要钱不要货?广佛60个全新盘入市,房价回到1字头

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  “金九银十”凉凉的广佛楼市,没想到,居然在年底“大开杀戒”。

  根据网易房产统计,11-12月,广佛两地预计有60个全新盘杀到,其中广州40盘,佛山20盘。来势之猛,为近年罕见。值得注意的是,这次广佛的全新盘中,中心区项目占主力。

  由于今年行情不佳,市场普遍认为,开发商此轮大举入市,主要是为了冲刺年底业绩,也就是说,为了多卖房,除了大力推货之外,极有可能出现惊喜“年度好价”。

  “双11”的手别急着剁,请先看完这份广佛最全年底抢房攻略!

  广州

  中心区反超郊区,新货户型面积走高

  在广州计划面市的40个全新盘中,中心六区就有21盘,占比超过半数,“大地主”白云全面爆发,贡献8盘,新货断档的黄埔也迎来6盘“补仓”,而近年热门的荔湾则爆冷休战,是中心六区唯一不见全新盘的区域。

  

  而19个郊区全新盘,增城和南沙继续领跑,分别有8盘和6盘开门抢客,近年房价暴涨的番禺同样有3盘入账,反而是远郊的花都和从化,均只有1盘撑场,颠覆了以往远郊盘量大价低的局面。

  产品方面,年底这批全新盘的面积段横跨34-600㎡区间,其中,涵盖90㎡以下小户型的项目为18个,设计有90-144㎡户型的项目约31个,占比最大,此外还有9盘将推144㎡以上大户型。

  可以看到,广州全新盘的面积段,中大户型的占比呈现上升趋势;而在39个全新盘中,8个有复式单位,高使用率的产品依然受开发商青睐;此外,广州年底还有3个公寓盘和3个别墅盘亮相。

  

  东部刚需选择多,置换买家请往北走

  黄埔三大板块多点开花 科学城还有2字头?

  从方位来看,东部刚需买家年底上车机会最大,黄埔6盘+增城8盘,使东部成为全市最热闹的板块。尤其值得注意的是黄埔,其中,科学城、长岭居和知识城在年底都有所动作。

  

  首先是最受自住买家认可的科学城。在沉寂多时后,近期先由大壮名城以5万+的高价打破僵局,趁着热度,年底还有绿地杉禾田晶舍、品秀星樾和珠光U-TOWN三个大盘入市。

  无论是地段、配套还是规模,都可圈可点。其中,品秀星樾为香雪TOD项目,绿地杉禾田晶舍与多个成熟大型小区扎堆,而珠光U-TOWN吹风价性价比高,都值得刚需重点关注。

  南部“过江龙”混战 灵山岛尖迎来“爆发年”

  同样以吸引刚需为主,南部的番禺和南沙年底也不乏亮点。其中越秀和中铁建在两区都布局有1盘,此外,多家“过江龙”房企在南沙扎堆,像绿城就即将在灵山岛尖迎来广州首盘。

  

  需要指出的是,有别于以往对南沙楼盘主打性价比,年底南沙这批新货都着重打造品质感。尤其需要关注的是灵山岛尖板块,柳岸晓风、博翠明珠、明珠天悦江湾集体出闸,均主打江景,产品如何做出差异化,值得吃瓜群众期待。

  白云爆发新货跨度大 最小69平能做三房

  而置换买家,可以主要留意北部片区,尤其是下半年一枝独秀的白云。早在“金九银十”,白云就是广州推货力度最大的区域,年底继续维持攻势,从小三房到大别墅,丰俭由人。

  

  虽然目前白云的单价全线突破5万,但考虑到总价门槛,基本每个盘都设计了中小户型,年底的8个全新盘中,就有6个盘将推90㎡以下户型,其中品实云湖花城69平就做到三房。

  中心盘吹风15万+?地段学位是最大亮点

  “金九银十”越秀和海珠一起哑火,终于在年底打了翻身仗。水荫路的四季奕居、五羊邨地铁口的世茂·天越、一线望江的世茂·珠江天鹅湾……每个光看地段就已经足够证明分量。

  

  地段摆在那,价格基本低不了。世茂·天越位于5号线地铁口,离珠江新城一路之隔,吹风价已经去到15万+,而海珠的华发江南府,虽然没到吹风的7字头,也卖到6.1-6.5万/平。

  市区盘中最便宜的要属天河的保利天汇,位于小新塘,靠近萝岗,是旧改项目,体量大,吹风价4.7-4.8万/平,但胜在有小户型,最小79平有三房,总价门槛预计在400万以内。

  非地铁盘不买?年底重点盯紧这14盘

  对于刚需来说,买房最重要的就是地铁。

  网易房产也特意从上述40个全新盘中,挑选出距离地铁站1公里以内的14个真·地铁盘,供网友挑选,非地铁盘不买的购房者们,可以尽情盘它!

  从统计结果来看,距离地铁站最近的新盘主要分布在老城区,其中越秀的世茂·天越、天河的臻林、白云的荣升珑樾,距离地铁站均在300米以内。

  但地铁新盘最多的区域却是黄埔。6个新盘中有4个是地铁盘,除品秀星樾是香雪站TOD项目外,龙湖揽境和绿地杉禾田晶舍都靠近黄埔有轨电车。

  

  值得注意的是,14个地铁新盘中,有3个都位于21号线沿线,而根据最新消息,21号线即将在12月正式全线通车,其中天河的两个盘——臻林和保利天汇,靠近天河段站点,都将在此次开通,估计开发商也是踩准节点,伺机入市收割。

  优质学位稀缺 新盘转向自建教育配套

  除了地铁,学位也是买家关注的焦点。

  而在年底的全新盘中,学位最好的要数越秀的四季奕居,该盘大概率会划入水荫路小学地段,虽然只是市一级,但是小升初对口的是执信、广附和育才,清一色名校。此外,白云的华润置地·润府也有不错的选择,周边涵盖了多所中小学,与广铁一中直线距离约800米。

  优质学位资源集中在市区,而外围盘则主要选择自建教育配套。

  这种情况最明显的就是黄埔。像刚刚开盘的大壮名城,主打的就是小区配建的12年华师附教育配套,而新盘珠光U-TOWN和绿地杉禾田晶舍,也把宣传重点放在12年的全龄省级教育资源。预算有限的买家不妨重点考虑黄埔的这类大盘。

  总体而言,2019等待广州买家的是一场年末狂欢。

  从今年的房价变化趋势来看,外围在下行周期跳水明显,因此有购房资格的买家,应该尽量留在中心六区置业,而综合推货情况、通勤时间、环境配套和价格优势,刚需买家年底可锁定黄埔和南沙,提前摸底,择机出手。

  佛山

  据网易房产不完全统计,佛山年底至少有20个全新盘。

  从统计来看,佛山五区中,新盘涌现主力集中在禅城、南海、顺德三大中心城区,共有18个。其中,禅城南庄、南海大沥、顺德大良三个镇街板块成为了年底推新的主战场,且均为限购区。

  从户型面积段看,主推80-120平刚需户型的楼盘依旧占大多数,纷纷瞄准了刚需年底“上车”的冲动。房价方面,限购区镇街盘为抢收打了出15000元/平的“噱头价”。踩盘发现,不少新盘可享认筹开盘等折上折优惠。

  

  禅城

  老城新盘补仓 南庄TOD项目将入市

  市中心的禅城下半年可谓货量充足,一大波新盘新货入市补仓。因新货稀缺,祖庙、张槎两大老城中心镇街板块新盘尤为值得关注。

  祖庙有岭南天地怡廷,作为岭南天地的最后一个住宅组团,地段好,广佛地铁1号线加持,98~150㎡的户型适合改善客户。

  至于东建世纪锦园,是张槎目前的楼面价最高保持者,拿地楼面价10415元/㎡。项目实际上靠近祖庙板块,距离祖庙直线距离1.6公里,主打小户型刚需单位。

  南庄板块“战火”更激烈。美的、万科、保利中交、阳光城四大品牌厮杀, 值得一提的是保利中交大都汇,项目盖建于地铁2号线湖涌站之上,是禅城首个TOD项目,也是佛山现有TOD中体量最大。

  万科金域时光与保利中交大都汇同属禅西板块,将受惠于TOD,产品主要有两种,住宅约90㎡,服务公寓是32㎡小户型,仅200套,吹风价1.6万/平。

  

  万科金域时光现场

  小结:禅城作为中心城区,性价比要比南海、顺德高,特别是南庄板块,目前在售项目一手住宅均价1.4-1.8万/平,对比南海广佛交界板块房价便宜。

  南海

  楼盘开发神速 缺货板块迎“噱头价”新盘

  南海年底全新盘主力集中在限购区,缺货已久的大沥就有三大纯新盘的入市。

  最吸睛是时代招商天禧,吹风价1.5万/㎡起,对比邻近板块千灯湖新盘高达3.7万/平的单价,这个“噱头价”实在太笋。合生悦公馆主的95㎡三房及120㎡四房,卖点之一是周边有二十多所学校环绕,吹风价2.1-2.3万/平。

  

  合生悦公馆现场

  而位于平洲的万科高价地新盘万科金域世家,当时拿地价达到15470元/平,从拿地到入市仅11个月。价格将参考直线相距不到600米的越秀星汇瀚卖2.4-3万/㎡,部分特价单位2.3万/㎡也能成交。

  非限购区方面,位于狮山的弘阳博爱湖一號入市迅速,从拿地到入市仅8个月。楼面价10430元/㎡,为目前狮山地价第二高。首推别墅,需要验资200万和客户资格审核才能参观。

  小结:南海向来是佛山房价的风向标,10月底千灯湖板块一纯新盘开售,价格高达3.8万/平,刷新了佛山一手房单价记录。但如果是刚需一族想在年底认真置业,不妨参考缺货已久的大沥,片区内以二手房居多,放盘价1.3-2.5万㎡不等。

  顺德

  “过江龙”佛山首作齐亮相 主打配套牌

  顺德中心城区大良板块十分热闹,鸿坤·创智天地、电建地产·洺悦华府、涛汇明日·鎏金湾三大新盘相继亮相。

  鸿坤·创智天地为京企鸿坤于佛山的首个项目,该盘位于南方智谷,距离佛山地铁3号线创意园站900米。主打LOFT产品,面积段为45-75㎡。

  

  鸿坤·创智天地

  电建地产·洺悦华府也是电建地产于佛山的首子。位于顺峰山下,大良东区、德胜商务区和南方智谷黄金三圈交汇处,顺峰山公园,欢乐海岸PLUS均在圈内,配套吃香。

  涛汇明日·鎏金湾为纯宅地,可望德胜河江岸线。首推94-127㎡三四房,目前已启动权证登记,开盘可享99折。

  其他镇街方面,北滘有金地集团首子金地翠园三四房,容积率仅2.5,在佛山在售的低密度小高层较为少见。

  小结:可以看到,新盘纷纷傍着大良地铁规划、公园、休闲娱乐等资源,体现出片区配套十分成熟。目前大良片区房价在1.7-2.3万/㎡间,价格较稳定。镇街方面也有名牌新盘补货,可供选择多。

  三水/高明

  全新盘较少市场库存量充足 或可捡漏

  高明西江新城的绿地熙江广场是综合体项目,由于该盘需配建200米建筑,可能将成为片区新地标。产品涵盖95-132㎡单位,可望江景。

  

  绿地熙江广场

  三水方面,本地开发商项目谊泰豪苑位处三水新城,其西南面为三水万达广场,与项目仅有一路之隔。将推建面约88-118㎡阔景新品。

  小结:三水及高明虽然全新盘少,但年底旧盘推新多,基本上各个镇街合计近20个项目推新,吹风价在9500-13200元/㎡之间。受市场影响,今年下半年以来两大区域库存量较为充足,在10月份已有个别项目打出“首付8.5万起”,“10888平起包装修”,“直降2000元/平”,“开发商免息代垫15万首付”等促销手段,年底或可捡漏。

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