买洋房好还是买高层好？老猫说房解惑系列7

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今天我们来聊一个问题：

买洋房好还是买高层好？

给大家上2张图：

这就是洋房：（洋房一定要带电梯，不带电梯那他妈叫多层）

下面这是高层。

首先我们讲下区别：

洋房跟高层的最大区别是容积率。

百度百科关于容积率的解释：容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

换句话说就是：容积率越小，越好。因为容积率越小，每平方的房子居住的人越少，舒适度越高。

容积率从小到大排序：别墅<洋房<高层。

因为容积率的差异从而会导致得房率得差异。

高层的公摊一般会比较大，大约25%左右；而洋房的公摊则一般在15%左右。

也就是说同样买100平的房屋，高层的套内面积大约75平左右；而洋房的套内面积大约85平左右。

所以，从居住舒适度来考虑的话，应该买洋房。

但是，很明显，越好的东西价格就会越高。一般洋房的价格会比高层贵不少。

所以说就是，在资金能接受的前提下，肯定买好的。但是前提是好的，不能贵太多。

今天我教大家根据实际套内面积来计算房屋实际价格的方法来核算到底哪个便宜？

举个例子，某个小区

高层，单价7300，公摊25%。 扣掉公摊后的实际房屋价格是7300/（1-25%）=9733元。

洋房，单价8600，公摊15%。扣掉公摊后的实际房屋价格是 8600/ (1-15%)= 10117元。

在实际差价并不大的前提下，建议买洋房，毕竟自己住，住的要舒服点最好。当然了，总价也要能接受，在自己的能力范围内买房。

但是，买房还有一个匹配度的问题，我们要注意：

比如说，刚需一般买高层，改善一般买洋房。

然后，买房的需求也一定要跟小区定位匹配好。

比如说在二三线城市，某个小区主推的都是高层，推的都是两居或者三居室的话，那小区的定位就是刚需盘，那就没必要在这样的小区买大户型的洋房了。

同样的道理，适用于某些改善的高端盘，里面的两居室三居室反而也不好卖。

好的，今天就讲到这里。

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