天保集团赴港IPO ：押注张家口等环京风口 融资增加土储

天保集团正处在建设提速期， 过去两年利润和规模成倍增长

出品：每日财报

作者：沐言

近期，中小房企纷纷掀起了赴港上市潮，港龙地产、新力控股、中国天保集团相继通过了港交所聆讯，此前万新城市、三巽控股、奥山控股等地产企业也提交了港股上市申请。

上述企业中，最新公布上市动态的是中国天保集团（01427，以下简称天保集团）。11月30日-11月4日，中国天保集团完成公开招股，公司拟发行2亿股，香港发售占10%，国际发售占90%，另有15%超额配股权。每股2.39-3.1港元，预期11月11日上市。

作为河北涿州的一家区域房企，因其所在的环京区域限购的政策，天保集团发展稳定性受到质疑。

那天保集团是否会受到环京限购政策的影响？被质疑的现金流是否会有改善？未来成长性又如何呢？

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利润和规模均有成倍增长

天保集团是1998年成立于中国河北涿州市的一家房地产开发企业，以建筑承包业务起家，2001年开始涉及房地产开发业务。其中，建筑承包业务是公司的主要营收来源。根据弗若斯特沙利文的资料，2017年，按照建筑合同收益计算，该公司为涿州最大的私有建筑公司，占河北省的市场份额的0.24%。

《每日财报》查询招股书得知，2018年公司建筑承包业务的营收为16.52亿元，地产开发业务的营收为4亿元。尽管建筑承包营收是地产开发的4倍多，天保集团仍将自己定位于房地产开发商，其理由是地产毛利率远超于建筑承包，公司盈利来自于地产开发。

招股书显示，2016年-2018年，公司的房地产毛利率为43.1%、50.8%和30.3%，而建筑业务毛利率仅有3.8%、5.9%和5.7%。

过去20多年，天保集团发展迅速。公司在回复《每日财报》的提纲中提到，天保集团收入由2016年8个亿增长到2018年16个亿，毛利由6千3百万增长到1.9个亿，净利润由3千7百万增长到1.08个亿，公司无论从收入规模还是利润规模都是成倍的增长。

公司的净资产规模由2016年的9.05亿，增长到2018年的16.79亿，年复合增长率更是达36.2 %，是一家高速成长的地产企业。

至于2019年4月公司所有者权益下降为3.92亿，主要原因是：根据上市集团重组的需要，用于收购天保企业管理应付的代价，视同为分派股利约人民币13亿元，从而导致所有者权益由截至2018年12月31日的人民币16.79亿元，减至截至2019年4月30日的人民币3.92亿元。公司过去几年的规模一直在持续增长中。

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受益张家口和涿州区域发展

天保集团是一家区域地产企业，《每日财报》注意到，其地产业务主要集中在涿州和张家口两个区域。按地理位置划分的话，公司在涿州的土储占比为14.6%，张家口为85.4%。张家口是天保集团未来房地产业务的布局重点。

由于冬奥会，张家口区域房价一度飙升，但是2018年政府出台了环京区域限购政策，这使得这两年京津冀地区房价有所回落，张家口的房价也处于下跌状态，这是否会直接长期公司业绩呢？

对于房价问题，天保集团则这样认为，首先，房价调整主要受国家关于房地产调控政策的影响，但是调控是具有因城施策、因地制宜的特点，并不是普调，而是具有周期性。价格也不会出现普涨或者普降，所以房价的调整不能一概而论。比如天保集团处于张家口蔚县的房地产市场呈现稳步增长的趋势。

其次，房地产行业有一句话，房子的价值主要体现在地段，好的地段当然是发展的热点区域，京津冀协同发展和雄安新区国家战略及2022年冬奥会带来的机遇，都将助力房地产业乃至各行各业的发展，同时环京地区城市化进程还有相当可观的发展空间，所以公司战略性的将业务重点放在了张家口及涿州，对环京地区未来的发展充满了信心。而且公司在招股说明书明确表示，将上市募资款项用途的50%，将继续在京津冀地区城市中寻求并收购地块，增加优质土地储备，可见非常看好。

另外，《每日财报》也注意到，公司目前土储成本也并不高，2016-2018年及2018、2019年4月30日，土地成本分别占公司房地产开发业务销售成本的20.8%、34.8%、19.6%、20.1%及22.6%，基本稳定在20%左右。

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现金流无忧

根据《每日财报》的统计，尽管公司的负债率不高，2018年负债率为41.4%，处于行业较低水平，但是在现金流方面，天保集团2017年-2018年连续两年现金流量净额为负，分别为-1.95亿元和-6.66亿元。

针对连续两年净流出的数据让市场产生的担忧，天保集团回应称，公司现金充裕，截至2019 年4 月30日，公司现金及现金等价物为人民币7960万元。之所以经营现金流出净额，主要是用于购地及开发项目，以支持房地产业务规模的持续增长。房地产项目前期投入资金量大，导致公司2017及2018年经营活动现金流量为负数。今年4月份以来，公司的经营活动现金流量已经有所改善。

天保集团表示，公司会定期监察现金流量及现金结余，并致力维持符合营运资金需要的最佳流动资金水平。未来，公司拟透过预售房款所得、计息银行借款为营运提供资金。

由于对公司的资金状况有信心，天保集团还表示，除向商业银行取得的正常银行借款及融资计划外，预期短期内不会有任何重大外部债务融资计划。