"贴身"感受楼市过后，我终于开始相信，房价可能真的涨不动了

1，

最近，笔者利用周末闲暇之余为大家踩盘，由于平时关注政策面的消息和分析宏观层面的数据较多，对市场的深入调研较少，没有结合实际出发，这导致大家对市场认知会多少产生一些疑惑。

比如前不久有网友留言，为什么看到网上都说房价降了，可真到市场一看，房价仍然居高不下呢？

其实大家会有这样感觉，原因无非有三种：

第一种有可能是某些楼市的报道失实，比如：作者没有理论和实际相结合；

第二种是每个地区情况有所不同，比如：一线城市降了，不一定二线城市也同样会降；

第三种是个人对楼市的感知有误区，这包括参与楼市的程度，每个人对楼市的理解，以及对房价变化的感知度。

所以，一方面，除了作者要结合多个角度来反馈当前楼市的真实现状，另一方面，每位购房者也要结合自身的需求来加强对楼市的理解。

2，

笔者认为，当前的楼市简单来说无非就是"新房"和"二手房"两个市场。

新房因为需要摇号，价格按照政府备案价来进行，楼盘每一次开盘，都相当于在一个独立的"小市场"开展，但新房价格由于调控限价政策，普遍低于市场价，同时每一批次的开盘价格可能会有所上涨。

这就导致一些刚需朋友上一批次开盘买房，满怀热情的参与摇号，结果没中。等下一批次再看，痛诉无良开发商居然又涨价了，所以大家认为楼市新房市场整体还在涨。

而二手房市场挂牌价通常会高于成交价，房产经纪人一般按照挂牌价来对买家进行报价，但经过买家和卖家之间讨价还价，成交价会有所下降。比如前不久一位网友买了一套二手房，挂牌价120万，由于业主急售，加上网友及时通过实际成交价可能只有109万。由于普通人无法获取成交价的一手数据，所以就认为挂牌价就是房价，并没有出现下调的趋势。

3，

在上半年，不少城市房企抢地，土地市场有些火爆，当时笔者就党报9月刊文"开发商抢地易陷入两难境地"发表了一些自己的看法。当时我个人比较担心，虽然政策要求稳定，不允许房价大涨，但开发商抬高地价似乎对房价上涨非常自信，这将导致房价的走势更加扑朔迷离，说不好，房价还可能出现稳中有涨的局面。可是通过对当地新一线城市楼市进行"贴身"踩盘过后，笔者终于开始相信房价"涨不动"的事实。

从新房市场来看，"打折促销"已成为常态，笔者通过多个楼盘的房产销售了解到，除了一些摇号剩余的楼盘开始直接降价优惠之外，一些开发商直接开启了打折让利的卖房模式，一方面证明房企融资不畅的背景下，资金回笼不乐观，另一方面证明市场观望，房产销售人员也面临较大的压力。这和此前党媒传来的2条消息完全吻合。

①党媒11月1日刊文楼市观望情绪浓厚，房企销售压力大。其中提到市场观望情绪浓厚，住宅销售市场成交量上涨乏力。整体来看，房企四季度的销售压力依然存在。

②党媒11月7日再次刊文大型房企四季度销售压力继续增加，其中同时提到今年楼市"金九银十"落空，商品住宅成交乏力。根据58同城安居客发布的《国民安居指数报告》显示，进入四季度，房产从业人员信心和购房者信心均出现回调，同时房企仍存在一定的项目去化压力。

从二手房市场来看，"有价无市"仍然延续，对比去年同期成交价已经出现了近10%的回调，同时二手房库存量有所回升，很显然房价已经开始在释放风险，这对于刚需买房有利。