每年2-3个TOD项目 “轨交+物业”成越秀地产稳定优质土储来源

强力联手广州地铁成为战略股东后，越秀地产(00123.HK)一路高歌猛进，收购萝岗和陈头岗两项新地铁房地产项目51%权益，再次加速“轨交+物业”项目布局进程。10月24日，越秀地产联手广州地铁在广州举办了“接轨城市美好”品牌发布会，三个TOD“巨无霸”项目正式揭开神秘面纱。

早在今年上半年，越秀地产就已收购“品秀星图”86%股权的方式，完成首个“轨交+物业”项目，实现了布局轨交战略上的重要一环。

立足广州覆盖大湾区

目前，广州地铁的总里程数已经超过478公里，线网里程居全国第三、世界第十，到2019年底将突破500公里，根据国家发改委已批复的发展规划，预计到2023年广州将会形成823公里城轨超大线网。

广州地铁总规划师欧阳长城表示：未来，广州地铁的运营还会覆盖整个大湾区，推动城市功能和产业功能的集聚，助力打造“轨道上的湾区”。据介绍，广州地铁2019年正在筹备运营三条城际线，目前珠三角已规划15条线、1430公里城际线网，预计2025年开通692公里，实现湾区主要城市1小时内通达。

此背景下，越秀地产与广州地铁联手以“公共交通为导向”的TOD项目正好赶上了大湾区轨交发展的早班车。

地处大湾区腹地，广州地铁作为广州市政府全资国有企业，负责广州城市轨道交通系统工程建设、运营管理和附属资源开发，目前土地储备已达到1000万平方米。越秀地产总经理助理、越秀地产大湾区轨交地产公司总经理张研表示，越秀地产与广州地铁战略合作之后，双国企联手将会成为“轨交物业开发专家”。

土储占优

TOD项目被称为未来超大型居住综合体，具有良好的发展前景。TOD模式三大“巨无霸”项目——品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚的集体亮相，被越秀地产寄予厚望。

于今年上半年完成收购的品秀星图，为越秀地产在广州带来约139万平方米优质土储，加上10月22日股东大会批准收购的萝岗和陈头岗项目51%的权益，越秀地产轨交物业项目总建筑面积将增至约320万平方米，约占公司总土地储备的15%及一线城市土地储备的36%。

越秀地产方面表示，广州地铁联手越秀地产，将利于公司进一步获取后续优质轨交资源。根据国家发改委批准的相关发展规划，2023年广州将新增33个轨交站场，目前越秀地产正在对33个站场进行研究和筛选，对其中的大部分站场有投资兴趣。目前已经有新项目在推动合作，目标是每年能有100万平方米的土地储备注入到上市平台。

业绩新动能

今年上半年，品秀星图项目已经为越秀地产带来合同销售金额21亿元，越秀地产投资者关系部总经理姜永进表示，预计今年轨交业务至少会有50亿元收入。“轨交+物业”模式将为越秀地产带来源源不断的土地储备，为其行业竞争力提供了保证。

姜永进表示，公司期望未来每年“轨交＋物业”战略可新增2至3个项目，预计3年后公司拥有相关项目增至约10个，5年后贡献公司的销售额约25%。姜永进预计，每年将在轨交方面投放100亿元（人民币），占公司总投资约20%至25%。

他补充道，公开市场拿地毛利率能达20%以上算很好，而轨交项目的毛利率一般较高，平均达30%或以上，预计在项目的周边配套发展更完善时，房子的售价能再调升，带动公司的盈利能力，故公司将加大拓展“轨交+物业”模式。

据最新数据披露，2019年前三季度，越秀地产累计合同销售额为480.55亿元，同比增长34%，完成全年销售目标(680亿元)的71%。而以品秀星图、品秀星瀚、品秀星樾为代表的TOD模式，代表着越秀地产在不断丰富和创新产品的开发和运营能力。目前“轨交+物业”模式，已成为越秀地产在深耕大湾区战略方面的实力保证，未来有望成为支撑越秀地产战略发展核心力量。