6字头、直降千万、五折起…… 海南楼市迎来“特价潮”！

2012年12月，海口寒冬，当时还是盛高置地旗下项目的海长流，率先刺破国际旅游岛价格泡沫，以7068元/平方米起的开盘价，将西海岸15000元~20000元/平方米的主流价格拽下高位。这一幕也成为后来海南楼市迈入4年低谷期的开端。

7年后的今天，受全域限购影响，海南似乎正在酝酿新一轮的降价潮。据网易房产不完全统计，全省范围内有8个市县的20余楼盘以特价甩卖的方式暗降房价，最高有别墅价格降千万元。特价房的背后是苦守市场的开发商，价格血拼虽未至刺刀见红的地步，但有价无市，让一向温暖的冬季开始变得漫长。

全域限购一年半后 开发商断臂求生

2018年4月22日实施全域限购后，海南楼市开始进入“跌跌不休”模式，各项数据持续走低。2018年6月之后，海南房地产投资就持续保持负增长，进入今年后，下降趋势更为明显。今年全省房地产开发投资同比下降28.1%，全省房屋销售面积584.95万㎡，实现销售额928.9亿元，分别同比下降48.6%和44.6%。海南斩断房地产依赖，直接导致近2年经济增速大幅走低，2018年和2019年前三季度的GDP增速分别为5.4%及5.5%，这一数字在2017年时是7.5%。

市场低迷之下，不少开发商谋求以价换量，断臂求生。海南新一轮的降价潮以“特价外衣”的形式出现。

市场特价潮风起 海口周边市县房价再现6字头

2018年10月，最具危机意识的万科打响了三亚房企降价的第一枪，万科湖畔度假公园开盘折后价最低可至26000元/平米，与备案价相差3000元/平米。一年过去，房价仍在下行，最新推出的特价房单价低至24874元/平米。

△万科湖畔度假公园特价房源

一个多月前，48亿元寻找接盘者的三亚凤凰岛项目，受环保督察风暴影响，销售暂停，更深层次的原因在于无法突破限购，导致无人问津，房价腰斩。中国房价行情网显示，2019年8月三亚凤凰岛房价50589元/㎡，较巅峰时跌去了2/3。

特价潮在大三亚圈持续蔓延，香水湾有项目别墅产品以5折促销，海棠湾的海棠湾·银海银海项目，别墅特惠房源最高降价1380万元，房企降价不再遮遮掩掩。

△三亚海棠湾别墅直降千万。

低价抢客策略成为楼市寒冬下的生存法则。海口后花园定安——江畔锦城项目在刚刚过去的万圣节打出6999元/平米的超低特价，让原来已经9字头的房价回落到2017年以前，同片区的楼盘将面临更加被动的局面。西线城市临高县的阳光城等2个楼盘开出8字头特价，在以万元为主流的价格体系撕开一道低价口子。

△定安有项目推出6999元低价房源

一位不具名的业内资深人士对网易房产表示，房子也是商品，同样受供求关系影响，供过于求时就会采取降价方式处理。但价格也是有底线的，开发商不会赔本赚吆喝，如果价格击穿底线，则意味着资金链万分告急，“这已经是房企向市场发出的最后信号。”

资金链告急 有开发商两个月发不出工资

虽然不少房企采取了特价促销的方式，但房价整体上还处于较高水平，海南省统计局数据显示，前9月海南商品房成交均价15906元/平米。上述人士指出“开发商还在死守，不过每家房企的资金链情况不同，财务缺口大、急需回笼资金的房企降价的力度会比较大。”

据恒大研究院数据显示，2018年下半年到2021年是房企债券集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿。熬不过寒冬的408家房企在今年“死”去，且大多为中小房企，集中在三四线城市。限购之下，销售低迷，加上不断升高的融资成本和债券资金兑付的高压力，对房企的资金链将是一个生死局的考验。

网易房产了解到，海南乐东已有小房企资金链紧绷。乐东位于三亚以西，因气候与三亚相似，但房价只有三亚的二分之一，甚至是三分之一，极具竞争力的价格吸引了众多购房者纷至沓来。但全域限购一年半后，售楼中心门庭冷落，不少房企的资金链已经十分紧张。据当地某公司职员透露，“海南限购以后，公司房子卖不出去，资金回笼太慢，我们已经两个月没发工资了。”同时，他还表示，公司目前手里还有几个亿没卖出去，为了冲刺业绩，公司甚至实施内部员工五折购房的方式，但认购情况并不理想。

不只是小开发商，大开发商的日子也并不好过。海口某项目的工作人员表示，虽然开盘推出的百余套房源基本售罄，但今年20亿元的销售目标，很有可能完不成。

业内人士指出，房地产开发本身就是一个带融资杠杆的游戏，99%的玩家都是融资入局，只有不到1%的是自有资金开发。但海南全域限购后，游戏规则改了，除海口、三亚外，剩余16个市县的大部分开发商资金链都紧张，房企一旦还不上银行贷款，只能降价销售或整体打包出让，彻底退出市场了。