不断负增长,截止目前,已经连续22个月为负。
更令人惊讶的是,新开工与竣工面积增速“剪刀差”,主要集中在三四线城市。

  

据21世纪经济报道,西藏、青海的新开工与竣工面积增速“剪刀差”超过100个百分点,甘肃、宁夏、新疆、山东在50个百分点以上,内蒙古、陕西、上海则超过40个百分点。

  如此巨大差异,原因究竟何在?
主要两点:
第一, 房企被逼无奈,故意为之。
2015年之后,中国房企越来越强调所谓高周转,而这个高周转,实际上并不是开发全流程的高周转,而仅仅局限于“拿钱”之前的高周转。
简单来看,房企的开发环节里:拿地→开工→预售→竣工等几个环节,预售环节之前的算是拿钱环节,而竣工则算是“出血”环节。
资金压力不大的时候,房企还能留有余量和理智,按部就班完成整个开发流程,可一旦政策收紧,竣工环节,现金流是王道,能拖就拖,能慢就慢。

  

  第二, 地方监管错配,管理差异。
预售制度下,一二线商品房销售条件相对苛刻,政府方面催得也紧,房企面对强势地区,自然不敢太怠慢。
而在三四线,销售条件比较松弛,政府也没太多压力,结果就是房企处于相对强势,有条件拖,自然拖。
2016年之前,三四线城市销售占比在64%,2016年之后一直维持在70%以上,再配合三四线这几年房价上涨幅度显著超过一二线,都能印证,一点:
这些年,未竣工的房子,大量堆积在三四线。
再进一步推演,其实很容易联想到一个结果:
未来一两年,随着竣工时间限制到期,三四线城市会有大量新房集中出现!
如今棚改已经退潮,专项债、PSL这些配套资金要么缩减,要么转向,可以预见,三四线楼市最大动力不可能重演往日的辉煌。
接下来,三四线楼市库存问题,又会是一个问题。
写到这里,想做个总结:
当前中国楼市,早已旧貌换新颜,传统刚需已非主流,投资改善成为新刚需,晋升新主流。
新刚需时代,存量房被低估,增量房正爬坡,需求一旦不济,结果让人警醒!
住房不炒,房住不炒,中国经济需要楼市,但,更需要控制楼市!

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