【三季报】金地吓了投资者一跳

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  今年是金地集团冲刺2000亿元大关的关键时期,此前的9月份销售简报,就已经披露了前三季度,金地集团的销售额达到1418.5亿元,同比增长了33.7%,按照往年四季度销售情况,今年完成2000亿的可能性很大。

  但是,昨晚三季度报告的披露,却让今天金地的股价跌了不少。

  

  投资者都在满脸问号:为什么前三季度金地的销售长势喜人,营业收入425.3亿元,同比也上涨了26.9%,归母净利润却只涨了3.4%,单看三季度,净利润同比竟然下滑了37.1%?
净利润大跌的原因

  

  出现这样的情况,一方面是去年三季度金地结算较多,另一方面今年三季度金地的各项费用支出明显增加,表外项目结算较少。

  

  从上表中可以看到,不论是税金及附加(重点是土地增值税),还是销售费用增加,亦或是财务费用,都出现了以亿为单位的上涨。

  房企利息资本化现象很普遍,但是金地此前常常出现利息收入大于利息费用的情况,去年第三季度金地的财务费用是近-2亿元,而今年第三季度,金地的财务费用则是4.68亿,多提了6亿多。

  营业收入等结算的是2年前的物业,而销售费用的提升与金地今年销售额增幅是吻合的。在金地近3年来发力规模增长的情况下,费用前置、收入后置的落差体现得较为明显。

  至于税金也是随收入确认,三季度金地的税金比半年报中的数字还高,不难猜出来为了半年报亮眼的净利润,金地当时少提了税金及附加,三季度的是在“还账”。

  上述种种数字游戏和明显的费用增加,导致了这份三季报看起来利润跳水,吓人一跳。

  不过,从金地的销售数字、现金流量等指标看,金地增长势头不错,业绩能力可以放诸年报时再观察。

  大举拿地冲2000亿

  根据中指数据库的信息,今年前9个月金地是房企中拿地较为激进的一家。在拿地城市、数量和金额上,都出现了较大的涨幅。拿地规模位列房企第十位,比其销售规模位次更高。
华创地产的研报指出,根据年中报554亿元+Q3公告拿地121亿元来计算,今年金地拿地金额已经达到675亿元,占比销售额约47.6%。

  去年,金地投资拿地1000亿元,按照今年的态势,金地依旧延续了大手笔拿地,足见其对于规模的追求。
众所周知,如今的土地市场是国企的天下,纷纷 做大规模避免成为被吞掉的小鱼,而国企雄厚的背景和融资成本的优势,更让它们趁民企普遍在债务偿还高峰期无力扩张时,打天下。

  作为有着国资背景的企业,金地今年中的融资成本在4.87%,且长期维持着这一水平,明显低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%,这是金地大举拿地的底气。

  
但是,扩张依然对金地的资金状况产生了明显的影响。

  

  从前三季度的现金流量数据可以看到,今年金地的投资现金流出更大,受制于今年行业融资渠道受阻,融资规模也减少了。但是由于销售回款的增加,经营性现金流的负值明显有所缩小。

  
金地一年内到期的非流动性负债出现了翻倍增长,但华创地产分析称,三季度末金地的资产负债率为76.4%,净负债率仅60.1%,均同比微降。 目前仍处于行业中比较合理的范围。
有趣的是,金地地拿多了,均价却一反常态,出现了35%的大幅度下降,虽然金地的房子也更便宜了,但是地价占销售均价的比例比去年明显降低。

  地价为什么降了?

  为什么金地的地价降了这么多?

  房小评认为,这与金地拿地城市的能级有关。截至今年年中,金地全国土地储备中,8成都位于一二线城市,金地的土地均价是明显高于碧桂园、万科等拥有大量三四线城市土地的房企。

  但在金地1-9月份的拿地动作中可以看到,虽然二线省会城市依然是拿地重点,但金地也拿了不少温州、江门、嘉兴、廊坊、佛山等三四线城市的土地。 总而言之,就是京津冀、长三角和珠三角三大都市圈内的城市。

  即便是二线城市,9月份金地在沈阳和太原所拿地块的楼面价也很低。这样的趋势下,金地的地价出现了明显下调。你可以说抄底,但问题是这个底还有多长?

  以华东区域来说,这里曾经是金地的销冠区域,当年的2000亿口号,就是集团高层在这里喊出来的。华东曾促成了一批房企的业绩爆发,但是当地面临的政策导致项目入市节奏放缓,让这样的繁荣不再。

  根据年中报,金地在华东区域的营收出现超过7成的下滑。下半年金地在华东区域大量推盘,在当地拿地积极性很高,富庶的华东仍是金地必争的战场。

  房企要做大规模,就必须要扩大城市数量,一二线城市就那么多,每一座城市都有十几家开发商睁大眼睛盯着,每一块好地都引发争抢,下沉是必然趋势。只是,不是每一家企业都适合。

  那些从三四线起家的开发商,天生跑得快,能够迅速在三四线城市收割购买力,然后转移战场。而诸如一家金字头国企,因为国资委考核要求的变化,已经退出了一些不赚钱的城市和项目,加速换仓。

  不同城市之间操盘的区别很大,高周转的能力很重要。

  即将奔向2000亿,金地准备好了吗?

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 1 参与 1
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

中国房评报道

每天一篇原创,带你看地产

头像

中国房评报道

每天一篇原创,带你看地产

1074

篇文章

29805

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码