天保集团赴港IPO :押注张家口等环京风口 融资增加土储

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  天保集团正处在建设提速期, 过去两年利润和规模成倍增长

  出品:每日财报

  作者:沐言

  近期,中小房企纷纷掀起了赴港上市潮,港龙地产、新力控股、中国天保集团相继通过了港交所聆讯,此前万新城市、三巽控股、奥山控股等地产企业也提交了港股上市申请。

  上述企业中,最新公布上市动态的是中国天保集团(01427,以下简称天保集团)。11月30日-11月4日,中国天保集团完成公开招股,公司拟发行2亿股,香港发售占10%,国际发售占90%,另有15%超额配股权。每股2.39-3.1港元,预期11月11日上市。

  作为河北涿州的一家区域房企,因其所在的环京区域限购的政策,天保集团发展稳定性受到质疑。

  那天保集团是否会受到环京限购政策的影响?被质疑的现金流是否会有改善?未来成长性又如何呢?

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  利润和规模均有成倍增长

  天保集团是1998年成立于中国河北涿州市的一家房地产开发企业,以建筑承包业务起家,2001年开始涉及房地产开发业务。其中,建筑承包业务是公司的主要营收来源。根据弗若斯特沙利文的资料,2017年,按照建筑合同收益计算,该公司为涿州最大的私有建筑公司,占河北省的市场份额的0.24%。

  《每日财报》查询招股书得知,2018年公司建筑承包业务的营收为16.52亿元,地产开发业务的营收为4亿元。尽管建筑承包营收是地产开发的4倍多,天保集团仍将自己定位于房地产开发商,其理由是地产毛利率远超于建筑承包,公司盈利来自于地产开发。

  招股书显示,2016年-2018年,公司的房地产毛利率为43.1%、50.8%和30.3%,而建筑业务毛利率仅有3.8%、5.9%和5.7%。

  过去20多年,天保集团发展迅速。公司在回复《每日财报》的提纲中提到,天保集团收入由2016年8个亿增长到2018年16个亿,毛利由6千3百万增长到1.9个亿,净利润由3千7百万增长到1.08个亿,公司无论从收入规模还是利润规模都是成倍的增长。

  公司的净资产规模由2016年的9.05亿,增长到2018年的16.79亿,年复合增长率更是达36.2 %,是一家高速成长的地产企业。

  至于2019年4月公司所有者权益下降为3.92亿,主要原因是:根据上市集团重组的需要,用于收购天保企业管理应付的代价,视同为分派股利约人民币13亿元,从而导致所有者权益由截至2018年12月31日的人民币16.79亿元,减至截至2019年4月30日的人民币3.92亿元。公司过去几年的规模一直在持续增长中。

  2

  受益张家口和涿州区域发展

  天保集团是一家区域地产企业,《每日财报》注意到,其地产业务主要集中在涿州和张家口两个区域。按地理位置划分的话,公司在涿州的土储占比为14.6%,张家口为85.4%。张家口是天保集团未来房地产业务的布局重点。

  由于冬奥会,张家口区域房价一度飙升,但是2018年政府出台了环京区域限购政策,这使得这两年京津冀地区房价有所回落,张家口的房价也处于下跌状态,这是否会直接长期公司业绩呢?

  对于房价问题,天保集团则这样认为,首先,房价调整主要受国家关于房地产调控政策的影响,但是调控是具有因城施策、因地制宜的特点,并不是普调,而是具有周期性。价格也不会出现普涨或者普降,所以房价的调整不能一概而论。比如天保集团处于张家口蔚县的房地产市场呈现稳步增长的趋势。

  其次,房地产行业有一句话,房子的价值主要体现在地段,好的地段当然是发展的热点区域,京津冀协同发展和雄安新区国家战略及2022年冬奥会带来的机遇,都将助力房地产业乃至各行各业的发展,同时环京地区城市化进程还有相当可观的发展空间,所以公司战略性的将业务重点放在了张家口及涿州,对环京地区未来的发展充满了信心。而且公司在招股说明书明确表示,将上市募资款项用途的50%,将继续在京津冀地区城市中寻求并收购地块,增加优质土地储备,可见非常看好。

  另外,《每日财报》也注意到,公司目前土储成本也并不高,2016-2018年及2018、2019年4月30日,土地成本分别占公司房地产开发业务销售成本的20.8%、34.8%、19.6%、20.1%及22.6%,基本稳定在20%左右。

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  现金流无忧

  根据《每日财报》的统计,尽管公司的负债率不高,2018年负债率为41.4%,处于行业较低水平,但是在现金流方面,天保集团2017年-2018年连续两年现金流量净额为负,分别为-1.95亿元和-6.66亿元。

  针对连续两年净流出的数据让市场产生的担忧,天保集团回应称,公司现金充裕,截至2019 年4 月30日,公司现金及现金等价物为人民币7960万元。之所以经营现金流出净额,主要是用于购地及开发项目,以支持房地产业务规模的持续增长。房地产项目前期投入资金量大,导致公司2017及2018年经营活动现金流量为负数。今年4月份以来,公司的经营活动现金流量已经有所改善。

  天保集团表示,公司会定期监察现金流量及现金结余,并致力维持符合营运资金需要的最佳流动资金水平。未来,公司拟透过预售房款所得、计息银行借款为营运提供资金。

  由于对公司的资金状况有信心,天保集团还表示,除向商业银行取得的正常银行借款及融资计划外,预期短期内不会有任何重大外部债务融资计划。

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