叫你去泰国买房的,不是坏而是非常坏!

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  今天好买哥上网,跳出来这么一个话题:中国买家转战泰国炒房

  

  
好买哥第一反应便是------我的个天啊,炒房团是花了巨款买了热搜打广告找接盘侠吗?

  去泰国炒房,百利而无一害?

  好买哥打开文章看了一下,对于去泰国炒房,文章真是不惜溢美之词啊。

  1、阳光海滩、民风淳朴、生活舒适,最关键是价格便宜。70万(元)连市中心的一个厕所都买不到,但在曼谷可以买到一个精装修拎包入住的公寓,而且周围的各项生活配套都十分齐全,生活成本也很低。

  2、租售比高。泰国的房子净租金回报率为5%-8%。比如陈小姐2013年以70万元购买了一个实用面积为27平方米的公寓后,托管给物业管理公司,每个月租金大约1.5万泰铢(约3000元),租期空档也不浪费,自己和家人可以来度假住上一段时间;

  3、二手房升值潜力好。以曼谷为例,由于土地私有,近10年以来每年曼谷的房价保持5%-10%的涨幅,2019年第二季度,居外网录得的中国买家对泰国住宅的询盘量依然同比激增74.2%。泰国已经超越日本、澳大利亚和美国,成为最受中国买家欢迎的海外置业目的地。更重要的是而且泰国的房产还是永久产权哟;

  4、高品质的医疗服务。陈小姐说自己的丈夫因为头疼去了一家高端医院,经过医生详细检查后,最后账单价格竟然只需要200块。

  

  

  某书上泰国买房的文案和图片

  啧啧,30万的精装海景公寓、银联就能支付、开发商包租返还每年房价8%的收益、啥都不做就能享受房产的升值,缺钱还能转手出售,这样好的事情,对于大部分人来说,简直就是天上掉馅饼的事情啊。

  但有什么东西美好的不像真的话 那么它肯定没那么美好!

  在泰国买房一年,是赚还是赔?

  其实泰国炒房的热情,已经有好几年了,我们来看看第一批跑过去炒房人现在是啥情况。

  先看某知名大V。2016年她去泰国买了一套30平的小公寓,18年9月底收了房,并根据当初买房发协议,委托给了某中介公司,接着美滋滋的准备做一个幸福的包租婆。

  结果万万没想到,中介竟然只收钱不办事,说好的将房子布置的温馨一点,结果2个月才多了2个抱枕。除此之外,出租运营也不积极,在大V强烈的要求下,中介才慢悠悠的给她房子挂去了网络上,结果明明租出去了,又告诉大V没出租,不打钱。

  最无语的是,大V还没办法告他们,因为泰国政府对于中介没有法律约束,所以在泰国,中介处在强势地位,最后还是大V委托一个彪悍的朋友去泰国,和他们一顿开撕,历时大半年,才收回了委托协议。

  而后大V只能自己想办法了,人脉广的她委托了朋友专门为她打理这套公寓。自己朋友自然勤勉,按照短租的办法,一个季度平均每个月的租金约为6000元左右,按照租售比是7%。

  但,这并不是净利润,因为委托朋友打理,所以要给朋友一些佣金,当地行情是4/6甚至是5/5分成,朋友折扣,2000元也就没了。

  除此之外,清洁费用、日常消耗品、水电网费、物业费、网费等都得由大V负责,特别是电费,较国内来说要贵一倍。这样七七八八算下来,一个月的支出至少得 1500 元左右。

  此外,由于在泰国买房的中国人激增,导致租房市场竞争激烈,一些楼盘的租金从开始承诺到现在,租金价格直接腰斩。

  大V算来算去,在朋友如此勤勉打点的情况下,自己泰国公寓一年的租金回报率,应该是 3.5% ,这和网络上宣传的实在太远了!

  大V是在曼谷买的房,一位微博网友则是在芭提雅买的著名网红楼盘,这个楼盘早在2016年就已经建成,后面被中国炒房团队盯上,然后将其宣传资料散步在抖音、小红书、微博等流量平台。

  

  图片来源于某某书

  于是这位网友就动心了,跟着买房大V们去了次泰国后,于18年2月以80万左右的价格果断入手。按照中介的说法,租售比能达到8.6%。

  虽然中介有正常帮他出租,但和大V一样,这位网友扣除各种费用后,每个月到手只有3250元,租售比仅为4.8%.

  没有移民需求的网友觉得性价比不高,打算卖房,结果因为泰国的房价看起来在涨,但二手房其实是折价的。这位网友比较幸运,因为国内的第二波宣传,又有一批中国人来看房,他最后以75万人民币,没错,就是持有一年还亏了5万的价格售出。

  不过网友幸运的点在于,购买这套公寓的时候泰铢和人民币汇率是4.97,卖的是4.26。所以依靠汇率,最后才赚了5万人民币。

  
劝你去泰国炒房的,不是蠢就是坏

  为什么去泰国炒房的人都栽了?因为去海外炒房,从来就不是一件简单的事,这其中存在的大量信息不对称。

  比如说,好买哥在开头的文章里看见陈小姐说泰国的房产是永久产权,这真是骗铁憨憨的说法。泰国是明确规定,外国人不可以买带地的房子,只能买公寓,而且每栋公寓外国人占比不可以超过50%。

  此外,说租金高只是表面上的租金,实际上真正能够到你手上的租金并没有这么多。

  税费方面,泰国的房产交易税新房为1%,维修基金为100元人民币每平方米的维修基金;

  按照法律规定,泰国的公寓不能直接在网络上直租,要通过中介,代理费先来一刀;

  物业费。其实泰国的物业费真的非常贵,目前曼谷新楼的物业管理费,一平方9-16元人民币,50个平方的公寓,一年下来物业费近万元。最重要的是,一旦物业公司出了问题或者倒闭,那你投资的这间公寓,那就真的完犊子了。

  所以综合算下来,租售比并没那么高,其实也就在3.5%-4.8%这样。

  那房屋的流通性呢?不好意思,泰国二手房的流通性,真没你想的那么高。

  首先泰国本地人对于购房并不热衷,而且泰国的人均收入并不高,比如曼谷每户家庭平均每月收入为41002铢,折合人民币8000元。现在公寓房6万左右的均价,泰国人没必要去买,还不如直接买地。

  

  时间:2009年3月-2018年3月

  那二手房的流动性,主要买家就是外国人了。目前在泰国炒房的人群,主要有印度、日本、台湾、俄罗斯和中国人。

  这就是一个击鼓传花的游戏了,最先一批来的是日本和台湾人,然后是俄罗斯人,俄罗斯人被套牢后,中国第一批买家做了解放军,而后第一批的又忽悠第二批的过来买。

  我们从这个图能看出,2012-2016年是泰国房价飞涨的阶段,到了2017年已经出现放缓和两极分化的迹象。

  

  数据来源:wind 时间:2014年1月-2017年9月

  而且现在泰国新房公寓市场的供应量每年都在增多,市场的承接力其实并不是那么强。普通中低端住宅的需求量明显放缓,像曼谷周边素坤逸区每平方4万元左右,去年以来房价已经出现回头。

  

  数据来源:wind 时间:2013年1月-2019年1月

  专门做海外房产的人告诉好买哥,现在泰国一套二手房要降价多少才能够吸引买家的注意力呢?市场上普遍的看法是25%-40%。

  所以现在又开始有大V和媒体开始鼓吹泰国炒房的时候,好买哥只想说,这第三批被套牢的人是急着出手了吧?毕竟这个市场的水,不是“深”而是很“深”,而且大部分都是中国人忽悠中国人!

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