10年后,1人有3套房,还是3代人供1套房?曹德旺“回答”有点意外

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  前段时间看了份数据,至今印象深刻,西南财大的一份调查报告显示,大约40%的家庭没有存款,换算成人数,大概有5.6亿的人存款为零。

  我不由得联想到经济学家李迅雷之前统计的数据:10亿人没有坐过飞机,5亿人没有用过抽水马桶。

  这似乎与我们的认知相悖,不说北上广深,这么多三四线城市,随便拿出来一个县城和地市,谁不是身家几十万上百万?

  可让他们拿出点现金和积蓄,去旅游和消费,又都显得捉襟见肘。

  钱都哪去了?当然是用来买房子了。

  数据显示,在2013年到2018年,住房贷款占家庭债务比重高达55.6%,多套房负债的占比逐年递增,以2017年-2018年为例,多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%,超过了首套房贷款,贡献了60%的住户部门消费贷款增量。

  说白了,收入都用来还房贷了,而且大部分都以多套房为主,并不是手里没钱,都想把钱换成房子,通过买房来“钱生钱”。

  按这种形势发展下去,未来10年,是每一人都有“3套房”,还是“3代人”供一套房?经济学家的答案有点意外。

  首先,要看购房者还有多大的负债空间。

  全款买房没能力?房子是预售制,可以按揭分期,有首付就行。首付也凑不齐?可以借亲戚朋友,实在借不来,还有低首付和零首付。假如你连20%的首付都没有,没关系,消费贷、经营贷,名目有很多,“短贷长用”就能买房。

  

  因此,负债空间越高,就证明高杠杆买多套房的模式依然会持续下去,负债的空间越低,说明购房者还房贷的压力已到瓶颈,整个家庭的财力会被透支。

  那么,现在的居民杠杆率还有多高的提升空间?

  长江证券宏观固收负责人赵伟指出,东部居民杠杆率为56.7%,高于西部的50.8%和中部的46.3%,其中,东部居民杠杆较高,主要缘于高房价;中西部增长加快,或与棚改货币化支持有关。

  国泰君安研究所之前做过测算,在2018年同期范围内,发达国家的平均居民杠杆率为72.1%,而在发展中国家,这一数字仅为39.9%。

  要知道,欧美、日韩之所以拥有70%的居民杠杆,既有消费贷,也有金融资产,房贷只占很小的比例,但我们50%的杠杆率,大部分都集中到了房地产上面。

  也就是说,我们的居民杠杆整体并不高,但是楼市所占的比重太大,即便不考虑这个因素,未来购房者的负债空间,也仅仅只有20%,一个人想拥有3套房,基本不可能。

  其次,货币是否会持续流入楼市。

  房地产是靠金融推动的,以前大家都爱存钱,从2000年开始,储蓄率进入快速持续上涨阶段,到2008年,储蓄率达到峰值51.8%,这段时间的房价还算平稳。

  不过,从2008年开始,储蓄率逐渐回落,目前降至47.9%,下降了4个百分点。据IMF预测,我国储蓄率将在2022年降至42%。

  存钱的人少了,这些减少的货币,大部分都涌入到了房地产中,也正是从2008年至今,全国房屋均价才抬升到了近9000元的水平。

  但是,今年10月份开始实行的房贷利率换锚LPR,以后买房子,要参考5年期LPR的水平,央行规定首套房不低于这个水平,二套房至少要加60个基点。

  这就给各地的银行提供了非常大的自主空间,从目前已经平稳换锚的城市来看,整体利率没有什么变化,但未来必然会逐步向刚需倾斜。

  更重要的是,LPR的报价创造性的把1年期和5年期的LPR分离开来。

  以10月21日LPR(贷款报价利率)第三次报价为例,据央行官网显示,1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%。

  1年期是实实在在的降低,5年期一直按兵不动,这就引导资金去融资利率更低的实体经济领域,去工厂,去新经济制造业,去港口,去小微企业,唯独房贷利率,依然高高在上。

  这样趋势下,货币很难再像以前那样持续流入楼市。

  再次,家庭结构的变化。

  年轻人永远是楼市的主力军,过去十年,从2009-2019年房价大涨,对应的恰恰是1981-1991年这一波新生儿的婚期,而80后们,又是代表了几十年以来的第三代婴儿潮。

  从上世纪90年代开始,生育率不断下行,性别比一度高达120:100,由此带来的后果,是15-64岁的劳动力人口,在2013年达到10.06亿的顶峰后,连续5年出现减少。

  

  因此,父母是把钱存起来,还是要钱换成不动产,关键要看自己的家庭结构是什么样的,如果自己本身就是独生子女,孩子也只有一个,未来的养老压力很大,那给儿女“置办婚房”就显得很多余。

  举个例子,现在大部分家庭都是四个老人、一对夫妻、一个孩子,也就是说,夫妻双方都是独生子女,两口子要同时抚养四个老人,一个小孩,如果没人看孩子的话,夫妻双方只有一个人工作养家。

  当“老龄化”加速,未来10-20年的时间内,很多家庭会演变成“八四二一”的家庭结构,即八个老人、四个父母、一对夫妻,一个孩子。

  假如你的家庭结构未来会演变成“四二一”,甚至是“八四二一”,那么,养老将是头等大事,必须要留着现金“颐养天年”。

  综上所述,负债空间已经很小,1人三套房的可能性微乎其微,随着家庭结构的演变,年轻人继承的房产有增无减。

  因此,一人三套房的可能性虽然比较小,但是,三代人供一套房的可能性依然存在。

  关于这个问题,曹德旺的“回答”有点令人意外。

  

  最近,曹德旺在接受专访时,提问到了一个问题:据说您几年前花7000万给自己盖了座豪宅,住进去了却在纠结“佛祖是在菩提树下修行的”,现在还纠结这个问题吗?

  曹德旺说:现在不纠结了。但是我认为,我们应该自律。如果不限制自己,你把上天给你的财富指标用完了,你也就完了。我认为冥冥之中有人在给我们定调,你这辈子吃多少斤猪肉,吃多少斤大米是有定数的。

  从这段话中,我们可以得出曹德旺的结论:不管你想当刚需还是想当投机客,实际上,都逃不掉楼市的规律。

  经济学家也曾经解惑。

  经济学家梁中华此前指出,在百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。

  也就是说,未来10年,持有现金,比持有房产更理智,1个人有3套房也好,3代人供一套房也罢,只要手中的不动产有折旧、房产税、低租金等各项影响因素,回报率都会比较差,作为购房者来说,自住可以买房,如果还抱有赚差价的心思买房,最终会竹篮打水一场空。

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