外商投资热“退潮”?三季度国内商业地产交易九成来自内资

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  在2018年中国商业地产陷入低迷之际,外资在中国商业地产投资市场却愈来愈活跃,开启了一路“买买买”模式。但是受多种因素特别是复杂的国际关系影响,这种情况正在改变。

  戴德梁行11月6日发布的最新报告显示,在刚过去的三季度,在国内商业地产投资市场上,内资买家的交易占比高达近九成,成为交易主力。

  外商投资热已过?

  世邦魏理仕集团的数据表明,2018年外资在商业地产上的投资激增62%,达到780亿元人民币,创下自2005年以来的最大规模。

  戴德梁行发布的2019年第一季度大宗交易数据显示,2018年-2019年第一季度,外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10起,累计交易金额超过250亿元。

  在这一时期,由于降杠杆、去地产、资管新规以及银保监会合并等原因,内资融资压力倍增,放缓投资步伐。

  同时,受全球战略配置资金需求以及汇率风险排除等影响,外资开始活跃,尤其是在北京、上海等一线城市,外资投资者达成多笔大宗交易。

  在北京,数据显示,2018年北京大宗交易市场火热,总交易额超560亿元,创历史新高,其中外资买家投资金额约占三成,包括安联保险、领展、AEW、Partners Group在内的众多外资机构纷纷布局北京市场。

  在上海,外资买家持续上扬,投资金额占比61%,相较2017年占比24%增长了37个百分点。

  不过,该机构最新发布的数据显示,三季度国内商业地产投资(单宗投资额超过1亿元)总额高达500亿元,环比增长28%。

  内资买家以总交易额占比近九成的比例,成为交易主力。除收购大型不良资产外,在政策鼓励下,内资买家频频购入自用物业。

  

  图:国内商业地产季度投资额(按资产类别),来源:戴德梁行研究部

  写字楼依然最受追捧

  报告指出,写字楼物业依然是投资者的首选,占本季投资额的逾五成。主要归功于北京市场的几笔大型收购交易,但除北京外,不少一二线城市的写字楼投资额均有所下降。

  在这些城市中,租户需求疲软,联合办公及内资金融服务企业的扩张放缓,经济下行促使租户纷纷采取节约成本的策略,因此写字楼市场整体空置率上升,使得项目投资回报有一定的风险。

  零售物业占本季投资总额近三成,前三季度累计总交易额达375亿元,比去年同期增长55%。数据显示,2019年上半年线下零售销售额从2018年的负增长逆袭至5.6%的增长,实体零售业复苏。

  个人减税措施及新电子商务法规的实施,成为有利的催化剂。加之近期人民币贬值,拉近海外与国内实体店铺的商品价格,将部分零售需求回流国内。

  采写:南都记者 伊晓霞

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