开发商欠薪、5折起、降价千万,海南房地产掀起“特价潮”

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  2012年12月,海口寒冬。

  当时,还是盛高置地旗下项目的海长流,第一个刺破“国际旅游岛”房地产价格泡沫,以7068元/平方米起的开盘价,将海口热点片区西海岸15000元~20000元/平方米的主流价格拉下炒房"神坛"。

  这一幕,成为后来海南楼市迈入4年低谷期的开端。

  7年后的今天,受全域限购影响,海南楼市似乎正在酝酿新一轮的降价潮。

  据网易房产不完全统计,全省范围内有8个市县的20余楼盘以特价甩卖的方式“暗降”房价,有的别墅价格降幅高达千万元。

  “特价房”的背后是一个个开发商苦守市场的身影。虽然价格战还没有真正到刺刀见红的地步,但有价无市,预期不振,让海南楼市一向火热的冬日旺季开始变得冷清、漫长。

  开发商断臂求生、以价换量

  2018年4月22日实施全域限购后,海南楼市进入“跌跌不休”模式,各项数据持续走低。

  2018年6月之后,海南房地产投资就持续保持负增长,进入今年后,下降趋势更为明显。

  今年全省房地产开发投资同比下降28.1%,全省房屋销售面积584.95万㎡,实现销售额928.9亿元,分别同比下降48.6%和44.6%。

  海南斩断房地产依赖,直接导致近2年经济增速大幅走低,2018年和2019年前三季度的GDP增速分别为5.4%及5.5%,这一数字在2017年时是7.5%。

  市场低迷之下,不少开发商谋求以价换量,断臂求生;海南楼市新一轮的降价潮以“特价外衣”的形式出现。

  “特价潮”风起海口周边市县房价再现6字头

  2018年10月,最具危机意识的万科打响了三亚房企降价的第一枪,万科湖畔度假公园开盘折后价最低可至26000元/平米,与备案价相差3000元/平米。一年过去,房价仍在下行,最新推出的特价房单价低至24874元/平米。

  

  (图为三亚凤凰岛)

  一个多月前,48亿元寻找接盘者的三亚凤凰岛项目,受环保督察风暴影响,销售暂停,更深层次的原因在于无法突破限购,导致无人问津,房价腰斩。2019年8月房价50589元/㎡,较巅峰时跌去了2/3。

  “特价潮”在大三亚圈持续蔓延。

  三亚香水湾有的项目别墅产品启动5折促销,位处旅游热点区域的海棠湾银海项目,别墅特惠房源最高降价高达1380万元,房企降价不再遮遮掩掩。

  低价抢客策略成为楼市寒冬下的生存法则。

  海南省会海口的后花园定安项目——江畔锦城在刚刚过去的万圣节打出6999元/平米的超低特价,让原来已经从9字头的房价拉回到2017年前,同片区的楼盘将面临更加被动的局面。

  海南西线城市临高县的阳光城等2个楼盘开出8字头特价,在以万元为市场主流的价格体系里撕开一道低价口子。

  

  岛内一位不愿具名的资深业内人士表示,房子也是商品,同样受供求关系影响,供过于求时就会采取降价方式处理;但价格也是有底线的,开发商不会赔本赚吆喝,如果价格击穿底线,则意味着资金链万分告急。“这已经是房企向市场发出的最后信号。”

  就像万科秋季例会刷屏口号所言,在当下,“活下去”比什么都重要。

  资金链告急有开发商两个月发不出工资

  虽然不少房企采取了特价促销的方式,但海南房价整体上还处于较高水平,海南省统计局数据显示,前9月海南商品房成交均价15906元/平米。

  而国家统计局2018年居民收入统计数据显示,海南的人均可支配收入为24579元。海南市场的独特性决定了其外向型房地产市场的特质,而限购堵住了大部分省外购房客。

  受此影响,在海南扎根的房地产开发商们过得并不轻松。

  “开发商还在死守,不过每家房企的资金链情况不同,财务缺口大、急需回笼资金的房企降价的力度会比较大。上述人士指出

  ”据恒大研究院数据显示,2018年下半年到2021年是房企债券集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿。熬不过寒冬的408家房企在今年“死”去,且大多为中小房企,集中在三四线城市。

  限购之下,销售低迷,加上不断升高的融资成本和债券资金兑付的高压力,对房企的资金链是关乎生死的考验。

  网易房产了解到,海南乐东县已有小型房企资金链紧绷。

  乐东县位于三亚以西,气候与三亚相似,但房价只有三亚的二分之一,甚至是三分之一,极具竞争力的价格吸引了众多购房者纷至沓来。但全域限购一年半后,售楼中心门庭冷落,不少房企的资金链已经十分紧张。

  据当地某公司职员透露,“海南限购以后,公司房子卖不出去,资金回笼太慢,我们已经两个月没发工资了。”

  同时,他还表示,公司目前手里还有几个亿没卖出去,为了冲刺业绩,公司甚至实施内部员工五折购房的方式,但认购情况并不理想。

  不只是小开发商,大开发商的日子也并不好过。海口某项目的工作人员表示,虽然开盘推出的百余套房源基本售罄,但今年20亿元的销售目标,很有可能完不成。

  业内人士指出,房地产开发本身就是一个带融资杠杆的游戏,99%的玩家都是融资入局,只有不到1%的是自有资金开发。

  海南全域限购后,除海口、三亚外,剩余16个市县的大部分开发商资金链都紧张,房企一旦还不上银行贷款,只能降价销售或整体打包出让,彻底退出市场了。

  海南要“壮士断腕”,破除“房地产依赖症”,转换发展动能......“上层”的宣言不断强调、回响。

  海南房地产游戏规则,变了。

  ·END·

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