自带热度的大华公园城市 真“实惠”？

大华公园城市自面市以来就自带流量光环，尤其是宝山区以外客户对该盘“情有独钟”，原因是很有性价比。如今项目已取证认筹，均价5.72万/平，这个售价真的这么实惠吗？

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此中环非彼中环

大华公园城市位于中外环间，听起来就如同在市区一般，天然的会拉近与中心城区的距离，不过项目依旧属于宝山区，也正因为身在宝山，项目卖不到与其他中外环间一样的售价，也包括日后的二手房售价。

宝山共康与上海其他中外环板块相比，二手房售价本就很低，目前挂牌均价约5.3万/平；而同是中外环的其他区域，如长宁西郊6.6万/平，闵行古美6.3万/平，浦东三林6万/平，御桥5.6万/平，张江6.9万/平等，共康显然还不能相提并论。

这也就意味着，当购房者买入所谓“实惠”的大华公园城市，日后流入到二手房市场，虽然在共康区域会冒尖，但与上海其他中外环间的项目相比，它依旧是洼地项目，想要与上海其他中外环的房价相同或超越，显然很难。

再者，如果以距离为基准，能够发现，中外环间差距最小的浦东区域只有约2公里，而宝山区域的中外环，差距有约7公里上下。

具体到大华公园城市，距离中环线约有4公里，这要比浦东中外环间的整体距离还要远。

若浦东中环向外4公里，外延伸的房价也几乎与大华公园城市相近，比如周浦新房均价5.8万/平，浦江镇新房均价也差不多5.8万上下。

所以看似实惠的大华公园城市，其实只是区域的正常定价，项目的真正价值早就被开发商算得清清楚楚。

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“锚”只是个例 整体房价才有说服力

其实多数购房者觉得大华公园城市实惠的另一个重要因素就是项目有了“锚”，会下意识的来选择参照对象的价值进行衡量。

不可否认，在项目北面，地段不如大华公园城市的地王盘，有着打破宝山天花板的售价，但地王也只是个例，并不能代表区域整体行情。

如果进一步扩大区域，把宝山区中外环间近两年来开盘项目做下对比，你会发现，大华公园城市也并不像想象中的这样实惠，如下图：

很简单的对比，就以大华碧云天为例，这个贴着中环的项目，去年开盘售价5.5万/平，不用管精装还是毛坯，地段已经决定了一切，但这个距离中环线有约4公里的大华公园城市的售价要高出大华碧云天。

另外，同是大华开发的大华朗香臻园项目也将开盘，附近已经有着轨交7号线的加持，再加上临近上大这一配套优势，售价也只有5.43万/平；而大华公园城市，最近的地铁18号线还是在建中，需要多年后才能通车，周边城市界面也很一般，如此，大华公园城市似乎也没有这么实惠了吧。

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面积段偏大 刚需稍有吃力

项目昨天（11月6日）已开始认筹，预计11月26日开盘，均价5.72万/平，户型有97、98、99平3房、155平4房。

实话实说，这种面积段刚需购房者接受度稍显吃力，尤其是首置客群，所以看似“实惠”的房子也不一定是卖给刚需客户的。

项目97、99平为边套户型，整体进深较长，只有客厅与卧室朝南，其中97平户型两次卧均朝北，99平户型两次卧一个朝北、一个朝东，设计略显不足。

98平为中间套户型，三开间朝南，但缺点是户型的北侧是走廊，私密性一般，而且该户型属于假南北通。

155平4房显然更加合理，但总价也很高，更不是刚需置业者的目标了，但反过来想想，会是什么客群要用总价800多万买宝山中环呢。

不可否认，大华公园城市在宝山众多项目中属于上等，但所谓的“实惠”还需要你认真思考。另外几乎与其同时开盘的大华朗香臻园并没有启动分销，全部采用自销形式卖房，反观大华公园城市启动了分销，或许在一定程度上，大华公园城市似乎没有这么好卖吧。