深圳楼市，突降大利好！普通住宅被赦免“豪宅税”

来源：刘晓博说财经

今天（11月11日）上午，深圳楼市突然传来大消息：在二手房交易中，普通住宅的“豪宅税”被废除了！

为了核对信息的准确性，我让助理致电深圳税务热线12366，获得了肯定的答复。

这里的所谓“豪宅税”，只指二手房交易时的增值税，税率为是5%。

营改增之后，四大一线城市二手房交易的增值税是这样规定的：

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

2、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

深圳“普通住宅”被征收“豪宅税”，就跟上述第2条规定有关。

在上一轮调控中，深圳收紧了“普通住宅”的认定标准。规定必须同时满足3个条件，才能认定为普通住宅：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套住房套内建筑面积120（含）平方米以下或单套建筑面积144（含）平方米以下；

3、实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。

也就是说，增加了上述的第三点要求。深圳各区都给出了“豪宅线”，具体如下：

以南山区为例，如果一套住宅总价超过490万元，就会被认定为豪宅。即便你持有超过2年，出售的时候也会被征收“差价”5%的增值税，也就是民间所说的“豪宅税”。这个标准自2015年颁布以来，没有调整过，而市场房价涨了很多。

南山区是深圳房价最贵的区，每平米单价动辄超过10万元，后海片区二手房则在16万到22万之间。490万元，在南山区较好地段连50平米的房子都买不到，50平米的房子能称为豪宅吗？

这就是所谓的“深圳大部分普通住宅，被豪宅了”的现象。

假设一套面积低于144平米、小区容积率高于1.0的住宅，之前买入价是500万元，现在卖出（持有时间超过2年）价格是1200万元，则差价是700万元。

在2019年11月11日之前，由于存在“豪宅税”，至少需要纳税（增值税）35万元。

而2019年11月11日之后，这种持有超过2年的住宅，其增值税是被全免的，至少节省35万元。（如果考虑“增值税附加”，节省的还要多一些）

上图：今天上午，有购房者晒出了二手房税费表，龙岗面积124平的房子，原豪宅税那项已经变为“0”了。图片来源：南方楼市。

这对于楼市意味着什么？当然是大幅减税，是重大利好！

事实上，由于深圳“豪宅线”（单套总价标准）偏低，而且多年没有调整过，所以深圳二手房交易税费非常高，其结果有两个：

1、二手房被冰封，活跃度大幅下降；很多刚需推迟了买房，刚改推迟了换房。

2、大家更爱买新房，而新房供应量又比较少，造成了过分火爆的局面。

数据显示：2016年，深圳成交二手房突破10万套，达到10.76万套。但从2017年开始，二手房成交量逐步下滑——2017年成交7.38万套，2018年成交6.4万套，2019年上半年成交3.1万套。

至于新房，由于供应量比较少，成交就更不活跃。而深圳实际生活了2000多万人口，目前新房、二手房成交量显然是偏低。当然，深圳自有住宅率也是全球大城市里最低的，只有不到30%，远远低于北京、上海、香港、广州等城市。

也就是说，深圳真实的购房需求，是被严重压抑的。

对于二手房交易成本过高，民间一直有很多意见。去年以来，也多次有传闻说，深圳可能会上调豪宅线，赦免一部分总价较低的房子。这次一举取消了“豪宅线”的总价标准，可以说是力度超过预期。

取消“豪宅线”的总价标准之后，会带来哪些影响？我的看法是：

1、深圳二手房活跃度会大幅提升，因为交易成本一下子减少了数万乃至数十万元。深圳二手房的冬天，终于过去了。

2、二手房活跃之后，新房供不应求的局面会有所缓解。但另一方面，也会催生更多的换房需求。所以，抢购新房的压力仍然较大。

3、二手房价格会有所上涨，减税的红利会被卖方、买方共同分享。

4、由于活跃度增加，政府的总税收反而可能会上升，不会因为减税而下降。

5、由于深圳住房自有率极低，再加上有严格限购。所以，这次楼市的大利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭，会带来一系列增量内需。买房、换房之后，紧接着就是装修、买家具、买家电等。所以，这对于深圳稳增长有正面作用。

6、深圳楼市的炒风会再度炙热吗？应该不会，因为深圳是四大一线城市里唯一实施了住宅限售的，限售期是3年。另外，在深圳离婚买房也是受限的，这在一线城市里也偏严格。