关注今天的大东三连拍？铁西地价能否创新高？这些你最好先看看

日前，沈阳市自然资源局官网公布了DD-19002号望花城中村-7等4宗地块将于11月5日拍卖的公告。其中大东区的望花城中村-7、望花城中村-8、望花城中村-9地块规划为二类居住用地，铁西区的沈阳工业大学兴顺校区地块规划为二类居住用地（R2）、商业用地（B1)。4宗地块总用地面积231362.56平，起拍总价29.65亿元。

其中，望花城中村三宗连号地块紧邻中粮·花熙祥雲，周边还有保利中粮·堂悦、旭辉·东樾城等品牌项目，地处榆林大街西，位居道路交汇处，区位昭示性较强，品牌房企齐聚发力，共振共营板块发展，具有一定的可开发价值。

值得关注的是，三宗地块为大东区于2019年1月24日举办的房地产企业座谈会上重点推介的20宗地块中的三宗连号地块，万达、富力、万科、金地、碧桂园、旭辉、绿地、金科、中粮、阳光城、龙湖、保利等20家知名房地产企业代表出席参加了此次活动。

据统计，截至10月末，20宗地块中，已成交地块有4宗，望花城中村7、8、9号地块也将于11月5日拍卖出让，其他地块暂无相关入市最新动态，仅724周边地块有相关调整。

望花起拍价2年上涨45%，成交趋稳

谈及望花城中村3宗连号地块，不得不提及周边的两个重点项目，保利中粮·堂悦与中粮·花熙祥雲。2017年8月30日，中粮以楼面价5500元/建筑平方米、总计7.85亿元竞得职业技术学院地块归属权，溢价率119%。该地块最终由保利、中粮联合打造，案名为保利中粮·堂悦，两大央企强强联合，改善升级片区居住环境品质。

中粮开疆拓土的脚步并未停歇，或者说只是进军大东区的开始。2017年12月27日，望花城中村-6地块入市拍卖，中粮、旭辉、龙湖、美的等多家品牌房企参拍，最终被中粮以楼面价5600元/建筑平方米、总计6.2亿元竞得，溢价率为47.4%，后期项目案名定为中粮·花熙祥雲。

两宗土地成交价在5500元/建筑平方米左右，时至今天，望花城中村7、8、9三宗连号地块起拍楼面价均为5510元/建筑平方米，当初的成交价已成为今天的起拍价，2年间上涨了45%。有的人会误以为2年地价的上涨直接导致房价的上升，那你忽略了目前土地市场的走势与企业拿地意向度。

从今年大东区已成交的4宗地块上来看，平均楼面价为5087元/建筑平方米，其中的榆林安置房北-1、2两宗地块与望花城中村三宗连号地块距离不足1千米，成交楼面价为5700元/建筑平方米，溢价率9.6%，与2年前的望花城中村-6地块成交楼面价基本持平。

地价破“6”，是望花板块地市发展转折点

每个区域的市场情况不同，不能用某区的高买高涨来预判大东区的地市发展，进而推断房价的高位走势。地块成交价格不仅看历史发展，最重要的应以其规划、周边环境及配套成熟度来衡量成交价位的可能性。就望花城中村三宗连号地块而言，虽占有道路交通之优势，但居住氛围与生活配套略差，不足以定价太高。

从图表中可清晰看出，地价分水岭位于2016年-2017年，土地起拍价开始呈现明显上涨趋势，单位价差从400元到1300元，再到9月3日旭辉竞得的2宗地块，价格差扩大至1400元。11月5日即将拍卖的三宗地块起拍价5510元，与之前对比，呈回落趋稳态势。

从成交楼面价来看，分水岭愈加明显，2016年之前成交楼面均价为2399元/建筑平方米，而2017至今，上升至5600元/建筑平方米，翻倍上涨。主要原因归结于保利与中粮两大央企进驻大东区布局，打造品牌产品的推动；还有就是望花板块整体配套建设与区域经济发展的提升。对于11月5日的三宗地块而言，成交价能否破“6”，值得期待。

铁西城心高地，成交单价创新高的几率有多大？

11月5日推出的沈阳工业大学兴顺校区地块位于铁西区主城区，北接南十三马路，近临沈辽路万达广场，中小学教育资源配齐，它的出现瞬间震荡房产圈层。一是该地块具有深厚的年代印记，经过历史的洗礼后即将入市翻新改建成居住社区，勾起了老铁西、老沈阳人对区域发展的回忆与地缘情愫，不知未来能否传承地块的价值属性。

二是，作为铁西区主城核心位置，可以说配套与居住氛围相当之成熟，除了周边部分小区面貌略有陈旧，但随着城市房屋改造翻新工程的进行，旧貌逐渐换新颜。同时，地块紧邻主干道，出行便捷，昭示性强。上述优点对未来土地施工与产品排布打造了良好的基础环境。

回到地块本身，用地面积59158.22平，用地性质为二类居住用地（R2）、商业用地（B1)，起拍单价8200元/建筑平方米，最高限价10600元/建筑平方米。根据要求，该地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式，在沈阳土地市场上也尚属首次。

地价等于二手房价，改善产品呼之欲出

10月份，艳粉板块二手房价为8674元/平，与地块仅相隔一条沈辽中路，路南房价等于路北地价，未来地块打造的产品或将以改善型为主。这一点从客群与区位同样值得推敲。目前铁西主城区新房销售均价已逼近15000元/平，客群皆以刚改与改善为主。较前成交的两宗“公园住宅”目前销售价格区间在15000-20000元/平，均为高端改善系列产品。

再者，从地块用地面积与容积率上来看，为年内铁西区用地面积最大的地块，在容积率基本保持不变的情况下，产品排布必然以高低配为主。限高80米并有12%的商业规划，预计未来产品高层大约23层，面积90-120平，洋房110-150平，城心墅的概率不大。

总结

10月份沈阳供地5宗，成交4宗，均为挂牌零溢价出让，节奏有所放缓。11月初，土拍模式回归，能否激增企业拿地热情、刷新铁西土地成交单价历史、望花地价破“6”，值得期待。